Thấy gì từ lượng hàng tồn kho hơn 11 tỷ USD tại 10 doanh nghiệp bất động sản?

Từ sau Tết Nguyên đán, thanh khoản thị trường bất động sản, nhất là căn hộ đã có sự cải thiện rõ nét. Tình hình kinh doanh trong quý cuối năm 2023 và đầu năm nay của một số doanh nghiệp đã khởi sắc hơn. Các doanh nghiệp lần lượt công bố dự án mới, lên kế hoạch tung sản phẩm ra thị trường với kỳ vọng có thể đón đầu chu kỳ phục hồi.

Tuy nhiên, với đánh giá thị trường còn nhiều rủi ro tiềm ẩn, nhiều lãnh đạo của nhiều doanh nghiệp địa ốc vẫn tỏ ra thận trọng trong kế hoạch triển khai dự án và lựa chọn phân khúc sản phẩm phù hợp để ra hàng.

Dư nợ trái phiếu doanh nghiệp bất động sản gần 350.880 tỷ đồng

Giai đoạn 2015 – 2023 có 330 doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ tại thị trường trong nước với tổng giá trị phát hành hơn 726.335 tỷ đồng

Bộ Tài chính vừa có báo cáo số 3768/BTC-QLCS về việc thực hiện chính sách, pháp luật về quản lý thị trường bất động sản và phát triển nhà ở xã hội từ năm 2015 đến hết năm 2023, gửi tới Ủy ban Kinh tế của Quốc hội.

Theo đó, trong giai đoạn 2015 – 2023 có 330 doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ tại thị trường trong nước với tổng giá trị phát hành hơn 726.335 tỷ đồng, kỳ hạn phát hành bình quân đạt 3,69% năm, lãi suất phát hành bình quân đạt 10,15%/năm. Dư nợ trái phiếu doanh nghiệp phát hành riêng lẻ của doanh nghiệp bất động sản đến tháng 3/2024 là 350.876 tỷ đồng.

Ngoài ra, trong giai đoạn 2015 – 2023, có 4 doanh nghiệp bất động sản đã phát hành trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ ra thị trường quốc tế với tổng khối lượng là 2,18 tỷ USD.

Bộ Tài chính cũng cho biết, theo quy định hiện hành, hệ thống chính sách thuế, phí, lệ phí đối với bất động sản thời gian qua đã cơ bản bao quát đầy đủ các khoản thu liên quan đến bất động sản phát sinh trong cả 3 giai đoạn.

Trong số đó bao gồm xác lập quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản; sử dụng, khai thác bất động sản và chuyển nhượng thị trường bất động sản minh bạch, bền vững, tạo nguồn thu nhập ổn định cho ngân sách nhà nước .

Cụ thể, số thu về thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản từ năm 2017 đến năm 2023 tăng qua các năm. Năm 2018 tăng 19,82%, năm 2019 tăng 11,44%, năm 2020 tăng 12,22%, năm 2021 tăng 30,4 % và cao nhất là năm 2022 với tỷ lệ tăng 64,34% so với số thu năm 2021.

Bước sang năm 2023 chống thất thu thuế từ hoạt động chuyên nhượng bất động sản vẫn được các địa phương chú trọng triển khai, tuy nhiên do thị trường bất động sản đang trong thời điểm rất khó khăn, sức mua và thanh khoản giảm mạnh, thiếu dòng tiền; thiếu nguồn cung nhà ở đi liền với cơ cấu sản phâm nhà ở không hợp lý… nên lượng giao dịch trên thị trường sụt giảm.

Cũng trong giai đoạn này, Bộ Tài chính đã thanh tra tại 19 đơn vị có ngành nghề kinh doanh bất động sản. Số tiền cơ quan thanh tra kiến nghị xử lý tài chính chủ yếu liên quan đến tiền sử dụng đất, kê khai nộp thiếu các loại thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế thu nhập cá nhân, xác định sai thuế suất ưu đãi…

Trong danh sách 13 doanh nghiệp có ngành nghề kinh doanh bất động sản bị kiến nghị 1.182,8 tỷ đồng; trong đó kiến nghị nộp ngân sách nhà nước 255,7 tỷ đồng, xử lý tài chính khác là 999,8 tỷ đồng. Các doanh nghiệp này gồm có: Tổng công ty đầu tư phát triển nhà Hà Nội (Handico), Công ty CP Kosy, Tổng công ty 319 BQP, Tổng công ty Viglacera, Tổng công ty Sông Đà, Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà Hà Nội, Tổng công ty Đầu tư phát triển hạ tầng UDIC, Tổng công ty Xây dựng Hà Nội (Hancorp), Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị (HUD) nợ hơn 8,2 tỷ đồng, Tổng công ty IDICO-CTCP, Tổng công ty cổ phần phát triển khu công nghiệp, Tổng công ty Đầu tư và phát triển Công nghiệp – CTCP (Becamex Bình Dương)….

