Tạo động lực xây dựng nhà ở xã hội

Thực tế cho thấy, từ khi có chương trình phát triển nhà ở xã hội, địa phương nào quan tâm thì công nhân lao động, người nghèo ở đó có điều kiện tiếp cận nhà ở và ngược lại. Điều này khẳng định vai trò cũng như sự vào cuộc của chính quyền địa phương, nhất là người đứng đầu hết sức quan trọng. Các bộ, ban, ngành liên quan đang tích cực rà soát, nghiên cứu triển khai chính sách ưu đãi mới, kỳ vọng sẽ tạo bước đột phá mới thúc đẩy nhanh nguồn cung vốn về nhà ở xã hội đang khan hiếm.

Hiện nay, giá nhà ở xã hội vẫn khá cao do khan hiếm nguồn cung, cũng như những bế tắc trong thủ tục, giá vật liệu biến động mạnh. Tuy nhiên, nhu cầu và "sức nóng" về loại hình nhà ở này vẫn rất lớn. Một số dự án nhà ở xã hội tại Hà Nội và Quảng Ninh, dù chưa chính thức mở bán, nhưng người dân đã xếp hàng dài đăng ký làm thủ tục, thậm chí còn xuất hiện tình trạng cò mồi, mua bán nhà ở xã hội sai quy định.

Nhiệm vụ chính trị quan trọng

Đề án đầu tư xây dựng ít nhất một triệu căn nhà ở xã hội giai đoạn 2021-2030 yêu cầu chính quyền các địa phương khẩn trương hoàn thành việc lập, sửa đổi, bổ sung Chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở, trong đó làm rõ mục tiêu nhà ở xã hội dành cho người thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp phù hợp Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia giai đoạn 2021-2030, tầm nhìn đến năm 2045 đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt, làm cơ sở để chấp thuận đầu tư các dự án. Người đứng đầu địa phương phải xác định đây là nhiệm vụ chính trị của cá nhân; lập, phê duyệt kế hoạch triển khai cụ thể cho việc đầu tư các dự án nhà ở xã hội theo từng năm và từng giai đoạn từ nay đến năm 2030 bảo đảm nhu cầu của địa phương.

Các chuyên gia bất động sản cho rằng, cần xác định rõ vai trò và ràng buộc trách nhiệm cấp ủy địa phương trong lãnh đạo, chỉ đạo phát triển nhà ở xã hội trên địa bàn, coi đây là một chỉ tiêu phát triển kinh tế-xã hội quan trọng địa phương phải thực hiện, có kiểm đếm, đánh giá mức độ hoàn thành nhiệm vụ hằng năm, định kỳ. Đây là việc làm hết sức cần thiết, bước đi rất quan trọng trong quá trình phát triển bền vững nhà ở xã hội. Người đứng đầu địa phương phải có trách nhiệm đôn đốc các ngành, đơn vị liên quan thúc đẩy đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, đồng thời sẵn sàng chịu trách nhiệm nếu không hoàn thành nhiệm vụ cũng như chịu sự giám sát của các cơ quan liên quan.

Gần đây, Quốc hội đã thông qua việc giám sát công tác phát triển nhà ở xã hội, do đó, cần triển khai quyết liệt và nhanh chóng chương trình này. Khi chính quyền địa phương tích cực vào cuộc, các chương trình, kế hoạch, chiến lược phát triển nhà ở xã hội sẽ rõ ràng hơn vì chính địa phương là cơ quan rà soát, dự báo nhu cầu, từ đó quyết định phương thức, hạn mức, nhu cầu về vốn, quỹ đất,... dành cho nhà ở xã hội trên địa bàn.

Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam Trần Ngọc Chính chia sẻ, cần siết chặt quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất, tránh tình trạng như vừa qua một số dự án nhà ở xã hội vẫn ế ẩm do nằm quá xa trung tâm, không thuận tiện đi lại. Đồng thời, siết chặt thanh tra, kiểm tra việc nộp tiền phần quỹ đất dành cho phát triển nhà ở xã hội trong các khu đô thị.

Sự quan tâm của các cấp chính quyền địa phương cùng sự phối hợp nhịp nhàng của các bộ, ngành liên quan chính là động lực, cơ sở thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội trên cả nước.

