Sau cú ‘lên đỉnh’ vào quý IV/2023, Lideco sinh tồn thế nào trong năm 2024?

Công ty Cổ phần Phát triển Đô thị Từ Liêm (Lideco, HoSE: NTL) mới đây đã công bố báo cáo tài chính quý I/2024. Báo cáo cho thấy các chỉ số kinh doanh không mấy tích cực so với kỳ vọng đề ra. Bên cạnh đó, với các cập nhật về tiến độ dự án đang triển khai, mục tiêu lãi 320 tỷ đồng trong năm nay của Lideco dường như khá thách thức.

Sau cú ‘lên đỉnh’ vào quý IV/2023, Lideco sinh tồn thế nào trong năm 2024?

Quý I chật vật, cả năm còn nhiều lo lắng

Theo báo cáo tài chính tổng hợp quý I/2024 của NTL, doanh thu thuần chỉ đạt 36 tỷ đồng, giảm 48% so với cùng kỳ năm trước. Tuy vậy, nhờ cải thiện giá vốn, lợi nhuận gộp đạt 21 tỷ đồng, tăng 2,7 lần, tương ứng biên lợi nhuận gộp đạt 58%.

Trong quý, doanh thu tài chính đạt 3,8 tỷ đồng, tăng 294 lần so với cùng kỳ. Nhờ vậy, NTL có lãi trước thuế 6,6 tỷ đồng, tăng 2,1 lần; lãi sau thuế 5,2 tỷ đồng, tăng 2,2 lần so với cùng kỳ năm trước.

Năm 2024, NTL đặt mục tiêu doanh thu thuần 745 tỷ đồng, lãi trước thuế 320 tỷ đồng. Như vậy, kết quý I/2024, công ty mới hoàn thành 4,8% mục tiêu doanh thu và 2% mục tiêu lợi nhuận.

Được biết, NTL đang có một số dự án ở dạng triển khai dở dang, như dự án Dịch Vọng (ghi nhận giá trị tồn kho 396 tỷ đồng), dự án 23ha khu Bãi Muối, phường Cao Thắng – Hà Lầm, TP. Hạ Long (ghi nhận giá trị tồn kho 521 tỷ đồng)…

Theo ông Đinh Quang Chiến, Phó chủ tịch HĐQT NTL, dự án 23ha khu Bãi Muối hiện còn 6,2ha đất thương phẩm, dự kiến đưa vào kinh doanh năm nay, bởi nếu để lại công ty sẽ phải làm thủ tục gia hạn dự án. Đây được xem là nguồn thu quan trọng của NTL trong năm 2024.

Với dự án Dịch Vọng, tòa chung cư N011, ông Chiến cho biết dự án được giao đất từ 2004, được định giá xong từ 2005 nhưng chưa hoàn tất giải phóng mặt bằng. NTL đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính với nhà nước, nhưng do luật thay đổi, công ty gặp khó trong việc giải phóng mặt bằng phần diện tích gần 200m2 còn lại của vị trí tòa NO11. Phải đến khi thực hiện xong giải phóng mặt bằng, công ty mới có thể tiến hành thủ tục đầu tư xây dựng. Hiện công ty đang trình Sở Xây dựng Hà Nội thẩm duyệt hồ sơ, phương án, nên chưa xác định chính xác tổng mức đầu tư.

Điều đáng nói ở dự án này là việc giải phóng mặt bằng dựa trên cơ chế thỏa thuận với người dân, đây là khúc mắc rất lớn, khiến tiến độ dự án như giậm chân tại chỗ. Bình luận về điều này, ông Nguyễn Văn Kha, Chủ tịch NTL, than vãn tại ĐHĐCĐ thường niên 2024: “Ai cũng nói Luật Đất đai mới sẽ thuận lợi cho nhà đầu tư, nhưng tôi cho rằng không, bởi đền bù theo thỏa thuận rất khó, người này đồng ý nhưng người kia không đồng ý thì suốt đời cũng không giải phóng được. Luật Đất đai mới cực kỳ khó cho nhà đầu tư, ngoài giá đất cao thì rất khó mà thỏa thuận được hết với 100% người dân về nhận quyền sử dụng đất để làm dự án”.

Theo ông Kha, ở Cầu Giấy hiện nay, giá đất thị trường là hơn 300 triệu đồng/m2. NTL đang thương thảo với các hộ dân còn lại và phấn đấu hoàn tất giải phóng mặt bằng dự án này trong quý III/2024. Nếu được, “công ty dự kiến giá bán dự án sẽ hơn 100 triệu đồng/m2”, ông nói.

Đối với 2 dự án nhà ở công nhân ở Cẩm Giàng – Hải Dương và Cẩm Phả - Quảng Ninh, ông Đinh Quang Chiến cho hay, dự án ở Cẩm Giàng có diện tích khoảng 15ha, NTL tham gia với các đối tác với tỷ lệ dự kiến 50%. Còn với dự án ở Mông Dương, Cẩm Phả, diện tích khoảng 30ha, NTL làm theo giá thành và được hưởng 1 phần theo cơ chế khoảng vài chục % theo cơ chế chính sách của nhà nước.

Như vậy, có thể thấy, việc triển khai kinh doanh của NTL trong năm 2024 là tương đối khó khăn.

Tồn kho chiếm gần 60% tổng tài sản

Nhìn trên bảng tài sản, chất lượng tài sản của NTL không thực sự lành mạnh. Tại ngày 31/3/2024, tổng tài sản của công ty đạt 1.689 tỷ đồng, giảm 17% so với đầu năm. Trong đó, hàng tồn kho đạt 982 tỷ đồng, giảm 2,7% so với đầu năm và chiếm tới 58,1% tổng tài sản, chủ yếu là bất động sản dở dang.

Các khoản phải thu đạt 183 tỷ đồng, tăng 6%, chiếm 10,8% tổng tài sản.

Điểm tích cực là lượng tiền và tương đương tiền ở mức khá, đạt 160 tỷ đồng, giảm 66% so với đầu năm. Ngoài ra, công ty cũng có 300 tỷ đồng tiền gửi ngân hàng khác.

Về nguồn vốn, nợ phải trả tại ngày 31/3/2024 đạt 222 tỷ đồng, giảm 61% so với đầu năm. Tuy nhiên, khoản người mua trả tiền trước ngắn hạn chỉ 16 tỷ đồng (giảm 2 tỷ đồng), cho thấy “của để dành” của NTL là rất ít ỏi.

Với vốn chủ sở hữu đạt 1.467 tỷ đồng, tăng thêm 5 tỷ đồng so với đầu năm, NTL có hệ số nợ phải trả/vốn chủ sở hữu rất thấp, chỉ 0,15 lần. Điều này đồng nghĩa với dư địa vay mượn là rất rộng. Song trên bảng lưu chuyển tiền tệ quý I/2024, dòng tiền trả nợ gốc vay của NTL đạt 149 tỷ đồng, bằng đúng số tiền thu về từ đi vay năm 2023. Trên bảng cân đối kế toán, NTL hiện sạch nợ vay.

Lãnh đạo NTL hướng tới việc sử dụng vốn chủ. Bởi vậy, tại ĐHĐCĐ thường niên 2024, NTL đã trình và được cổ đông thông qua phương án phát hành tăng vốn. Theo đó, công ty sẽ phát hành 60,989 triệu cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu (tỷ lệ 100%), tương ứng tổng giá trị 609,899 tỷ đồng. Sau phát hành, vốn điều lệ sẽ được nâng lên 1.219,799 tỷ đồng.

Lý giải về đề xuất tăng vốn, NTL cho rằng 600 tỷ đồng vốn điều lệ với một doanh nghiệp bất động sản là thấp. Công ty cũng xác định từ năm 2025 trở đi, bất động sản là ngành mang tính chu kỳ, công ty sẽ cố gắng hoàn tất toàn bộ nghĩa vụ, trách nhiệm các thủ tục dự án cũ. Việc tăng vốn là nhằm thực hiện các dự án.

Định hướng bỏ vốn vay, dùng vốn chủ của NTL có thể xem là một thứ "của hiếm" trong làng bất động sản Việt Nam. Chỉ có điều, với tình hình hiện tại, hiệu quả đồng vốn vẫn sẽ là một dấu hỏi, trừ phi trong năm nay, NTL lại có một quý đột khởi như quý IV/2023.