Bộ Tài chính cho biết đến 31/12/2023, 13 doanh nghiệp có hoạt động kinh doanh bất động sản được thanh tra đã cơ bản thực hiện nghiêm túc các kiến nghị và nộp ngân sách. Chỉ còn một số doanh nghiệp chưa thực hiện xong do vướng mắc về xác định giá trị tiền sử dụng đất, phân bổ chi phí hạ tầng kỹ thuật, chuyển nhượng tài sản… dẫn đến chậm quyết toán, chậm thực hiện các nghĩa vụ tài chính có liên quan.

Ngoài ra, cơ quan chức năng cũng kiến nghị đối với 6 doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được thanh tra trong lĩnh vực thanh tra hành chính; trong đó có những cái tên đáng chú ý như: Công ty TNHH Trainco Bình Định, Công ty CP đầu tư và xây dựng công trình 578, Công ty CP bất động sản dầu khí… Tổng số tiền thuế đã kiến nghị truy thu nộp ngân sách 237,4 tỷ đồng (chủ yếu trong việc kê khai và nộp thiếu các loại thuế như: thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiêp, thuế thu nhập cá nhân, xác định sai thuế suất ưu đãi…).

Bộ Tài chính cũng cho biết, đến thời điểm 31/12/2023, các đơn vị và các doanh nghiệp có hoạt động kinh doanh bất động sản được thanh tra đã cơ bản thực hiện nghiêm túc các kiến nghị (nộp ngân sách trên 236 tỷ đồng).

Đối với việc thực hiện phát triển nhà ở xã hội, Bộ Tài chính cho biết, nguồn thu từ tiền sử dụng đất, tiền cho thuê đất được để lại toàn bộ cho ngân sách địa phương. Hiện nay kế hoạch vốn đầu tư công trung hạn giai đoạn 2021-2025 đã được Chính phủ giao cho các bộ, ngành, địa phương.

Theo quy định của Luật Đầu tư công, Bộ Kế hoạch và Đầu tư là đơn vị chủ trì trong việc xây dựng kế hoạch đầu tư và tổng hợp, trình cấp có thẩm quyền giao kế hoạch đầu tư công trung hạn và hằng năm cho các Bộ, cơ quan trung ương và địa phương; do vậy, để bố trí nguồn vốn xây dựng nhà ở xã hội và thực hiện chính sách nhà ở xã hội nói chung; Bộ Tài chính chỉ phối hợp tham gia ý kiến với các đơn vị khi có yêu cầu.

Bộ Tài chính cũng cho biết, thời gian qua, không nhận được văn bản của Bộ Xây dựng yêu cầu phối hợp trong việc chỉ đạo, theo dõi, hướng dẫn việc xác định giá thuê, giá thuê mua, giá bán nhà ở xã hội, về quản lý giá dịch vụ quản lý vận hành nhà ở xã hội.

Cũng theo Bộ Tài chính, Bộ Kế hoạch và Đầu tư không bố trí nguồn để cấp bù chênh lệch lãi suất cho các tổ chức tín dụng do Nhà nước chỉ định; do đó các tổ chức tín dụng này chưa triển khai cho vay Chương trình theo Nghị định số 100/2015/NĐ-CP về phát triển và quản lý nhà ở xã hội với nhiều quy định về phát triển nhà ở xã hội; vay vốn ưu đãi để thực hiện chính sách nhà ở xã hội; quản lý, sử dụng nhà ở xã hội.

Bộ Tài chính cho rằng để doanh nghiệp bất động sản có thể hấp thụ các nguồn vốn mới, các vấn đề của thị trường phải được giải quyết một cách triệt để. Bên cạnh đó, ngoài các nguồn tài chính quen thuộc như tín dụng ngân hàng và trái phiếu doanh nghiệp, cần có các cơ chế, chính sách để phát triển, thu hút, đảm bảo vận hành hiệu quả các nguồn vốn từ các sản phẩm tài chính khác (quỹ đầu tư bât động sản; quỹ tiết kiệm nhà ở, chứng khoán hóa bất động sản…), hay kênh khác (đầu tư trực tiếp, gián tiếp nước ngoài).

