Sốt đất sẽ được kiểm soát, thị trường chất lượng hơn

Đây là nhận định của TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam nhân dịp trao đổi đầu Xuân Nhâm Dần với TheLEADER liên quan tới trạng thái thị trường bất động sản năm 2021 và triển vọng năm 2022.

Năm 2021 là thời gian mà thị trường bất động sản chứng kiến nhiều trạng thái nhất trong suốt 2 thập kỷ phát triển vừa qua.

Nhưng, trước hết, cần khẳng định thị trường bất động sản không có gì gọi là khủng hoảng. Về bản chất, thị trường vẫn vận động tích cực và khỏe. Mọi yếu tố nội tại trong đó (như nguồn lực, các dự án, tình hình phát triển hạ tầng trên cả nước, dòng tiền, nhu cầu) đều rất tốt. Dù rằng, ở một vài thời điểm, thị trường rơi vào trạng thái không có giao dịch. Điều này là do nguyên nhân khủng hoảng y tế (gây ra bởi dịch bệnh Covid – 19).

Tuy nhiên, tại sao thị trường lại có nóng sốt, như nhiều người vẫn nhìn nhận. Theo tôi, vấn đề này được lý giải bởi một số yếu tố. Đầu tiên, nguồn cung địa ốc rất yếu và thiếu (do vướng mắc quy định pháp luật nên nhiều dự án phải dừng lại để rà soát, xem xét dẫn tới hàng trăm, hàng nghìn dự án trên cả nước không thể ra hàng). Tình trạng này, đã kéo dài suốt 2 năm vừa qua. Từ đây, dẫn tới việc thị trường chủ yếu tiêu thụ hàng tồn đọng, thay vì hàng mới.

Năm 2021 vừa qua, cả nước chỉ có khoảng hơn 10.000 sản phẩm – so với mức độ hấp thụ trung bình 100-200 nghìn sản phẩm mỗi năm. Tỷ trọng này quá ít, trong khi lực cầu vẫn duy trì. Đặt trong bối cảnh kinh tế sụt giảm, người dân bị ảnh hưởng về thu nhập nhưng nhu cầu về nhà ở vẫn giữ nguyên. Phần lớn người mua nhà đã có sự tích lũy, cộng thêm nguồn lực từ bên ngoài (dòng vốn từ các thị trường khác như chứng khoán đi tìm điểm đến), đã làm tăng dòng cầu F0. Cầu F0 tăng, cộng với lực cầu sẵn có, trong khi cung thiếu, đã dẫn tới tình trạng tăng giá trên thị trường – đây là nguyên lý.

Thứ hai, năm 2021 xuất hiện những hiện tượng không phù hợp quy định pháp luật. Khi thị trường khan hiếm, khuynh hướng sẽ tìm tới ‘hàng lậu’. Bất động sản cũng không phải ngoại lệ. Hàng lậu trên thị trường địa ốc chính là việc đầu cơ, thu gom đất đai ở những vùng thôn quê, chưa có quy hoạch để san lấp, chia lô để bán. Từ đây, hiện tượng được thổi phồng lên qua nhiều hình thức tung tin gây ảnh hưởng tới nhiều nhà đầu tư ‘tay ngang’ thiếu hiểu biết.

Hiện tượng trên xuất hiện ở tất cả các thị trường lớn trên cả nước từ Bắc vào Nam. Từ Hà Nội, Tp.HCM, các tỉnh trung du Bắc Bộ, miền Trung, cao nguyên Lâm Đồng, Đắk Lắk…đều có trường hợp này. Những vùng, địa phương đang phát triển mà thiếu nguồn hàng thì xuất hiện các cá nhân tận dụng nhu cầu đầu tư lớn để làm ra ‘hàng giả’ như tôi vừa nêu.

Đơn cử, như năm trước là sự việc Alibaba lừa hàng loạt người mua. Đó là do nhu cầu tất yếu của thị trường mà nguồn hàng không có.

Tiếp theo, cũng có nguyên nhân từ hệ thống thông tin quốc gia ở từng địa phương vẫn chưa rõ ràng, chưa được thực hiện bài bản đầy đủ để cung cấp dữ liệu thị trường dẫn tới thiếu cơ sở kiểm chứng, đánh giá, dễ sập bẫy của đội quân đầu cơ, đầu nậu (mua phải hàng thiếu yếu tố pháp lý nhưng giá bị đẩy lên rất cao). Bản chất, những mặt hàng ‘lậu’ đó không khác gì đất ruộng. Bình thường, ở ngoài đồng ruộng, mỗi mét vuông chỉ có giá vài trăm nghìn đồng, nhưng khi được ‘khoác’ mác sản phẩm thị trường hàng hóa (dù không đảm bảo pháp lý), nhưng được tô hồng bằng hình vẽ, quây tôn vuông vắn, là khách hàng tin tưởng và xuống tiền hàng chục, hàng trăm triệu đồng.

Thậm chí, có khu vực được đội quân đầu nậu làm giá, tạo sốt giả nhưng không có mua bán thật để tạo nên trạng thái ‘giành giật mua hàng’ giữa mùa dịch. Đây là hiện tượng gây ra bong bóng địa ốc ảo ở cục bộ một vài điểm ở một số địa phương (nhưng không phải tổng thể). Ví dụ, Hà Nội chỉ có một số vùng như Đông Anh, Mê Linh, Sóc Sơn, Hòa Lạc ghi nhận thị trường sốt ảo ở một vài địa điểm.

Cốt lõi dẫn tới tình trạng trên, là trạng thái thiếu nguồn hàng và ít thông tin cho nhà đầu tư xem xét, đối chứng để đưa ra quyết định. Bên cạnh đó, hoạt động quản lý, kiểm soát của cơ quan chức năng còn lỏng lẻo ở một số địa phương.

Năm 2022, theo tôi, giá bất động sản sẽ được điều chỉnh giảm, nhưng ở mức độ không sâu để ‘xì’ bong bóng như năm vừa qua. Đặc biệt, các dự án chính thống để lâu không bán được sản phẩm, không có thanh khoản, sẽ dẫn tới vỡ nợ. Tuy vậy, năm nay thị trường bất động sản vẫn có khả năng xảy ra tăng giá, sốt đất ở một số địa phương nhưng không nhiều như năm vừa qua.

Năm nay, thị trường sẽ có nhiều điểm sáng. Cụ thể, những khó khăn về nguồn cung của thị trường sẽ được tháo gỡ một phần. Nguyên nhân là, giai đoạn vừa qua, các bộ ngành, cơ quan của Chính phủ, Quốc hội đã nhìn thấy những rào cản chính gây ra nguồn cung hạn chế và tìm mọi cách điều chỉnh. Năm 2022 sẽ có nhiều quy định được tháo gỡ, qua đó giải quyết một phần bài toán đưa nguồn cung tốt vào thị trường, làm cho cung – cầu gặp nhau, giá cả bớt áp lực.

Thứ hai, gói hỗ trợ 350.000 tỷ đồng sẽ được bơm vào thị trường, qua đó kích thích phát triển đầu tư hạ tầng, giải quyết bài toán tăng trưởng toàn nền kinh tế cũng như thị trường bất động sản.

Có thể nói, năm 2022 sẽ chứng kiến thị trường bất động sản chất lượng hơn, được điều tiết hiệu quả và hợp lý, hiện tượng sốt đất sẽ tiết giảm đáng kể và cơ bản được kiểm soát.