Thận trọng với những chiêu trò “tạo sóng” đấu giá đất

Các chuyên gia cho rằng, các phiên đấu giá đất có giá trúng cao bất thường ở huyện Thanh Oai, Hoài Đức (Hà Nội) gần đây có thể là chiêu trò “tạo sóng” của các nhà đầu tư, giới đầu cơ để tạo thanh khoản ở các khu vực xung quanh đang bị “ngủ đông”. Việc đấu giá đất này không đại diện mức giá phổ biến trên thị trường có thể trở thành công cụ cho giới đầu cơ đẩy giá đất.

Có dấu hiệu đầu cơ trục lợi từ đấu giá đất?

Những ngày gần đây, dư luận xã hội đang không ngừng xôn xao về diễn biến và kết quả của những phiên đấu giá đất tại các huyện vùng ven Hà Nội như Thanh Oai, Hoài Đức, với số lượng hồ sơ đăng ký lớn, mức giá trúng đấu giá tăng vọt, cao gấp hàng chục lần so với giá khởi điểm.

Vào ngày 10/8, huyện Thanh Oai đã tổ chức thành công phiên đấu giá 68 thửa đất tại khu Ngõ Ba, thôn Thanh Thần, xã Thanh Cao (Thanh Oai, Hà Nội), có diện tích từ 60 m2 - 85 m2 với giá khởi điểm từ 8,6 triệu đồng/m2 đến 12,5 triệu đồng/m2. Phiên đấu giá đã thu hút được 4.600 hồ sơ nộp tham gia, nhưng chỉ có 4.201 hồ sơ đủ điều kiện của 1.545 người.

Đáng chú ý, kết thúc phiên đấu giá, lô góc có giá trúng cao nhất là gần 100,5 triệu đồng/m2, gấp 8 lần so với giá khởi điểm. Các lô thường có giá trúng từ 63 - 80 triệu đồng/m2, gấp 5 đến 6,4 lần so với giá khởi điểm.

Sau khi đấu giá đất tại huyện Thanh Oai gây xôn xao dư luận, gần đây, vào ngày 19/8 phiên đấu giá 19 lô đất tại khu LK04, thôn Lòng Khúc, xã Tiền Yên, huyện Hoài Đức, Hà Nội tiếp tục thu hút sự quan tâm, tham gia của đông đảo người dân. 19 thửa đất được đưa ra đấu giá dao động khoảng 74m2 - 118m2. Giá khởi điểm đấu giá là 7,3 triệu/m2.

Khoản tiền đặt cọc dao động từ 109 - 172 triệu đồng/lô đất. Sau cuộc đấu giá kéo dài 19 giờ, 19 lô đất được bán thành công. Mức giá trúng cao nhất lên tới 133,3 triệu đồng/m2, gấp 30 lần so với giá khởi điểm, trong khi lô thấp nhất cũng tới 91,3 triệu đồng/m2, cao gấp 12,5 lần giá khởi điểm.

Lý giải về tình trạng đấu giá đất tăng cao, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, mức giá trúng tăng cao này có phản ảnh thực tế bình thường về chênh lệch cung - cầu, khi mà lượng hồ sơ tham gia gấp nhiều lần số lô đất trong phiên đấu giá.

Tuy nhiên, việc giá đất tại vị trí có cơ sở hạ tầng, tiện ích không nổi bật, ở một địa phương vùng ven sở hữu tiềm năng tăng giá ở mức bình thường, lên tới hơn 100 triệu đồng/m2, ngang bằng với giá đất nền tại các khu đô thị, khu vực đông dân cư là bất bình thường, vượt xa giá trị thực tế.

Hệ lụy của các tình trạng này là giá bất động sản vốn đã cao nay lại càng tăng, khiến giấc mơ về nhà ở ngày càng xa vời với người dân, đặc biệt là người trẻ.

Mức giá đấu tăng cao “vượt xa” giá trị thật không chỉ gây khó khăn cho công tác thẩm định giá tài sản phục vụ các đợt đấu giá tiếp theo tại địa phương ấu giá mà còn tại nhiều nơi trên cả nước.

