Qua thời sốt đất

Luật Đất đai sửa đổi năm 2024 vừa được Quốc hội thông qua có nhiều điểm mới. Một trong những điểm nổi bật là quy định giá đất được xác định theo nguyên tắc thị trường để làm cơ sở tính thuế khi chuyển quyền sử dụng, thu phí sử dụng đất hàng năm và đền bù khi đất được thu hồi. - VnExpress

Tôi quan sát và nhận thấy nhiều nhà đầu tư đã bắt đầu xem xét lại chiến lược đầu tư để phù hợp với những quy định mới, cụ thể là nên mua hay bán, cũng như tìm hiểu các phương án sử dụng đất hiệu quả hơn.

Trong bài viết này, tôi sẽ phác họa sự vận động của thị trường trong những năm tới, trước và sau khi Luật được thực hiện vào năm 2025.

Cũng như các loại hàng hóa khác, giá đất được xác định bởi quy luật cung cầu của thị trường. Ngoài giá trị sử dụng là đầu vào cho sản xuất kinh doanh và làm chỗ ở, đất còn là một kênh đầu tư và tích trữ tài sản. Thông thường, khi một loại tài sản có khả năng đạt lợi nhuận cao trong khoảng thời gian ngắn thì lập tức sẽ xuất hiện hành vi đầu cơ. Tâm lý đám đông sẽ xuất hiện và tạo ra những lần sốt đất.

Sở dĩ có hiện tượng này chủ yếu là do nghịch lý đất hai giá. Khung giá đất được dùng để tính các loại thuế và phí thường thấp hơn nhiều lần so với giá thực tế đang được mua bán trên thị trường. Do đó, nhà đầu tư bất động sản có thể lách thuế dễ dàng, làm cho mức thuế và phí trong lĩnh vực này thấp hơn hẳn so với các ngành nghề kinh doanh khác, dẫn đến một nguồn lực tài chính lớn chảy vào lĩnh vực bất động sản với mục đích tìm kiếm lợi nhuận ngắn hạn.

Giá bất động sản cao và biến động với biên độ lớn tạo ra nhiều hệ lụy cho nền kinh tế và xã hội, như: giá nhà tại Việt Nam đã được đẩy lên rất cao so với mức thu nhập của người dân; nhà nước bị thất thu một khoản thuế lớn mà có thể dùng để đầu tư cho phát triển; một tỷ lệ lớn đất đai được mua với mục đích đầu cơ không được khai thác sử dụng dẫn đến sự lãng phí nguồn lực xã hội; và giá đất cao còn góp phần làm tăng rủi ro cho hệ thống tài chính ngân hàng, gia tăng bất bình đẳng xã hội.

Quy định áp dụng giá đất thị trường làm cơ sở tính thuế và phí sẽ ảnh hưởng tới hành vi đầu tư và xu hướng giá đất trong những năm tới ở một số điểm chính sau.

Thứ nhất, đối với nhà đầu tư đang nắm giữ nhiều bất động sản, họ sẽ tính toán lại chi phí sử dụng đất hàng năm, khả năng sử dụng và khai thác, mức thuế chuyển nhượng khi bán, cũng như tiềm lực tài chính để cân đối lại danh mục đầu tư. Nhìn chung, khi chi phí sử dụng đất và thuế tăng lên, động lực tham gia thị trường với mục đích đầu cơ sẽ giảm xuống, dẫn đến một lượng đất đai đang được nắm giữ mà chưa khai thác hiệu quả sẽ được tung ra thị trường trước và sau khi Luật mới được thực hiện vào đầu năm 2025.

Ngoài ra, với các dự án dang dở hoặc chưa thực hiện, nhà đầu tư sẽ ưu tiên đẩy nhanh tiến độ để đưa vào khai thác một cách sớm nhất hoặc phải chuyển quyền sử dụng cho các nhà phát triển khác khai thác hiệu quả hơn.

Thứ hai, từ năm 2025, khi giá đất thị trường được sử dụng cho đền bù đối với đất bị thu hồi, tốc độ triển khai dự án nhà ở mới sẽ được đẩy nhanh hơn vì khi đó quyền lợi của người sở hữu quyền sử dụng đất được đảm bảo cũng như độ minh bạch trong việc định giá đất và các quy trình thủ tục cấp phép sẽ tăng lên.

Thứ ba, khi thuế và phí được tính đúng tính đủ, nguồn thu ngân sách nhà nước từ các hoạt động chuyển nhượng và sử dụng đất đai sẽ tăng lên và ổn định hơn. Nhà nước sẽ có chiến lược hiệu quả hơn về quy hoạch và quản lý sử dụng đất đai để vừa nuôi dưỡng một nguồn thu quan trọng cho ngân sách, vừa đáp ứng tốt hơn nhu cầu đất đai cho sự phát triển kinh tế và dân sinh tại các đô thị trên toàn quốc.

Thứ tư, nhà đầu tư mới tham gia thị trường sẽ cân nhắc các khả năng khai thác bất động sản theo phương án hiệu quả nhất, hoặc mua khi có nhu cầu thật sự. Điều này góp phần giảm tình trạng đầu cơ ngắn hạn, hạn chế hiện tượng các khu đô thị bỏ hoang như đã diễn ra.

Từ những yếu tố trên, trong giai đoạn từ nay đến khi Luật được thực hiện, nguồn cung bất động sản ở phân khúc giá cao, chưa được khai thác hiệu quả hoặc các bất động sản mang tính đầu cơ sẽ có xu hướng tăng lên, trong khi đó phân khúc phù hợp với số đông như chung cư và nhà có giá thấp được dự đoán vẫn tiếp tục ổn định do nguồn cung của phân khúc này chưa thể giải quyết nhanh chóng một sớm một chiều.

Nhìn về lâu dài, hai trung tâm kinh tế lớn là Hà Nội và TP HCM cùng các thành phố trên toàn quốc vẫn đang tiếp tục phát triển và mở rộng, quỹ đất chưa được khai thác cho mục đích xây dựng cơ sở hạ tầng, thương mại và nhà ở vẫn còn rất lớn. Tốc độ tăng dân số tại Việt Nam đang có xu hướng chậm lại do tỷ lệ sinh thấp đã diễn ra trong nhiều năm qua. Thêm vào đó, Việt Nam hiện là một trong các quốc gia có tốc độ già hóa dân số nhanh nhất thế giới. Đến năm 2036, Việt Nam sẽ bước vào thời kỳ dân số già, chuyển từ xã hội "già hóa" sang xã hội "già" (theo báo cáo của UNFPA). Do đó, nỗi lo thiếu đất hoặc tâm lý "người đẻ chứ đất không đẻ" sẽ mờ nhạt dần.

Luật Đất đai mới là một chính sách quan trọng tạo tiền đề để thị trường bất động sản phát triển bền vững và cân bằng hơn. Đất đai được khai thác hiệu quả hơn, sẽ là đòn bẩy cho quá trình phát triển của đất nước thay vì trở thành lực cản của sự phát triển. Từ nay, có lẽ đã qua thời sốt đất.