MỚI

Tính thuế TNCN 2026

#Chuyên gia

24HMONEY đã kiểm duyệt

Thế giới đã chuẩn hoá bất động sản ra sao – và thị trường đã biến động thế nào sau đó?

Trên thế giới, Việt Nam không phải là quốc gia đầu tiên triển khai chuẩn hoá và định danh bất động sản. Điều quan trọng hơn là: mỗi lần một quốc gia làm việc này, thị trường bất động sản đều phải trải qua một chu kỳ đau đớn trước khi bước sang trạng thái trưởng thành hơn. Không có ngoại lệ.

Nếu nhìn lại lịch sử, Mỹ là ví dụ điển hình. Trước khủng hoảng 2008, bất động sản Mỹ tăng trưởng dựa rất nhiều vào đòn bẩy tín dụng và chứng khoán hoá nợ dưới chuẩn. Giá nhà tăng nhanh, giao dịch sôi động, nhưng nền tảng lại là các khoản vay thiếu kiểm soát, hồ sơ pháp lý lỏng lẻo và định giá dựa trên kỳ vọng tăng giá thay vì dòng tiền thực. Sau cú sập 2008–2009, Mỹ buộc phải tái cấu trúc toàn bộ hệ thống. Chuẩn tín dụng được siết chặt, hồ sơ pháp lý tài sản được chuẩn hoá, khả năng trả nợ của người mua bị kiểm soát nghiêm ngặt, dòng tiền và tài sản đảm bảo được minh bạch hoá trong hệ thống tài chính. Hệ quả là giá nhà tại nhiều bang giảm sâu, có nơi mất tới 30–50%, thanh khoản đóng băng trong nhiều năm và hàng loạt nhà đầu tư bị loại khỏi thị trường. Tuy nhiên, sau giai đoạn thanh lọc kéo dài từ 2009 đến khoảng 2012, thị trường Mỹ dần ổn định trở lại. Từ 2013 trở đi, bất động sản Mỹ tăng trưởng bền vững hơn, nhưng không còn những chu kỳ sốt diện rộng như trước. Điều quan trọng là: thị trường không quay lại trạng thái cũ, mà bước sang một cấu trúc mới, nơi chỉ những tài sản đạt chuẩn pháp lý và có dòng tiền thật mới giữ được giá trị.

Trung Quốc là một ví dụ gần Việt Nam hơn về cấu trúc thị trường. Bất động sản từng là trụ cột tài sản lớn nhất của hộ gia đình và là nền tảng cho tăng trưởng tín dụng. Từ năm 2017, Trung Quốc bắt đầu triển khai các biện pháp siết đòn bẩy và chuẩn hoá mạnh mẽ, nổi bật là chính sách “ba lằn ranh đỏ”, cùng với việc kiểm soát pháp lý dự án và dòng vốn huy động. Hệ quả là hàng loạt tập đoàn bất động sản lớn rơi vào khủng hoảng thanh khoản, giá nhà tại nhiều khu vực giảm 20–40%, giao dịch lao dốc kéo dài. Chu kỳ vận động của thị trường Trung Quốc không phải là hồi phục nhanh, mà là thu hẹp quy mô, loại bỏ những tài sản và doanh nghiệp không đủ chuẩn để tồn tại trong hệ thống vốn. Đến nay, thị trường này nhỏ hơn, chậm hơn, nhưng minh bạch và kiểm soát rủi ro tốt hơn rất nhiều so với giai đoạn trước.

Hàn Quốc lại là một ví dụ khác, nơi chuẩn hoá được thực hiện sớm và bài bản. Mỗi bất động sản đều có mã định danh, lịch sử giao dịch minh bạch, giá cả và thuế được công khai, đòn bẩy bị kiểm soát theo từng khu vực. Kết quả là thị trường không còn những cơn sốt đất diện rộng kéo dài. Giá bất động sản tăng chậm, phân hoá mạnh, và hoạt động đầu cơ lướt sóng gần như không còn đất sống. Thị trường trở nên kém “hấp dẫn” với những ai tìm kiếm lợi nhuận nhanh, nhưng lại an toàn hơn rất nhiều cho dòng vốn dài hạn.

Đặt Việt Nam vào bức tranh này, có thể thấy chúng ta đang đi đúng con đường mà các thị trường trên từng trải qua, chỉ khác ở tốc độ và thời điểm. Giai đoạn 2020–2021 là giai đoạn tăng nóng, nơi sai vẫn thắng và giá tăng che lấp mọi rủi ro pháp lý. Từ 2022–2023, thị trường bước vào pha đứt gãy thanh khoản. Giai đoạn 2024–2025 là quá trình tái cấu trúc và xoay trục, khi dòng tiền không còn nhìn vào giá rẻ mà bắt đầu nhìn vào khả năng tồn tại trong hệ thống vốn. Từ 2026 trở đi, với việc định danh và chuẩn hoá, bất động sản Việt Nam sẽ chính thức bước vào kỷ luật của thị trường vốn, nơi không phải tài sản nào cũng được phép tồn tại, và không phải doanh nghiệp nào cũng đủ chuẩn để tiếp cận dòng tiền dài hạn.

