Phục hồi thị trường bất động sản bằng việc hướng đến nhu cầu thực

Mặc dù thị trường nhà ở gặp khó khăn về thanh khoản từ cuối năm 2022 cho tới hiện tại, tuy nhiên, nhu cầu căn hộ vừa túi tiền vẫn rất lớn, trong khi nguồn cung ngày càng hạn hẹp khiến giá phân khúc chung cư luôn có xu hướng tăng. Do đó, cần có giải giúp thị trường bất động sản hồi phục bằng việc hướng đến nhu cầu thực...

Theo thông tin thị trường bất động sản quý 3/2023 từ Bộ Xây dựng, giá căn hộ mở bán mới trên thị trường sơ cấp Hà Nội tăng gần 7% theo quý và 14% theo năm, đạt 50,8 triệu đồng/m2. Sở dĩ giá bán có xu hướng tăng là do nguồn cung mới thuộc phân khúc cao cấp chiếm tỷ trọng áp đảo, với hơn 90%, bởi một số chủ đầu tư đã quyết định mở bán thêm quỹ hàng ở các tầng cao hơn.

THIẾU CĂN HỘ VỪA TÚI TIỀN

Còn tại TP.HCM, số lượng căn hộ mở bán mới đa phần đến từ giai đoạn tiếp theo của những dự án hiện hữu. Nhưng đáng chú ý, 96% nguồn cung mới quý 3 đến từ phân khúc cao cấp, và 4% nguồn cung mới còn lại thuộc phân khúc hạng sang của giai đoạn tiếp theo thuộc một dự án tại khu đô thị mới Thủ Thiêm. Giá bán sơ cấp thị trường căn hộ TP.HCM quý 3 đạt hơn 60 triệu đồng/m2. Trong khi thị trường thứ cấp, giá trung bình khoảng 45 triệu đồng/m2, tăng 3% so quý trước. Mức tăng theo quý này, chủ yếu do tăng giá thứ cấp ở phân khúc cao cấp lẫn trung cấp, nhất là các dự án kề cận trung tâm như quận Bình Thạnh, Tp.Thủ Đức.

Theo báo cáo của Công ty Cushman & Wakefield, các chủ đầu tư đang có xu hướng giữ giá ổn định nhằm kích cầu, nên giá sơ cấp trung bình quý 3 gần như không đổi so quý trước, tuy nhiên, nếu tính theo năm vẫn tăng 15%. Trong khi đó, tại khu vực một số tỉnh lân cận TP.HCM như: Bình Dương, Đồng Nai, Long An… cũng không có nhiều dự án mới với mức giá phù hợp túi tiền. Thế nhưng nhu cầu nhà ở hiện nay lại rất lớn, đặc biệt sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực đang thiếu.

Ông Lê Xuân Nghĩa, thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính-tiền tệ Quốc gia cho rằng, những diễn biến của thị trường thời gian qua là một cuộc khủng hoảng của thị trường bất động sản. Tuy nhiên, cuộc khủng hoảng lần này khác cuộc khủng hoảng mà thị trường bất động sản Trung Quốc và cả đợt khủng hoảng bất động sản Việt Nam năm 2011 gặp phải, vì lúc đó là khủng hoảng dư cung, song giai đoạn này là khủng hoảng dư cầu. Đặc điểm của khủng hoảng dư cầu bao giờ cũng kết thúc nhanh hơn khủng hoảng dư cung, nhưng cần nhấn mạnh, hiện tại là cuộc khủng hoảng dư cầu ở phân khúc bất động sản nhà ở trung cấp và bình dân.

“Qua khảo sát và nghiên cứu, niềm tin của các nhà đầu tư trên thị trường bất động sản Việt Nam chỉ “mon men”, “rón rén” phục hồi khoảng 20-30% so kỳ vọng. Nền kinh tế hiện vẫn ở hình chữ U thay vì chữ V. Nếu như giải quyết được bài toán tăng cung nhà ở giá rẻ và niềm tin cho nhà đầu tư, sẽ thúc đẩy thị trường bất động sản hồi phục. Hiện tại, Chính phủ cùng các cơ quan quản lý cũng ra sức giúp thị trường này, song không giúp phục hồi theo hướng tăng nóng, mà giúp thị trường trở lại bằng việc hướng đến nhu cầu thực”, chuyên gia đánh giá.