Nhiều hệ lụy cho thị trường

Chỉ một ngày sau phiên đấu giá được dư luận chú ý tại huyện Hoài Đức (Hà Nội), Thủ tướng Phạm Minh Chính đã ký ban hành Công điện số 82/CĐ-TTg gửi Bộ trưởng các Bộ: Tài nguyên và Môi trường, Xây dựng, Tài chính, Tư pháp, Công an; chủ tịch UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương chỉ đạo các nội dung công việc cụ thể để nâng cao hiệu lực, hiệu quả công tác quản lý đất đai, lành mạnh hóa thị trường bất động sản, thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội.

Ngay sau Công điện số 82/CĐ-TTg, UBND TP. Hà Nội đã có văn bản yêu cầu Sở Tài nguyên và Môi trường phối hợp ngay với các sở, ngành kiểm tra toàn bộ việc đấu giá đất tại các huyện Thanh Oai, Hoài Đức trong thời gian vừa qua; kịp thời phát hiện, xử lý kiên quyết đối với các vi phạm pháp luật (nếu có).

Ngày 22/8/2024, Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường đã ký văn bản gửi UBND TP. Hà Nội thông báo về việc cử đoàn kiểm tra đột xuất công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại các huyện Thanh Oai, Hoài Đức. Huyện Hoài Đức cũng đã thông báo huỷ 2 phiên đấu giá đất tổ chức vào ngày 26/8 và ngày 9/9.

Rõ ràng, sự vào cuộc nhanh chóng, hiệu quả của các cơ quan chức năng để làm rõ những bất thường trong đấu giá quyền sử dụng đất ở các huyện vùng ven Hà Nội là rất cần thiết và đúng thời điểm.

Những động thái này cũng góp phần cảnh tỉnh các chủ thể tham gia tại các phiên đấu giá này phải hướng tới giá trị thật của mỗi lô đất, để đảm bảo quyền lợi cho người mua, nhà đầu tư.

Phân tích những hệ lụy từ các phiên đấu giá đất vừa qua, ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn cho hay, việc trúng giá đấu giá cao bất thường sẽ dẫn đến nhiều hệ lụy cho người mua nhà, doanh nghiệp đầu tư, thậm chí gây ra bất ổn cho cả thị trường.

Cụ thể, người dân có nhu cầu mua nhà thật sẽ rất khó mua trong giai đoạn này khi người bán sẽ neo tâm lý tăng giá lên so với giá trị thị trường. Nhiều người có tiền sẽ đổ xô đi mua đất hy vọng kiếm lợi nhuận.

Bên cạnh đó, nhiều người không có nhu cầu ở thật sẽ tập trung dòng tiền vào bất động sản thay vì lưu thông cho hoạt động kinh tế khác. Người cần nhà không có đủ tiền mua, người có tiền thì lại găm vào đất.

Hệ lụy tiếp theo là đến các doanh nghiệp đầu tư trong và ngoài nước khi thực hiện các dự án lớn (từ hạ tầng cho tới sản xuất kinh doanh) sẽ khó khăn hơn trong việc giải phóng mặt bằng và thậm chí vốn sẽ đội lên nhiều lần khi chi phí bất ngờ tăng theo kết quả đấu giá.

Theo chuyên gia kinh tế Đinh Trọng Thịnh, tình trạng giá đất tăng cao cũng có thể dẫn đến việc phát sinh rủi ro tài chính cho các nhà đầu tư. Nếu giá đất tiếp tục tăng cao một cách không bền vững và thị trường bất động sản gặp khó khăn, các nhà đầu tư có thể phải đối mặt với thua lỗ nghiêm trọng.

Do đó, các nhà đầu tư cần phải cân nhắc kỹ lưỡng trước khi tham gia đấu giá. Nên đánh giá chính xác giá trị thực tế của bất động sản và các yếu tố rủi ro liên quan. Đầu tư nên được thực hiện dựa trên phân tích toàn diện và không chỉ dựa vào sự kỳ vọng về sự gia tăng giá trong tương lai.

Ở góc nhìn khác, ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, giải pháp căn cơ và cốt lõi nhất là đẩy nhanh các dự án ra thị trường để tăng nguồn cung cho thị trường.

Thực tế, từ cuối năm 2022 tới nay, Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ đã liên tục có các chỉ đạo thực hiện quyết liệt, kịp thời, hiệu quả các giải pháp thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững.