Siết tín dụng, bất động sản "ngấm đòn"

Vốn từ ngân hàng và trái phiếu doanh nghiệp là những nguồn cung tín dụng chủ yếu cho thị trường bất động sản. Tuy nhiên, cả hai dòng vốn này đều đang bị siết chặt mang tới nhiều hệ lụy đáng lo ngại.

Việc siết tín dụng quá mức trong thời gian dài sẽ đẩy chi phí đầu vào của dự án, của doanh nghiệp lên cao, từ đó tác động ngược trở lại đến giá bất động sản ở cả hiện tại và lâu dài, người mua nhà sẽ càng khó để sở hữu nhà ở.

Vốn vào bất động sản giảm mạnh

Báo cáo về thị trường trái phiếu doanh nghiệp của Hiệp hội thị trường trái phiếu Việt Nam (VBMA) tháng 4-2022 cho thấy một thông tin đáng chú ý, phần lớn doanh nghiệp phát hành trong tháng 4 đến từ các ngân hàng thương mại với 14.940 tỷ đồng, chiếm 90,7% tổng giá trị phát hành.

Riêng bất động sản (BĐS), trong tháng này, không có đợt phát hành trái phiếu nào ra công chúng và riêng lẻ của doanh nghiệp trong lĩnh vực này. Biểu đồ này hoàn toàn trái ngược những tháng trước đó bởi trong thời gian dài, bất động sản là một trong những lĩnh vực các doanh nghiệp huy động nguồn vốn rất lớn qua kênh trái phiếu doanh nghiệp.

Không chỉ huy động vốn qua kênh trái phiếu doanh nghiệp, tín dụng ngân hàng chảy vào bất động sản cũng tiếp tục được kiểm soát rất chặt. Tốc độ tăng dư nợ tín dụng bất động sản đã chậm lại sau nhiều năm và hiện duy trì ở mức khoảng 10-12%.

Đáng chú ý, trong những tháng đầu năm 2022, không chỉ tín dụng ngân hàng đối với doanh nghiệp bất động sản được kiểm soát chặt, mà cả tín dụng đối với khách hàng cá nhân vay mua nhà để ở hoặc vay đầu tư kinh doanh bất động sản cũng không còn dồi dào như trước. Một số ngân hàng ngừng giải ngân cho vay bất động sản tại một vài thời điểm vì hết hạn mức tín dụng…

Dưới góc nhìn của chuyên gia tài chính, đây là hệ quả của việc kiểm soát, thắt chặt nguồn tiền đổ vào bất động sản. Nguồn vốn tín dụng ngân hàng dành cho kinh doanh bất động sản (đầu tư các dự án bất động sản) không chỉ giảm tốc, mà còn giảm cả về tỷ trọng.

Khan hiếm nguồn cung, giá nhà lại tăng

Theo một số doanh nghiệp, việc không tiếp cận được nguồn vốn khiến nhiều doanh nghiệp trong ngành không có đủ nguồn lực để hoàn thiện, đưa dự án vào vận hành, khiến nguồn cung vốn đã khan hiếm nhiều năm qua lại càng tắc nghẽn. Số liệu của Bộ Xây dựng cho thấy tính đến hết quý I/2022, cả nước chỉ có 24 dự án hoàn thành, bằng 47% so với Quý IV/2021 và bằng khoảng 54% so với cùng kỳ năm 2021 - thời điểm trước khi "siết van" tín dụng bất động sản.

Chưa hết, số lượng dự án được cấp phép mới giảm về lâu dài sẽ tạo ra sự khan hiếm trong dài hạn. Bởi chủ đầu tư không có chi phí tạo lập quỹ đất, bảo lãnh xây dựng, chi phí triển khai thủ tục đầu tư, giải phóng đền bù… Cũng theo số liệu của Bộ Xây dựng, tính đến hết Quý I/2022, chỉ có 39 dự án được cấp phép mới, giảm 20% so với Quý IV/2021 và chỉ bằng khoảng 41% so với cùng kỳ năm 2021.

Nếu diễn biến này tiếp tục kéo dài, không chỉ doanh nghiệp gặp khó, thị trường bất động sản chững lại mà người có nhu cầu về nhà ở cũng chịu thiệt. Doanh nghiệp phải tìm nguồn vốn từ các kênh khác có lãi suất vay cao hơn, khi đó, giá thành dự án bị đội lên và giá nhà đất tới tay người mua nhà cũng không còn thấp như hiện tại.

Nhiều người có nhu cầu vay mua nhà để ở cho biết hiện tại, không chỉ giá chung cư, đất ở tăng lên mà lãi suất vay mua nhà tại một số ngân hàng cũng nhích lên và không còn những gói tín dụng ưu đãi như trước.

Số liệu thống kê mới nhất của đơn vị nghiên cứu thị trường Batdongsan.com.vn cho thấy, giá rao bán trung bình của chung cư Hà Nội trong 4 tháng đầu năm 2022 đã tăng tới 9% so với trung bình giá cả năm 2021. Con số này cao hơn nhiều mức tăng trung bình khoảng 5-8% của 3 tháng đầu năm. Phải chăng thị trường đang đang xuất hiện những hệ lụy sau động thái siết tín dụng bất động sản?

Giá nhà đất thời gian qua vốn đã tăng vì nhiều yếu tố khách quan, nay lại "leo thang" do hệ lụy từ việc dòng vốn vào bất động sản đột ngột bị khóa lại ở cả kênh trái phiếu doanh nghiệp và kênh tín dụng bất động sản, sẽ tạo gánh nặng cho người vay mua nhà để ở và người có nhu cầu thực về nhà ở…

Chuyên gia kinh tế, TS Đinh Thế Hiển nhận định với mức tăng trưởng tín dụng trên 10% mỗi năm đối với lĩnh vực bất động sản là không đáng lo ngại. Có điều, dòng vốn này phải được kiểm soát để vào đúng phân khúc BĐS đem lại lợi ích cho nền kinh tế, không chảy vào những phân khúc rủi ro như cho vay dự án "ma", đầu cơ, lướt sóng ở những vùng có sốt đất...