#Bất Động Sản

24HMONEY đã kiểm duyệt

Thanh khoản "đóng băng" nhưng giá nhà vẫn chạm đỉnh

Giữa lúc nguồn cung mới khan hiếm và chi phí đầu vào đẩy giá nhà lên sát mức thực tế, sự phân hóa sâu sắc của thị trường đang biến đây trở thành cuộc chơi của những nhà đầu tư tỉnh táo, biết cách thiết lập "vùng đệm" tài chính trước khi bước vào cuộc đua dài hơi.

Thị trường bất động sản đầu năm 2026 rơi vào trạng thái giằng co khi giao dịch suy giảm rõ rệt nhưng mặt bằng giá vẫn duy trì ở mức cao. Thanh khoản tại nhiều khu vực giảm mạnh so với giai đoạn cao điểm, trong khi nguồn cung mới tiếp tục thu hẹp. Dù vậy, giá nhà chỉ chững lại, chưa xuất hiện làn sóng giảm đáng kể.

Phân khúc căn hộ thể hiện rõ nhất nghịch lý này. Tại Hà Nội, giá trung bình quanh mức 87 triệu đồng/m2; TP.HCM khoảng 69 triệu đồng/m2, gần như đi ngang so với đỉnh trước đó. Ngay cả nhà ở xã hội cũng leo thang, tiệm cận 30 triệu đồng/m2, khiến cơ hội tiếp cận của người mua ở thực ngày càng thu hẹp.

Áp lực tài chính càng rõ khi lãi suất vay mua nhà phổ biến 8–10%/năm, thậm chí cao hơn ở các khoản vay thả nổi. Trong bối cảnh đó, bài toán “mua hay chờ” trở nên khó giải hơn bao giờ hết.

Diễn biến thị trường cho thấy giá không giảm đồng loạt mà phân hóa mạnh. Những dự án có vị trí tốt, hạ tầng hoàn chỉnh, pháp lý rõ ràng vẫn giữ giá. Ngược lại, các sản phẩm kém lợi thế hoặc chịu áp lực dòng tiền bắt đầu điều chỉnh cục bộ để kích cầu.

Nguồn cung hạn chế tiếp tục là yếu tố giữ giá. Khi số lượng dự án mới không nhiều do vướng pháp lý, chủ đầu tư có xu hướng duy trì mặt bằng giá thay vì giảm sâu. Điều này khiến kỳ vọng “giảm mạnh trên diện rộng” gần như khó xảy ra trong ngắn hạn.

Ở góc nhìn dài hạn, bất động sản vẫn đi theo quỹ đạo tăng giá, bất chấp những nhịp điều chỉnh ngắn. Với người mua để ở, yếu tố quyết định không nằm ở biến động nhất thời mà ở khả năng tài chính và chất lượng tài sản. Khi dự án đã hình thành cộng đồng cư dân, pháp lý rõ ràng và dòng tiền ổn định, việc trì hoãn có thể đồng nghĩa với bỏ lỡ cơ hội.

Ngược lại, với nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy, rủi ro lãi suất là biến số cần đặc biệt lưu ý. Việc thiết kế khoản vay an toàn, ưu tiên lãi suất cố định trong giai đoạn đầu và kiểm soát dòng tiền trở thành điều kiện bắt buộc.

Triển vọng từ giữa năm 2026 cho thấy mặt bằng lãi suất có thể dần ổn định khi dòng vốn được khơi thông. Tuy nhiên, thị trường sẽ không quay lại trạng thái tăng nóng mà chuyển sang giai đoạn chọn lọc, nơi giá trị thực và nhu cầu ở thật đóng vai trò dẫn dắt.

Trong bối cảnh đó, người mua cần từ bỏ kỳ vọng “bắt đáy” ngắn hạn. Thay vào đó, lựa chọn đúng dự án, chủ đầu tư và chiến lược tài chính phù hợp mới là yếu tố quyết định. Thị trường không tạo cơ hội cho số đông, nhưng luôn dành phần cho những người chuẩn bị kỹ lưỡng và hành động đúng thời điểm.