24HMONEY đã kiểm duyệtThế giới đối phó ra sao với "cơn sốt" giá nhà?
Từ Singapore, Hong Kong đến Đan Mạch, mỗi quốc gia áp dụng một “công thức” riêng để hạ nhiệt giá nhà – từ đánh thuế mạnh tay với đầu cơ đến kiểm soát tín dụng và thuế tài sản định kỳ. Điểm chung là hướng tới thị trường nhà ở ổn định, minh bạch và bảo vệ khả năng mua nhà của người dân.
“Cơn sốt” giá nhà lan khắp toàn cầu, đẩy nhiều chính phủ vào thế phải hành động. Từ thuế giao dịch siết đầu cơ ở châu Á đến thuế tài sản định kỳ ở Bắc Âu, mỗi quốc gia chọn một “liều thuốc” riêng. Nhưng điểm chung là cuộc chiến giữ cho giấc mơ sở hữu nhà không trở thành đặc quyền xa xỉ.
Singapore: Dùng thuế chặn dòng vốn đầu cơ
Giữa làn sóng đầu cơ và dòng vốn ngoại dồn dập, Singapore chọn thuế làm “vũ khí chủ lực” để hạ nhiệt thị trường nhà ở. Cơ chế thuế trước bạ bổ sung (ABSD), ra đời từ năm 2011, được xem là biện pháp mạnh tay nhất thế giới: người Singapore trả 20% cho căn nhà thứ hai và 30% cho căn tiếp theo, trong khi người nước ngoài gánh tới 60% giá trị giao dịch.
Các sắc thuế này nhanh chóng “thay máu” hành vi thị trường: giao dịch đầu cơ và mua nhà của người nước ngoài lao dốc, trong khi nhu cầu ở thật chiếm ưu thế. Chính phủ vẫn linh hoạt với các quốc gia có FTA song phương, giúp người Mỹ – nhóm được miễn trừ – vươn lên thành lực lượng mua lớn nhất hai năm gần đây.
Song song đó, người bán trong vòng một năm phải chịu thuế tới 16%, và hệ thống tín dụng được siết chặt: ngân hàng chỉ được cho vay tối đa 75% giá trị nhà ở lần đầu. Nhờ vậy, dù giá vẫn cao vì thiếu đất, thị trường Singapore đã “hạ nhiệt” đáng kể, trở thành hình mẫu cân bằng giữa tăng trưởng, kiểm soát rủi ro và đảm bảo khả năng tiếp cận nhà ở cho người dân.
Hong Kong: Từ siết chặt chống đầu cơ đến đảo chiều kích cầu
Từng là “lò nóng” bất động sản châu Á, Hong Kong xây dựng cơ chế thuế ba tầng từ năm 2010 để dập cơn sốt giá nhà. Người mua căn đầu tiên chịu thuế trước bạ 1,5–4,25%, người nước ngoài nộp thêm 15% thuế người mua bổ sung (BSD), còn người bán trong vòng 6 tháng bị đánh thuế tới 20%. Các biện pháp này nhanh chóng chặn đứng đầu cơ, khiến giao dịch sụt mạnh và giá nhà ổn định trở lại.
Tuy nhiên, sau hơn một thập kỷ siết chặt, thị trường rơi vào “đóng băng”: giao dịch năm 2023–2024 xuống mức thấp nhất hai thập niên, giá nhà giảm liên tiếp, riêng năm 2024 mất 7,1%. Trước áp lực phục hồi kinh tế, chính quyền đảo chiều chính sách: bãi bỏ thuế cho người mua không thường trú, gỡ thuế trước bạ và giảm mạnh thuế bán trong 2 năm đầu.
Dù được xem là bước “xả van” cần thiết, giới phân tích cảnh báo, nếu bài toán gốc là thiếu đất và chi phí sinh hoạt cao không được xử lý, nguy cơ tái bùng nổ bong bóng vẫn còn lơ lửng.
Đan Mạch: Mô hình hạ nhiệt bền vững bằng thuế tài sản và kỷ luật tín dụng
Không đánh thuế giao dịch ngắn hạn như châu Á, Đan Mạch chọn con đường dài hơi: minh bạch hóa định giá, thu thuế tài sản định kỳ và kiểm soát tín dụng nghiêm ngặt. Cải cách thuế nhà ở có hiệu lực từ 1/1/2024 buộc mọi chủ sở hữu nộp hai khoản thuế: 0,51–1,4% thuế giá trị bất động sản và thuế đất theo khung giới hạn của địa phương.
Chính phủ áp dụng cơ chế giảm trừ cho chủ nhà cũ để tránh “sốc thuế” và bảo đảm công bằng. Mục tiêu là khiến chi phí nắm giữ tài sản trở nên thường xuyên và minh bạch, qua đó giảm động cơ đầu cơ, phản ánh đúng cung – cầu thật của thị trường.
Sau khủng hoảng tài chính 2008, Đan Mạch còn đặt ra bộ quy tắc tín dụng nghiêm: giới hạn tỷ lệ vay trên thu nhập (LTI) và vay trên giá trị nhà (LTV), hạn chế khoản vay chỉ trả lãi cho nhóm rủi ro cao. Nhờ vậy, OECD đánh giá nền kinh tế Đan Mạch ít tổn thương hơn trước biến động giá nhà, dù vẫn cần theo dõi các “điểm nóng” đô thị.
Nhà đầu tư lưu ý
Bạn muốn trở thành VIP/PRO trên 24HMONEY?
Bấm vào đây để liên hệ 24HMoney ngay
Từ khóa hot
Bàn tán về thị trường