“Sóng” M&A địa ốc bắt đầu nổi

Đi kèm với những thông tin ở dạng đồn đoán, từ đầu năm tới nay, nhiều thương vụ M&A dự án thực tế đã diễn ra trên cả nước, báo hiệu “sóng” M&A địa ốc bắt đầu nổi.

Những phát pháo hiệu đầu tiên

Thông tin gây chú ý vừa qua là tin đồn Central Group có ý định mua lượng lớn cổ phần của Vincom Retail (mã VRE) - công ty con đang vận hành chuỗi trung tâm thương mại Vincom của Vingroup (mã VIC). Dù sau đó, hãng bán lẻ lớn nhất Thái Lan này đã bác bỏ thông tin trên, nhưng điều đó không phủ nhận một điều rằng, Vincom Retail đang nằm trong tầm ngắm của một số nhà đầu tư tiềm năng.

Cũng liên quan tới Vingroup, nhưng không còn là tin đồn, khi một công ty con khác của tập đoàn này là Vinhomes (mã VHM) thông báo về việc hoàn tất đàm phán để chuyển nhượng một phần tài sản trị giá khoảng 1,5 tỷ USD cho CapitaLand Development (thành viên Tập đoàn CapitaLand của Singapore). Trong đó, CapitaLand Development đang xem xét mua một phần dự án Ocean Park 3 của Vinhomes, một dự án phát triển theo phong cách thành phố nghỉ dưỡng quy mô 294 ha nằm gần Hà Nội hoặc một dự án khác ở phía Bắc TP. Hải Phòng.

Theo bà Cao Lê Tường Vân, Giám đốc Thị trường vốn và Dịch vụ đầu tư, Colliers Việt Nam, thỏa thuận thành công giữa CapitaLand và Vinhomes đánh dấu một trong những giao dịch bất động sản lớn nhất khu vực Đông Nam Á trong vài năm trở lại đây, qua đó mở đường cho những thương vụ M&A dự án “khủng” khác tại Việt Nam thời gian tới.

Trước đó, CapitaLand đã liên tục thâu tóm lượng lớn quỹ đất tại Bình Dương và TP.HCM. Chẳng hạn, CapitaLand tiếp nhận và phát triển một quỹ đất từ Becamex IDC (mã BCM) để xây dựng dự án nhà ở quy mô lớn nhất của đơn vị này từ trước đến nay tại Việt Nam. Tổng giá trị đầu tư phát triển dự án khoảng 18.330 tỷ đồng trên diện tích 18,9 ha, với khoảng 3.700 căn hộ và nhà ở. Giai đoạn đầu dự kiến thực hiện từ năm nay đến năm 2024 và hoàn thiện toàn bộ dự án vào năm 2027.

Ngoài trường hợp trên, từ đầu năm tới nay, thị trường bất động sản cũng ghi nhận một số thương vụ M&A dự án đáng chú ý khác. Chẳng hạn, hồi đầu tháng 3/2023, Frasers Property Việt Nam công bố hợp tác với công ty đầu tư đa ngành Gelex Group (mã GEX) để phát triển mảng bất động sản công nghiệp, qua đó nâng cao sự hiện diện của mình tại khu vực phía Bắc.

Trong đó, Gelex nhận chuyển nhượng phần vốn góp thuộc sở hữu của Frasers Property Investments (Vietnam) giá trị khoảng 250 triệu USD, tương đương 49% vốn điều lệ Công ty Titan Corporation - doanh nghiệp mới thành lập vào tháng 10/2022, hoạt động chính là tư vấn quản lý quỹ và các dịch vụ liên quan tới tư vấn quản lý (trừ tư vấn tài chính, kế toán).

Trước đó, trong tháng 1/2023, Tập đoàn ESR đã mua lại lượng lớn cổ phần của Công ty cổ phần Phát triển công nghiệp BW. Thương vụ này này là một phần trong đợt huy động vốn sơ cấp lên tới khoảng 450 triệu USD của BW. Khoản đầu tư được công bố sau 21 tháng ESR niêm yết tại thị trường chứng khoán Hồng Kông (Trung Quốc). Cả 2 công ty này đều có nhà tài trợ chính là Warburg Pincus để phát triển một khu công nghiệp bên ngoài TP.HCM.

Mặc dù không cung cấp chi tiết việc sử dụng khoản tài trợ mới hay vai trò của ESR trong vòng tài trợ vốn này, nhưng được biết, BW đang phát triển một số dự án ở cả Hà Nội và TP.HCM, cũng là đơn vị đại diện cho cụm hậu cần giao hàng chặng cuối và thương mại điện tử đầu tiên và lớn nhất của Việt Nam xung quanh siêu đô thị phía Nam.

Hiện tại, thông tin thu hút sự chú ý là việc đổi chủ tại Công ty cổ phần Đầu tư Phát triển đô thị và Khu công nghiệp Sông Đà (Sudico, mã SJS), chủ đầu tư dự án Nam An Khánh, với sự hiện của 2 lãnh đạo cao cấp SAM Holdings (mã SAM) vào vị trí thành viên Hội đồng quản trị Sudico. Trước đó, hồi tháng 4/2022, sau thương vụ thoái vốn của Tổng công ty Sông Đà - Công ty cổ phần (mã SJG), Công ty cổ phần Thương mại dịch vụ đầu tư An Phát đã mua lại phần vốn này và trở thành một trong những cổ đông lớn của Sudico.

M&A dự án sẽ bùng nổ?

"Đang có khoảng 4.000-5.000 tỷ đồng sẵn sàng tham gia M&A các dự án bất động sản. Trong đó, đa phần khách hàng hướng đến các khu đô thị, dự án văn phòng, khách sạn, khu công nghiệp, kho hàng...", Ông Phan Xuân Cần, Chủ tịch Sohovietnam.

Thực tế, hoạt động giao dịch trên thị trường bất động sản gần như “đứng hình” từ tháng 10/2022 vì nhiều nguyên nhân như dòng vốn vào thị trường bị siết chặt, lãi suất tăng cao, pháp lý dự án còn nhiều vướng mắc… Dẫu vậy, dòng vốn ngoại vẫn âm thầm hoạt động bằng cách tiếp tục mua tài sản hoặc hợp tác với các nhà phát triển bất động sản uy tín trong nước để cùng phát triển dự án.

Các tên tuổi môi giới lớn trên thị trường đều cho rằng, phần lớn giao dịch đã và đang diễn ra thời gian qua đều đến từ những nhà đầu tư có tiềm lực tài chính và rất am hiểu thị trường, trong đó có không ít nhà đầu tư ngoại đã hiện diện từ lâu tại Việt Nam. Điều này cho thấy mức giá chào bán trên thị trường đã đủ hấp dẫn các “cá mập” đi săn hàng để đón đầu một chu kỳ đầu tư, kinh doanh mới.

Đối với phân khúc nhà ở, sự đi xuống của nhiều doanh nghiệp bất động sản do khó khăn chung từ thị trường kéo theo hàng loạt dự án “đóng băng”. Điều này mở ra cơ hội cho những tổ chức kinh tế, nhà đầu tư có tiềm lực tài chính ra tay thâu tóm. Theo đó, ngay từ những tháng đầu năm 2023, xu hướng bán tài sản nợ xấu là các dự án bất động sản, tìm kiếm đối tác để chuyển nhượng hoặc cùng hợp tác phát triển dự án của các công ty bất động sản trong nước đã xuất hiện nhiều hơn và xu hướng này được dự báo sẽ còn kéo dài trong thời gian tới. Trong đó, nhiều thương vụ mua bán, chuyển nhượng dự án đang trong giai đoạn đàm phán.

Ngoài ra, một yếu tố nữa hỗ trợ thị trường M&A bất động sản năm 2023 là các dự án chào bán đã có pháp lý đầy đủ hơn và tâm lý bên bán cũng cởi mở hơn so với trước đây.

Trong báo cáo mới nhất, các chuyên gia tại Colliers Việt Nam nhấn mạnh 3 yếu tố lạm phát, lãi suất và suy thoái kinh tế thế giới sẽ còn cản trở đà hồi phục của các thị trường bất động sản trọng điểm tại khu vực châu Á - Thái Bình Dương (APAC) ít nhất là trong nửa đầu năm 2023. Do đó, nhiều nhà đầu tư chuyển sang chiến lược phòng thủ, dẫn đến làn sóng tháo chạy khỏi các tài sản rủi ro cao.

Còn ông Neil MacGregor - Tổng giám đốc điều hành Savills Việt Nam nhận định, dù đang đối mặt với nhiều khó khăn, thách thức, nhưng sức hấp dẫn của thị trường bất động sản Việt Nam vẫn rất lớn và có nhiều cơ hội thu hút dòng vốn ngoại trong cả ngắn và dài hạn, trong đó các nhà đầu tư Nhật Bản thể hiện sự mong muốn được đầu tư dài hạn nhất.

“Chúng tôi đã nhận nhiều yêu cầu tư vấn từ các nhà phát triển bất động sản trong nước về việc thiết lập cấu trúc các thương vụ M&A dự án và định giá giao dịch. Theo đó, các hoạt động M&A trong lĩnh vực bất động sản trong năm nay dự báo sẽ sôi nổi hơn so với năm ngoái”, ông Neil MacGregor chia sẻ thêm.

Ông Phan Xuân Cần, Chủ tịch Sohovietnam - đơn vị chuyên môi giới M&A dự án cho biết, doanh nghiệp ông hiện cũng nhận được nhiều yêu cầu đặt hàng từ cả nhà đầu tư trong nước lẫn quốc tế, cụ thể là đang có khoảng 4.000-5.000 tỷ đồng sẵn sàng tham gia M&A các dự án bất động sản. Trong đó, đa phần khách hàng hướng đến các khu đô thị, dự án văn phòng, khách sạn, khu công nghiệp, kho hàng.

“Nhiều nhà đầu tư đánh giá hiện là cơ hội tốt để gia nhập thị trường. Các công ty sẽ có thêm cơ hội gia tăng quỹ đất, mở rộng quy mô sản xuất, kinh doanh. Đặc biệt, đối với các công ty bất động sản có định hướng phát triển lâu dài, đây là dịp để rút ngắn thời gian hoàn thành dự án. Nếu nhà đầu tư mua các công trình bất động sản chưa hoàn thành nhưng hồ sơ pháp lý đầy đủ, thời gian hoàn thiện dự án có thể được rút ngắn từ 3-5 năm”, ông Cần cho hay.