Sau nhà mặt phố đến lượt mặt bằng khối đế chung cư ế ẩm

Công suất cho thuê phân khúc khối đế bán lẻ giảm từ mức 100% vào năm 2010 xuống còn 80% trong quý III. Giá thuê cũng giảm 6% mỗi năm, xuống mức 800.000 đồng/m2/tháng. Thiết kế không tối ưu và hoạt động marketing chưa hiệu quả là những yếu tố dẫn đến tình trạng này.

Chênh lệch lớn

Theo báo cáo thị trường quý III của Savills TPHCM, nguồn cung mặt bằng bán lẻ cho thuê ở Sài Gòn đã giảm nhẹ, với tổng diện tích khoảng 1,5 triệu m2 sàn. Sự giảm nhẹ này là kết quả của việc một số dự án bán lẻ đã chuyển đổi thành văn phòng hoặc được rao bán.

Dù nguồn cung giảm nhưng công suất thuê vẫn ổn định ở mức cao, khoảng 91%. Tuy nhiên, giá thuê có sự biến động. Giá thuê tại khu vực ngoại trung tâm đã tăng 1% theo quý, đạt mức 1 triệu đồng/m2/tháng sau khi hai dự án là Pandora City và Cantavil Premier giảm nguồn cung và có giá thấp hơn.

Trong khi đó, khu vực trung tâm vẫn duy trì giá thuê ở mức cao, lên đến 3,3 triệu đồng/m2/tháng, gấp 3 lần so với khu vực ngoại trung tâm.

Bà Giang Huỳnh, Phó Giám đốc, Trưởng Bộ phận Nghiên cứu và S22M Savills TPHCM nhận định, sự khác biệt lớn về giá thuê giữa khu vực trong và ngoài trung tâm là một điểm đặc biệt của thị trường TPHCM.

“Giá thuê khu vực trung tâm luôn neo ở mức cao do nguồn cung của khu vực này rất thấp, chỉ chiếm dưới 10% tổng nguồn cung của thị trường trong khi nhu cầu hiện diện ở trung tâm của các nhãn hàng, thương hiệu lại rất cao. Điều này đã khiến các chủ đầu tư tại các dự án ở CBD luôn tự tin neo giá ở mức cao và công suất cho thuê vẫn luôn duy trì ở mức gần như tuyệt đối”, bà Huỳnh nói.

Riêng phân khúc khối đế bán lẻ đang đối mặt với những thách thức đáng kể. Công suất trong lĩnh vực này đã giảm từ mức 100% vào năm 2010 xuống còn 80% trong quý III. Giá thuê cũng giảm 6% mỗi năm, đạt mức 800.000 đồng/m2/tháng.

Một phần lý do cho sự suy giảm này là hầu hết nguồn cung của khối đế bán lẻ trong những năm gần đây nằm trong các dự án căn hộ tầm thấp đến tầm trung. Thiết kế không tối ưu và hoạt động marketing chưa hiệu quả của các ô bán lẻ trong khối đế cũng là những yếu tố dẫn đến tình trạng này.

Báo cáo của Savills ghi nhận trong quý III, các giao dịch thuê chủ yếu đến từ ngành F&B, thời trang, sức khỏe và làm đẹp và giải trí. Với mật độ dân số cao và mức giá thuê đa dạng hơn, khu vực ngoại trung tâm vẫn thu hút các giao dịch mở rộng lớn.

Triển vọng trong năm 2024 là sự ra mắt của nguồn cung mới từ 4 dự án, và một số dự án sẽ cải tạo và thay đổi cơ cấu khách thuê để làm mới chu kỳ bán lẻ.

Động lực từ đâu?

Bà Cao Thị Thanh Hương, Quản lý cấp cao Bộ phận nghiên cứu thị trường, Savills TPHCM cho rằng, sự tăng trưởng tích cực trong nền kinh tế trong nước đang thúc đẩy các thương hiệu mới tiếp tục mở rộng ở khu vực ngoại trung tâm.

Theo khảo sát các giao dịch thuê của Savills trong quý III, khách thuê dịch vụ ăn uống (F&B) chiếm 37% tổng diện tích thuê, thời trang chiếm 24% thị phần, sức khỏe làm đẹp và giải trí chiếm 13% thị phần mỗi nhóm ngành. Nhờ mật độ dân số cao và mức giá thuê đa dạng hơn, khu vực ngoài trung tâm tiếp tục có các giao dịch mở rộng lớn.

“Trong 9 tháng vừa qua, đa số các giao dịch thuê mới tại thị trường bán lẻ đều đến từ ngành F&B, thời trang. Động lực tăng trưởng đến từ tầng lớp trung lưu với nhu cầu cao về các hoạt động ăn uống, mua sắm và giải trí đã thúc đẩy sự hoạt động của các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực này”, bà Huỳnh phân tích.

Theo một nghiên cứu của Savills Global, đến năm 2050, dự kiến tỷ lệ dân số sinh sống tại các đô thị sẽ tăng trưởng gấp đôi, chiếm 70% dân số thế giới. Ở các nước đang phát triển, quá trình đô thị hóa nhanh chóng tạo ra những thách thức lớn về nhà ở và hạ tầng nhưng cũng mang lại cơ hội cho các nhà đầu tư bất động sản tìm kiếm sự tăng trưởng trong lĩnh vực cho thuê.

Riêng tại khu vực châu Á - Thái Bình Dương, nhiều khu vực trong đó có Việt Nam sẽ tiếp tục thấy mức tăng trưởng đáng ngưỡng mộ trong tương lai. Xu hướng này được thúc đẩy bởi nguồn dân số trẻ tuổi và sự tăng trưởng về thu nhập của người dân. Điều này sẽ tiếp tục thúc đẩy hoạt động của các trung tâm mua sắm và cơ sở phục vụ các hoạt động thương mại khác.