Shophouse hết thời ‘gà đẻ trứng vàng’?

Cùng với mặt bằng bán lẻ trung tâm thương mại, shophouse là loại hình bất động sản chịu ảnh hưởng nặng nề nhất do dịch bệnh Covid-19. Sản phẩm này trước đó được các khách hàng “săn lùng”, coi như “gà đẻ trứng vàng”, nhưng nay rơi vào tình trạng ế ẩm. Tuy nhiên, có ý kiến cho rằng, đây là thời điểm đầu tư tốt nhất vào loại hình này.

Shophouse là một loại hình khá kén chủ nhà và khách hàng do nằm tại các vị trí “đắc địa” trong các khu đô thị, giá bán khá cao nên giá thuê cũng tỷ lệ thuận. Thế nên, shophouse một thời đã “làm mưa làm gió” trên thị trường bất động sản, chỉ “nhanh tay” mới có thể mua được.

Ế ẩm, bán cắt lỗ

Một loạt quán café, nhà hàng ẩm thực... thuê tại các shophouse đóng cửa, trả lại mặt bằng, treo biển cho thuê trong các khu đô thị phía Tây Hà Nội, cho thấy tình trạng kinh doanh khá ảm đảm do ảnh hưởng của đại dịch.

Năm 2019, chị Vũ Tuyết Nhung (Cầu Giấy) mua căn shophouse tại Vinhomes Gardenia với giá 18 tỷ đồng. Vừa sửa sang xong, cho thuê được 3 tháng thì đại dịch ập tới. Khách hàng thuê bán ẩm thực Hàn Quốc, nhưng do dịch ế ẩm nên "cửa đóng then cài". Sau đợt dịch thứ 4, mặc dù đã mở cửa trở lại nhưng hầu như vắng khách.

Trên phố Hàm Nghi (Nam Từ Liêm), hàng loạt shophouse Vinhomes Gardenia treo biển cho thuê. Đơn cử như căn diện tích mặt bằng 90m2 x 5 tầng, giá thuê 50 triệu đồng/tháng; căn 100m2 x 5 tầng, giá thuê 70 triệu đồng/tháng. Vẫn tại Vinhomes Gardenia nhưng ở sâu trong khu đô thị, căn 100m2 x 5 tầng được rao cho thuê với giá 22 triệu đồng/tháng. Mức giá này, theo môi giới Đức Đạt (Đất Xanh miền Bắc), đã giảm khá nhiều so với hồi đầu năm 2021.

Tình cảnh tương tự tại quận Thanh Xuân, Hà Đông, Hoàng Mai (Hà Nội). Dọc đường Lê Trọng Tấn, Tố Hữu (Thanh Xuân), hàng loạt shophouse cũng đóng cửa, treo biển cho thuê, sang nhượng lại.

Anh Trọng Đạt cho hay, đầu năm 2020, anh mua một căn shophouse trên đường Tố Hữu, diện tích 90m2 x 6 tầng, hoàn thiện mặt ngoài có giá 25 tỷ đồng. Nay, do dịch bệnh ế ẩm không cho thuê được, anh quyết định sang nhượng để trả vốn và lãi cho ngân hàng với giá 26,5 tỷ đồng.

Liên quan đến vấn đề này, anh Nguyễn Anh Đức, Công ty ABLand cho biết, tác động của dịch bệnh đến phân khúc bất động sản cho thuê là rất rõ, đặc biệt là phân khúc cho thuê cao cấp như shophouse. Sản phẩm này trước đây được coi như “gà đẻ trứng vàng” vì mua bán sang nhượng có lãi lớn, cho thuê giá cao, chỉ có các nhà hàng lớn, các cửa hàng kinh doanh mặt hàng cao cấp mới có thể thuê được. Nay, các căn shophouse một thời “làm mưa làm gió” đó rơi vào tình trạng ế ẩm, thậm chí có hiện tượng cắt lỗ dù thị trường bất động sản nhà ở vẫn có dấu hiệu tăng giá.

Theo báo cáo quý III/2021 của Savills Hà Nội, giá nhà phố đạt mức 9.193 USD/m2 (211 triệu đồng), tăng 13% theo quý và 38% theo năm. Các dự án với giá chào bán cao có lượng giao dịch khá hạn chế. Các căn có giá sơ cấp dưới 5.000 USD/m2 (115 triệu đồng) chiếm tới 51% lượng giao dịch. Trong khi đó, số căn có giá bán từ 5.000 - 7.500 USD/m2 (115-172 triệu đồng/m2) chiếm 31% và các căn có giá trên 7.500 USD/m2 chỉ chiếm 18% lượng giao dịch.

Chuyên gia Savills cho biết, hầu hết các chủ đầu tư đều không thay đổi bảng giá, giá sơ cấp trung bình vẫn tăng đáng kể do không có nguồn cung mới cùng giá chào bán thấp tại các quận/huyện nằm ngoài trung tâm. Giá trung bình của các căn đã bán thấp hơn khoảng 15% so với giá trung bình của hàng tồn kho. Sự thận trọng của người mua trong thời kỳ đại dịch, nguồn cung mới hạn chế cùng hàng tồn kho giá cao đã khiến lượng giao dịch sụt giảm mạnh.

Tuy nhiên, theo ghi nhận của phóng viên, giá thứ cấp đang có hiện tượng cắt lỗ, do nhiều chủ nhà mua trước khi có đại dịch, kỳ vọng vào việc sinh lời từ cho thuê hoặc sang nhượng nên sẵn sàng dùng đòn bẩy tài chính. Nhưng khi sự kiện bất khả kháng - dịch Covid-19 ập tới, hàng loạt chủ nhà đã phải chịu trả "lãi mẹ đẻ lãi con" cho ngân hàng, khiến loại hình này không còn được khách mặn mà và có dấu hiệu tồn đọng bất động sản giá cao.

Cơ hội tốt?

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam đánh giá, trong các loại hình bất động sản, bất động sản nghỉ dưỡng bị tác động mạnh nhất, sau đó là loại hình bất động sản cho thuê thương mại.

Sở dĩ shophouse kém hồi phục hơn trung tâm thương mại là do loại hình này có giá thuê cao, chủ yếu nằm trong các khu đô thị mới, dân cư thưa thớt, lại không tích hợp sẵn tiện ích. Hơn nữa, hầu hết các chủ nhà đều yêu cầu khách hàng thuê cả căn, giá khá cao, với tình trạng kinh doanh chưa hồi phục nên nhiều người không mặn mà thuê.

Tuy nhiên, ông Đính nhìn nhận, cùng với sự hồi phục của thị trường bất động sản nói chung, thì loại hình shophouse cũng sẽ có cơ hội hồi phục sớm, do mọi hoạt động giao thương đã trở lại bình thường và nhất là quan điểm của Chính phủ “sống thích ứng an toàn với dịch bệnh”, thì shophouse vẫn là loại hình bất động sản cao cấp thu hút khách hàng.

Một số chuyên gia bất động sản cho rằng, cho đến nay, shophouse vẫn còn nguyên sức hấp dẫn. Nếu chủ nhà có dòng tiền ổn định, lâu dài thì đầu tư vào loại hình này vẫn là an toàn, sinh lời nhất. Nhưng nếu chủ nhà dùng đòn bẩy tài chính để đầu tư shophouse sẽ là “trái đắng” trước viễn cảnh dịch bệnh vẫn còn đang tiếp diễn. Nhiều ngành nghề chưa hồi phục được, thì loại hình này cũng vẫn chưa thể hồi phục được.

Có nên đầu tư shophouse trong thời điểm này? Ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội cho rằng, đây là thời điểm tốt để xuống tiền, khi nguồn cung loại hình nhà thấp tầng tại các quận nội thành đang ngày càng khan hiếm. Bên cạnh đó, nhiều chủ đầu tư còn đưa ra ưu đãi với các gói vay 0% trong một khoảng thời gian nhất định. Việc giảm lãi suất vay cũng là cơ hội để kích thích thị trường, cho phép nhiều người dân có thể có cơ hội mua bất động sản hơn.

“Bất động sản thương mại vẫn sẽ là kênh đầu tư được lựa chọn, tuy nhiên người mua cần cân nhắc phân khúc đầu tư cũng như vị trí bất động sản phù hợp với khả năng tài chính của mình, không nên đầu tư kiểu đánh cược”, ông Matthew Powell nói.