Tiến sĩ Bùi Duy Tùng, giảng viên Đại học RMIT Việt Nam cho rằng, các bộ, ngành liên quan cần đơn giản hóa thủ tục hành chính và giảm bớt các loại giấy tờ không cần thiết khi phê duyệt các dự án, giúp đẩy nhanh giải ngân vốn cho các dự án nhà ở xã hội. Chính quyền địa phương phải bảo đảm đội ngũ công chức được đào tạo đầy đủ, thường xuyên cập nhật thông tin, chính sách mới về nhà ở xã hội để xử lý hiệu quả nhất cho doanh nghiệp, người dân. Cần công khai minh bạch các bước cũng như mốc thời gian trong quá trình đầu tư xây dựng một dự án bất động sản nói chung và nhà ở xã hội nói riêng, nhằm thu hút các đối tượng tham gia. Điều này sẽ bảo đảm quá trình phê duyệt được hoàn thành trong khung thời gian quy định và giảm độ trễ của chính sách, nâng cao hiệu quả dự án.

Hoàn thiện đồng bộ chính sách

Quỹ đất sạch và nguồn vốn lâu nay được xem là hai rào cản lớn nhất trong phát triển nhà ở xã hội. Theo Tiến sĩ Trần Du Lịch, chuyên gia kinh tế, quỹ đất và giá đất là trở lực chính khiến các dự án nhà ở xã hội do nhà đầu tư xây dựng rất khó triển khai. Ở Thành phố Hồ Chí Minh, để có mặt bằng sạch thực hiện chính sách nhà ở xã hội, phải trả phí đền bù rất cao, chỉ còn cách trông vào quỹ đất công. Nhưng nếu chỉ trông vào đây thì rất khó hoàn thành mục tiêu tại Đề án đầu tư ít nhất một triệu căn nhà ở xã hội. Do vậy, chính quyền địa phương phải hình thành quỹ nhà ở cho thuê giá rẻ cho người lao động không có khả năng mua nhà, không có chỗ ở. Nước ta chưa có chính sách rõ ràng về việc này trong khi ở hầu hết các nước, việc xây dựng nhà ở xã hội nói riêng và nhà ở nói chung là trách nhiệm của chính quyền địa phương.

Để "hóa giải" rào cản trên, Chính phủ chỉ nên quy định chính sách chung và phân cấp, phân quyền mạnh cho địa phương thực hiện. Bên cạnh đó, có cơ chế cho phép doanh nghiệp xây dựng dự án chung cư thương mại, khu đô thị mới được lựa chọn dành 20% quỹ đất để làm nhà ở xã hội hoặc nộp một khoản tiền tương ứng vào quỹ phát triển nhà ở xã hội của địa phương.

Tại các địa phương, nhất là thành phố lớn-cần hình thành Quỹ phát triển nhà ở xã hội, hình thành từ các nguồn ngân sách, xổ số kiến thiết, thu 20% quỹ đất làm nhà ở xã hội, vốn ODA, nguồn huy động của nhà đầu tư trong tương lai,...

Đã đến lúc các địa phương cần xem xét, phát huy vai trò một số doanh nghiệp do Nhà nước đầu tư vốn để tham gia phát triển nhà ở xã hội, thông qua duy trì doanh nghiệp 100% vốn nhà nước hoặc hình thành các tổ chức do Nhà nước đầu tư vốn. Đây sẽ là công cụ kinh tế quan trọng của Nhà nước trong việc thực hiện các chính sách an sinh xã hội, tạo lập Quỹ nhà ở xã hội phục vụ nhân dân, đồng thời góp phần duy trì nguồn lực được đào tạo bài bản cả về chuyên môn và lý luận, có bề dày kinh nghiệm thực tiễn.

Kinh nghiệm tại một số quốc gia cho thấy, bên cạnh xây dựng chính sách ưu đãi, thu hút nguồn lực, các doanh nghiệp do Nhà nước đầu tư vốn đóng vai trò quan trọng trong phát triển nhà ở xã hội.

Đơn cử, ngay từ những năm 1970, Chính phủ Hàn Quốc đã xây dựng hệ thống nhà ở xã hội bằng cách đầu tư vốn vào Tổng công ty phát triển Đất đai và nhà ở Hàn Quốc. Đây là một doanh nghiệp được Chính phủ Hàn Quốc thành lập, có nhiệm vụ tập trung nghiên cứu, xây dựng nhà cho người thu nhập thấp với nguồn kinh phí được lấy từ ngân sách, tiền ký quỹ hoặc quỹ tiết kiệm nhà ở... Chính phủ sẽ tập trung hỗ trợ tài chính cho đối tượng thuê, thuê mua, mua nhà với các thời hạn cụ thể, hợp lý.

Tương tự, một mô hình phát triển nhà ở xã hội rất thành công thường được nhắc đến tại châu Á là Singapore. Tại quốc gia có quỹ đất hiếm hoi với chi phí sinh hoạt rất đắt đỏ này, có đến 80% người dân đang sinh sống trong quỹ nhà ở xã hội do Cơ quan phát triển nhà ở Singapore (HDB) kiến tạo nên. Với vai trò một cơ quan duy nhất chịu trách nhiệm về nhà ở xã hội, HDB đã phân bổ và quy hoạch nguồn lực rất hiệu quả cho phát triển nhà ở xã hội, đáp ứng nhu cầu của người dân.

Trong bối cảnh hiện tại, vấn đề về nguồn vốn càng trở nên khó khăn khi các doanh nghiệp bất động sản nói chung và doanh nghiệp đầu tư nhà ở xã hội nói riêng không có nguồn vốn thanh khoản. Các ngân hàng đang triển khai gói 120.000 tỷ đồng hỗ trợ nhà ở xã hội với lãi suất thấp hơn 1,5-2% so lãi suất cho vay trung-dài hạn (đồng Việt Nam) bình quân của các ngân hàng thương mại Nhà nước trên thị trường theo từng thời kỳ được đánh giá là tín hiệu tích cực, giúp làm nóng lại thị trường nhà ở xã hội vốn "đóng băng" sau khi gói hỗ trợ nhà ở 30.000 tỷ đồng kết thúc.

Tuy nhiên, trên thực tế, các doanh nghiệp đầu tư nhà ở xã hội và người dân chưa mấy mặn mà với gói hỗ trợ 120.000 tỷ đồng khi mặt bằng lãi suất cho vay còn khá cao (8,2%), nếu so lợi nhuận định mức 10% của dự án nhà ở xã hội, cũng như mức lãi vay 4,8-5% cố định trong 20 năm theo gói 30.000 tỷ đồng.

Để bảo đảm nguồn vốn tín dụng ưu đãi và huy động các nguồn lực xã hội hóa thực hiện chính sách về nhà ở xã hội hiệu quả, hạn chế phụ thuộc ngân sách nhà nước, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh Lê Hoàng Châu đề xuất, Chính phủ và Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét, hoàn thiện chính sách tín dụng về phát triển nhà ở xã hội theo hướng xác định việc đầu tư phát triển nhà ở xã hội là một hạng mục đầu tư trong nguồn vốn trung-dài hạn của địa phương. Đồng thời, bổ sung thêm hình thức huy động vốn từ nước ngoài cho Quỹ đầu tư phát triển địa phương đầu tư nhà ở xã hội, giới hạn mục đích sử dụng nguồn vốn ngân sách nhà nước để phát triển hạ tầng cho phù hợp quy định của Luật Đầu tư công. Bộ Xây dựng cần tiếp tục nghiên cứu đề xuất gói tín dụng ưu đãi 110.000 tỷ đồng, bằng khoảng 30% nhu cầu nguồn vốn để thực hiện chương trình một triệu căn nhà ở xã hội giai đoạn 2021-2030 theo cơ chế tái cấp vốn, cấp bù lãi suất theo kế hoạch chi ngân sách nhà nước trung hạn, từ đó mới có cơ hội, điều kiện hạ mức lãi suất ưu đãi xuống khoảng 5%/năm trong thời gian tối đa 25 năm.

Trở lại câu chuyện của Công ty cổ phần Đầu tư xây dựng sản xuất dịch vụ du lịch Thiên Phát, Tổng Giám đốc Nguyễn Văn Lợi chia sẻ, thực chất không chỉ riêng Thiên Phát, nhiều đơn vị khác cũng chưa cần đến gói hỗ trợ khi tham gia đầu tư xây dựng nhà ở xã hội. Với nhà ở, ký túc xá cho công nhân thuê giá rẻ, việc phát triển gặp vướng mắc từ vấn đề quy hoạch khu công nghiệp, khu chế xuất. Do không có quy hoạch đô thị, dân cư, hạ tầng xã hội như trường học, bệnh viện hay ký túc xá cho công nhân, người lao động thuê, khu vực này lâu nay giống như ốc đảo.

GS. Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Tài nguyên và Môi trường cho rằng, cần tập trung phát triển nhà ở chỉ để cho thuê, đánh thuế cao vào khu vực đầu cơ nhà ở. Song song với việc cải cách thủ tục hành chính về nhà ở xã hội, cần cải cách chế độ tiền lương sao cho trong đồng lương phải có chi phí cho chỗ ở. Có như vậy, tổng chi phí cho chỗ ở mới được nâng cao, tạo khả năng tài chính cho bên cầu, chống được đầu cơ, từ đó giúp giảm giá nhà ở trên thị trường, tạo cơ hội phát triển nhà ở xã hội có mức giá phù hợp.