Đồng thời, các cơ quan chức năng bên cạnh việc bảo vệ nhà đầu tư cá nhân trên thị trường tài chính nhiều rủi ro, cần có những chính sách bảo vệ các doanh nghiệp bất động sản làm ăn chân chính.

Bộ Tài chính cũng kiến nghị, tiếp tục tổng hợp các vướng mắc trong áp dụng chính sách pháp luật liên quan gồm Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, có giải pháp để tạo khung pháp lý cho hoạt động kinh doanh bất động sản, tăng cường hiệu quả quản lý thị trường.

Đồng thời, để quản lý, giám sát chặt chẽ hoạt động của doanh nghiệp bất động sản, đảm bảo năng lực tài chính phù hợp với việc triển khai các dự án được cấp phép để giảm thiểu rủi ro cho lĩnh vực kinh doanh bất động sản, cần nghiên cứu bổ sung các quy định khi thành lập doanh nghiệp bất động sản hoặc cấp phép xây dựng, đầu tư các dự án bất động sản đảm bảo các doanh nghiệp phải đáp ứng đủ năng lực tài chính để thực hiện dự án.

Ngoài ra, Bộ Xây dựng tăng cường quản lý thị trường bất động sản phát triển ổn định, bền vững, minh bạch; giám sát chặt chẽ việc cấp phép xây dựng, cấp phép mở bán các dự án, hoạt động giao dịch của các sàn giao dịch bất động sản, phòng chống rửa tiền trong lĩnh vực bất động sản…

Thống kê từ báo cáo tài chính của 10 doanh nghiệp bất động sản niêm yết (chủ yếu là nhóm phát triển mảng nhà ở) cho thấy, tổng giá trị tồn kho tại thời điểm cuối tháng 3/2024 hơn 286.000 tỷ đồng (tương đương khoảng hơn 11,4 tỷ USD), tăng gần 4% so với cuối năm 2023 (hơn 276.000 tỷ đồng).

Trong đó, tâm điểm tồn kho phải nói đến là của CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland, Mã: NVL) tăng nhẹ lên gần 141.000 tỷ đồng, chiếm gần 60% tổng giá trị tài sản,chủ yếu ở các đại dự án như NovaWorld Phan Thiet, NovaWorld Ho Tram và Aqua City. Giá trị bất động sản để bán đang xây dựng chiếm gần 132.000 tỷ và hơn 9.100 tỷ là bất động sản để bán đã hoàn thành.

Giá trị hàng tồn kho này đã được Novaland dùng làm tài sản bảo đảm cho khoản vay là 57.798 tỷ đồng. Tổng chi phí lãi vay được vốn hóa trong kỳ là 1.488 tỷ đồng (năm 2023 là 6.368 tỷ đồng).

Tồn kho của CTCP Vinhomes (Mã: VHM) cũng tăng nhẹ 6% lên hơn 58.700 tỷ đồng, gồm các chi phí tiền sử dụng đất, chi phí giải phóng mặt bằng, giá mua các công ty con được phân bổ như một phần chi phí mua dự án, chi phí xây dựng và phát triển tại dự án như Vinhomes Grand Park, Vinhomes Smart City, Vinhomes Ocean Park 1, 2, 3 và một số dự án khác.

Từ cuối năm ngoái, Vinhomes đã mở bán thành công các sản phẩm tại Vinhomes Ocean Park 1, 2, 3 và Vinhomes Grand Park. Các dự án này tiếp tục đóng góp chính vào doanh thu khi Vinhomes hoàn tất bàn giao nhà cho khách hàng.

Chiếm hơn 75% tổng tài sản của CTCP Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (Mã: KDH) là hàng tồn kho, tương ứng 20.491 tỷ đồng (tăng 9%). Các dự án đang xây dựng chiếm giá trị tồn kho lớn gồm: Khang Phúc – Khu dân cư Tân Tạo (gần 6.700 tỷ); Đoàn Nguyên – Bình Trưng Đông (3.427 tỷ); Bình Trưng – Bình Trưng Đông (3.744 tỷ); Khang Phúc – Khu định cư Phong Phú 2 (1.664 tỷ); Khang Phúc – An Dương Vương (1.368 tỷ); Khang Phúc – Khu dân cư Bình Hưng 11A (1.425 tỷ)…

Tương tự, chiếm tới 63% tổng tài sản của CTCP Đầu tư Nam Long (Mã: NLG) là hàng tồn kho, ghi nhận gần 18.051 tỷ, tăng nhẹ 4%. Trong đó, Izumi là dự án ghi nhận giá trị tồn kho lớn nhất với khoảng 8.565 tỷ đồng, tiếp đến là Waterpoint giai đoạn 1 (3.769 tỷ đồng), Akari (1.910 tỷ đồng), Waterpoint giai đoạn 2 (1.700 tỷ đồng), Cần Thơ (1.378 tỷ đồng). Trong đó, dự án Cần Thơ đã hoàn tất bán hàng và đang chờ hoàn tất thủ tục cuối cùng để đủ điều kiện ghi nhận doanh thu ngay trong năm nay.

CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (Mã: PDR) ghi nhận 12.300 tỷ đồng giá trị hàng tồn kho (tăng nhẹ so với cuối năm ngoái). Đây chủ yếu là chi phí xây dựng dở dang tại các dự án như The EverRich 2 (hay còn gọi là River City, gần 3.598 tỷ), Thuận An 1 và Thuận An 2 (2.423 tỷ), Tropicana Bến Thành Long Hải (1.994 tỷ), Phước Hải (1.526 tỷ), The EverRich 3 (877 tỷ)…

Tổng CTCP Đầu tư Phát triển Xây dựng (DIC Corp, Mã: DIG) đang tồn kho 6.784 tỷ đồng (tăng gần 4%), chủ yếu nằm ở các dự án: Khu đô thị mới Nam Vĩnh Yên (hơn 2.000 tỷ), Khu đô thị du lịch sinh thái Đại Phước (hơn 1.400 tỷ), Khu dân cư P4 Hậu Giang (hơn 900 tỷ), Khu du lịch Long Tân (hơn 600 tỷ)…

Hàng tồn kho của CTCP Đầu tư Văn Phú – Invest (Mã: VPI) tăng nhẹ lên 3.746 tỷ đồng, chiếm 31% tổng tài sản, chủ yếu là chi phí sản xuất kinh doanh dở dang tại các dự án: The Terra Bắc Giang (1.508 tỷ đồng), Vlasta Thủy Nguyên (1.765 tỷ đồng), Song Khê – Nội Hoàng (206 tỷ đồng)… Tồn kho bất động sản thành phẩm không đáng kể, chủ yếu tại dự án Vlasta Sầm Sơn (hơn 64 tỷ).

Ngược lại, giá trị hàng tồn kho tại thời điểm cuối tháng 3 của CTCP Tập đoàn Đất Xanh (Mã: DXG) giảm nhẹ so với cuối năm 2023, ghi nhận hơn 14.000 tỷ. Trong đó, phần lớn là bất động sản dở dang 11.151 tỷ và tồn kho bất động sản thành phẩm giảm nhẹ về 2.254 tỷ đồng.

CTCP Đầu tư Dịch vụ Tài chính Hoàng Huy (Mã: TCH) ghi nhận giá trị hàng tồn kho giảm 3% với cuối năm ngoái, với 9.906 tỷ đồng. Trong đó, chi phí sản xuất kinh doanh dở dang chiếm gần 7.796 tỷ đồng (dự án Đỗ Mười gần 4.937 tỷ, Hoàng Huy Green River 1.581 tỷ, Hoàng Huy New City hơn 931 tỷ, Hoàng Huy Commerce – tòa H1 gần 308 tỷ…). Ngoài ra, tồn kho là bất động sản thành phẩm tại dự án Hoàng Huy Commerce – tòa H1 gần 1.646 tỷ.

Giá trị tồn kho tại các dự án của CTCP Đầu tư và Phát triển Bất động sản An Gia (Mã: AGG) ghi nhận gần 1.230 tỷ đồng, chiếm 14% tài sản, giảm 39% so với đầu năm. Trong đó, dự án Westgate còn 606 tỷ (đầu năm 1.379 tỷ), The Standard (291 tỷ), Signial (233 tỷ), The Sóng (57 tỷ)…

Nhìn chung, tồn kho bất động sản tiếp tục tăng ở các doanh nghiệp lớn đầu ngành do tăng chi phí liên quan trực tiếp đến các dự án, các sản phẩm đa phần có giá trị cao (vài chục tỷ đồng mỗi sản phẩm) hoặc đã bàn thành công nhưng chưa hoàn tất bàn giao nên chưa đủ điều kiện ghi nhận doanh thu, lợi nhuận. Các dự án đã hoàn thiện pháp lý sẵn sàng ra hàng cũng như các dự án đang được doanh nghiệp đẩy mạnh triển khai xây dựng kỳ vọng sẽ tăng nguồn cung cho thị trường trong thời gian tới.

Theo MBAz tổng hợp

Trích dẫn: https://mbaz.net/thay-gi-tu-luong-hang-ton-kho-hon-11-ty-usd-tai-10-doanh-nghiep-bat-dong-san.html