Điều nguy hiểm nhất với nhà đầu tư hiện nay là so Việt Nam của năm 2025 với Việt Nam của năm 2017–2018, thay vì so với Mỹ sau 2008, Trung Quốc sau 2017 hay Hàn Quốc sau chuẩn hoá. Sau khi thị trường bước qua giai đoạn định danh và chuẩn hoá, nó không quay lại chu kỳ cũ. Không còn chuyện “đợi hồi là về bờ”. Chỉ còn chuyện tài sản nào đủ chuẩn thì tồn tại, tài sản nào không đủ chuẩn thì bị loại bỏ, bất kể giá đã giảm bao nhiêu.

Lịch sử cho thấy, chuẩn hoá bất động sản không nhằm cứu giá, mà nhằm cứu hệ thống. Ai hiểu đây là chu kỳ thanh lọc sẽ biết cách bảo toàn vốn và đứng đúng vị trí. Ai vẫn kỳ vọng thị trường quay lại như xưa sẽ tiếp tục trả học phí trong một cấu trúc hoàn toàn mới.

Việt Nam đang ở đâu trong chu kỳ chuẩn hoá bất động sản?

Nếu đặt Việt Nam vào bức tranh toàn cầu, có thể thấy chúng ta đang đứng đúng tại vị trí mà nhiều quốc gia từng đi qua, nhưng với những đặc điểm rất riêng. Đây không còn là giai đoạn điều chỉnh thông thường của giá bất động sản, mà là giai đoạn tái thiết lại toàn bộ khung vận hành của thị trường.

Thứ nhất, Việt Nam đang đồng thời chuẩn hoá pháp lý ở cấp độ nền tảng. Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản mới không đơn thuần sửa kỹ thuật, mà nhằm siết lại quyền sở hữu, điều kiện triển khai dự án và trách nhiệm pháp lý của chủ thể tham gia thị trường. Điều này khiến bất động sản không còn là một loại tài sản “linh hoạt pháp lý” như trước.

Thứ hai, thị trường đang tiến tới định danh tài sản, dòng tiền và chủ thể tham gia. Bất động sản không còn được nhìn như một “vật thể vật lý” đơn lẻ, mà là một tài sản phải có hồ sơ, lịch sử, dòng tiền và khả năng truy xuất. Khi tài sản được định danh, nó lập tức bước vào kỷ luật của thị trường vốn, nơi mọi rủi ro đều bị soi chiếu và chiết khấu.

Thứ ba, việc siết trái phiếu doanh nghiệp, tín dụng bất động sản và các hình thức huy động vốn không còn là biện pháp tình thế, mà là cách buộc thị trường quay lại giá trị thật và khả năng hấp thụ thực. Khi vốn không còn dễ dàng, những tài sản chỉ tồn tại nhờ đòn bẩy sẽ tự động bị đào thải.

Nếu nhìn theo trục thời gian, chu kỳ Việt Nam đã đi khá rõ nét. Giai đoạn 2020–2021 là tăng nóng, nơi sai vẫn thắng, vì dòng tiền rẻ và kỳ vọng tăng giá che lấp mọi khiếm khuyết. Giai đoạn 2022–2023 là đứt gãy thanh khoản, khi giá không còn ý nghĩa vì không có người mua thật. Giai đoạn 2024–2025 là tái cấu trúc và xoay trục, khi thị trường bắt đầu phân loại tài sản và doanh nghiệp. Từ 2026 trở đi, bất động sản sẽ bước vào giai đoạn chuẩn hoá, phân hoá và chọn lọc rõ ràng, không còn vùng xám cho kỳ vọng mơ hồ.

Điểm khác biệt quan trọng nhất của Việt Nam so với nhiều chu kỳ trước đây là: mục tiêu không phải cứu giá, mà là đưa bất động sản vào kỷ luật thị trường vốn. Giá có thể giảm sâu, có thể đi ngang dài hạn, nhưng cấu trúc phải được làm sạch trước khi thị trường có thể trưởng thành.

Chính vì vậy, hàm ý đầu tư trong giai đoạn này mang tính sống còn. Sai lầm phổ biến nhất của nhà đầu tư Việt Nam hiện nay là so Việt Nam 2025 với Việt Nam 2017–2018, thay vì so với Mỹ sau 2009, Trung Quốc sau 2021 hay Hàn Quốc sau khi chuẩn hoá thị trường. Sau chuẩn hoá, không thị trường nào quay lại chu kỳ cũ. Không còn khái niệm “đợi hồi là về bờ”. Chỉ còn một tiêu chí duy nhất: tài sản có đủ chuẩn để tồn tại trong hệ thống vốn hay không.

Hiện chúng ta đang ở giai đoạn đầu của chu kỳ, và về sau các vận động có thể như cách thế giới đã đi.

Ở giai đoạn hiện tại, nhà đầu tư buộc phải tự trả lời một câu hỏi rất thẳng: tài sản mình đang nắm giữ có đủ pháp lý, đủ minh bạch, đủ khả năng đi vào dòng vốn dài hạn không? Nếu câu trả lời là không, thì mức giá thấp chỉ là một ảo giác an toàn, chứ không phải cơ hội.

Kết lại, Việt Nam không phải là quốc gia đầu tiên chuẩn hoá bất động sản. Nhưng lịch sử của mọi thị trường cho thấy, mỗi lần bước vào giai đoạn định danh và chuẩn hoá, thị trường đều phải trả giá trước khi trưởng thành. Chu kỳ này không thưởng cho sự kiên nhẫn mù quáng, mà thưởng cho những người hiểu cấu trúc, hiểu vị trí và chấp nhận thực tế rằng: không phải tài sản nào cũng xứng đáng được giữ lại trong trật tự mới.