XEM XÉT ĐỂ KHÔNG ẢNH HƯỞNG ĐẾN LỢI NHUẬN CỦA NHÀ ĐẦU TƯ

Theo ý kiến ông Nghĩa, để thúc đẩy phân khúc nhà ở giá rẻ cần tăng mạnh nguồn cung, đặc biệt là ở các thành phố lớn. Muốn vậy, sự hỗ trợ của Chính phủ cho phân khúc nhà ở giá rẻ không được làm ảnh hưởng đến động lực lợi nhuận của nhà đầu tư phát triển dự án. Mặt khác, chính sách hỗ trợ phải hướng trực tiếp đến người mua nhà, bao gồm cả chính sách tín dụng cũng như đối tượng thụ hưởng chính sách.

Có như vậy, nhà ở xã hội mới tăng nhanh và khủng hoảng cơ cấu phân khúc sẽ sớm khắc phục. Trên nền tảng đó, bất động sản có một mặt bằng giá mới, không bị đầu cơ và mặt bằng giá này sẽ tái cấu trúc thị trường, tránh tình trạng nới lỏng tín dụng, tháo gỡ riêng được một phân khúc nhà cao cấp. Vì thị trường bất động sản phục hồi trên nền tảng cũ, nghĩa là giá cả do đầu cơ tăng cao và nhà mua rồi bỏ hoang, trong khi người cần nhà đồng thời có khả năng thanh toán hợp lý thì không có nhà ở.

Về vấn đề này, chuyên gia kinh tế Đinh Trọng Thịnh nhận định với Quyết định 338 của Chính phủ (phê duyệt 1 triệu căn nhà xã hội), nhà ở xã hội sẽ là điểm tựa cơ bản cho quá trình phục hồi của thị trường. Tuy nhiên, để khuyến khích chủ đầu tư quan tâm thực hiện các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân khu công nghiệp, cần: tập trung lập, phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở 5 năm và hàng năm đối với từng địa phương, từng lĩnh vực của nền kinh tế. Đặc biệt là quy hoạch các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân khu công nghiệp, làm cơ sở chấp thuận chủ trương đầu tư các dự án phát triển nhà ở, đảm bảo quy hoạch các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân khu công nghiệp phải ổn định dài hạn.

Bên cạnh đó, chính quyền địa phương khẩn trương rà soát, thống kê số lượng dự án bất động sản đang triển khai trên địa bàn; phân loại dự án theo từng chủ thể, từng lĩnh vực; nắm bắt và xác định rõ nguyên nhân các dự án đang gặp khó khăn, vướng mắc hoặc triển khai chậm giúp kịp thời tháo gỡ thuộc thẩm quyền; tổng hợp vướng mắc vượt quá thẩm quyền để đề xuất với cơ quan liên quan, đề xuất với Chính phủ, Quốc hội.

Thực hiện tốt Nghị định 10/2023/NĐ-CP ngày 3/4/2023 về sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai, đảm bảo việc xác định giá đất đai dần theo quy luật kinh tế thị trường, đảm bảo quyền lợi của người có quyền sử dụng đất, nhưng cũng phải đảm bảo quyền lợi của chủ đầu tư và quyền lợi của nhà nước. Đẩy mạnh thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất; đấu thầu dự án có sử dụng đất; xác định các nguyên tắc để đảm bảo việc xác định giá đất theo giá thị trường, tính toán đầy đủ tiền sử dụng đất, cho thuê đất để thực hiện dự án vào giá trị dự án.

Mặt khác, đẩy nhanh quá trình chấp thuận chủ trương đầu tư dự án; lựa chọn chủ đầu tư phù hợp; bàn giao mặt bằng “sạch” trong việc triển khai dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân khu công nghiệp, nhằm rút ngắn thời gian chuẩn bị, giảm chi phí cho các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân. Đồng thời, cụ thể hóa, chi tiết hóa và hướng dẫn đầy đủ về thủ tục, quy trình để chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân dễ dàng tiếp cận với cơ chế, chính sách ưu đãi của Nhà nước khi thực hiện các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân.