Quy hoạch thành "mỏ vàng" mới của bất động sản?

Thông tin quy hoạch đang trở thành "kim chỉ nam" mới của thị trường bất động sản. Khi hạ tầng, metro và các kế hoạch tái thiết đô thị được đẩy mạnh, nhà đầu tư không còn chỉ nhìn vào giá bán mà ngày càng chú trọng tầm nhìn phát triển dài hạn của từng khu vực.

Quy hoạch đô thị, hạ tầng giao thông và mô hình TOD được kỳ vọng tạo ra các cực tăng trưởng mới, nhưng giới chuyên gia cũng cảnh báo giá trị chỉ được hiện thực hóa nếu dự án triển khai đúng tiến độ và đáp ứng nhu cầu thực.

Quy hoạch thành "mỏ vàng" mới của bất động sản?

Thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn mà thông tin quy hoạch có sức ảnh hưởng lớn chưa từng có. Không chỉ các nhà đầu tư chuyên nghiệp, người mua nhà ở thực cũng liên tục theo dõi bản đồ quy hoạch, tiến độ hạ tầng và các kế hoạch phát triển đô thị, tạo nên làn sóng "săn" thông tin quy hoạch trên mạng xã hội.

Theo khảo sát của Batdongsan.com.vn với hơn 1.000 người tiêu dùng bất động sản trong quý II/2026, có tới 96% người được hỏi cho biết thông tin quy hoạch ảnh hưởng đến quyết định giao dịch; trong đó 52% đánh giá tác động rất lớn và 44% cho rằng có ảnh hưởng nhất định.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn, cho rằng quy hoạch hiện không còn là yếu tố tham khảo mà đã trở thành tiêu chí quan trọng bên cạnh giá bán, vị trí và tiện ích. Đặc biệt, mức độ quan tâm tới quy hoạch trong năm 2026 đã tăng khoảng 2 lần, gắn với các kế hoạch tái thiết đô thị quy mô lớn tại Hà Nội và TP.HCM.

Hạ tầng trở thành động lực phân hóa thị trường

Các chuyên gia nhận định thị trường đang chuyển từ giai đoạn đầu cơ theo kỳ vọng sang lựa chọn dựa trên chất lượng phát triển đô thị.

Tại TP.HCM, khoảng 67% người tham gia khảo sát bày tỏ sự lạc quan về triển vọng sau sáp nhập địa giới hành chính, trong khi tại Hà Nội, 55% vẫn giữ tâm lý thận trọng và chờ tiến độ triển khai quy hoạch.

Xu hướng dịch chuyển ra vùng ven cũng ngày càng rõ nét. Khoảng 70% người khảo sát cho biết ưu tiên tìm kiếm bất động sản tại các khu vực đang phát triển trong 3-5 năm tới thay vì khu vực trung tâm. Lợi thế của vùng ven không chỉ đến từ mặt bằng giá dễ tiếp cận mà còn từ kỳ vọng hưởng lợi khi các tuyến giao thông và metro hoàn thành.

Theo Savills Hà Nội, việc Hà Nội đồng loạt khởi công 5 tuyến metro với tổng chiều dài hơn 300 km, hướng tới mạng lưới 18 tuyến dài khoảng 979 km theo quy hoạch đến năm 2030 sẽ góp phần hình thành mô hình phát triển đô thị đa cực và thúc đẩy mô hình TOD (phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng).

Đây được xem là động lực tích cực cho nhiều doanh nghiệp phát triển khu đô thị, bất động sản vùng ven cũng như nhóm doanh nghiệp xây dựng hạ tầng, vật liệu xây dựng và khu công nghiệp nếu tiến độ đầu tư được đảm bảo.

Cơ hội đi kèm rủi ro kỳ vọng

Dù quy hoạch được xem là chất xúc tác của thị trường, giới chuyên gia cho rằng không phải mọi khu vực có thông tin quy hoạch đều sẽ tăng giá bền vững.

Theo Avison Young, yếu tố quyết định năng lực cạnh tranh của dự án trong giai đoạn mới sẽ là khả năng đáp ứng nhu cầu ở thực và tạo dòng tiền khai thác lâu dài, thay vì chỉ dựa trên quy mô nguồn cung.

Trong khi đó, nhiều chuyên gia cũng lưu ý hạ tầng chỉ tạo giá trị khi được triển khai đúng tiến độ. Đối với các khu vực xa trung tâm, nhà đầu tư cần đánh giá kỹ khoảng thời gian hiện thực hóa của các dự án giao thông, tránh mua theo kỳ vọng quá sớm khi hạ tầng vẫn còn trên giấy.

Bối cảnh này cho thấy thị trường bất động sản đang chuyển dần từ câu chuyện đầu cơ ngắn hạn sang cạnh tranh bằng quy hoạch, chất lượng phát triển và khả năng khai thác thực tế của từng khu vực.