Núi trái phiếu khủng của doanh nghiệp bất động sản nhà ở

Thống kê từ 20 doanh nghiệp bất động sản (BĐS) nhà ở (trên HOSE, HNX, UPCoM) có nợ phải trả lớn nhất tính đến cuối năm 2022 cho thấy: mức tăng nợ phải trả của các doanh nghiệp trong năm nhanh hơn mức tăng của tổng tài sản. Đồng thời, áp lực trái phiếu dài hạn đến hạn trả cũng tăng đáng kể.

Tốc độ tăng nợ nhanh hơn tài sản

Cụ thể, tính đến cuối năm 2022, tổng nợ của 20 doanh nghiệp BĐS nhà ở top đầu về nợ là 1,059 ngàn tỷ đồng, tăng đến 51% so với đầu năm. Trong khi đó, tổng tài sản tăng ở mức thấp hơn, khoảng 31%, lên 1,564 ngàn tỷ đồng.

KDH, VHM, SSH là 3 doanh nghiệp có mức tăng nợ phải trả cao nhất khi dao động gấp đôi so với thời điểm đầu năm. Còn xét về giá trị tuyệt đối, nợ của VIC và NVL là cao nhất. Tổng nợ của 2 ông lớn này là gần 429.5 ngàn tỷ đồng, chiếm hơn 60% tổng nợ của 20 doanh nghiệp thống kê.

Nhóm nợ khủng cho thấy có 5 doanh nghiệp có số dư giảm trong năm qua. Giảm nhiều nhất là DIG với 24%, nợ phải trả còn gần 7 ngàn tỷ đồng vào cuối năm 2022.

Top 20 doanh nghiệp bất động sản (BĐS) có nợ phải trả lớn nhất tính đến 31/12/2022

Nguồn: VietstockFinance

Xét về tỷ lệ nợ/tổng nguồn vốn, cuối năm 2021 tỷ lệ này là 58.7%, đến cuối năm 2022 đã tăng lên 67.7%. 7 doanh nghiệp có tỷ lệ nợ/tổng nguồn vốn giảm trong năm qua. Nhìn chung hầu hết vẫn duy trì tỷ lệ nợ trên 50% nguồn vốn.

Tỷ lệ nợ phải trả/nguồn vốn của 20 doanh nghiệp BĐS

Nguồn: VietstockFinance

Cơ cấu nợ phải trả cho thấy, vay và nợ thuê tài chính ngắn hạn chiếm gần 11%, tương đương 115.2 ngàn tỷ đồng, tăng đến 84% so với đầu năm; vay và nợ thuê tài chính dài hạn chiếm 31% nợ phải trả, tương ứng hơn 238.3 ngàn tỷ đồng, tăng 10%.

Tổng nợ vay ngắn hạn và dài hạn của 20 doanh nghiệp BĐS

Nguồn: VietstockFinance

Áp lực trái phiếu dài hạn đến hạn trả tăng cao

Thống kê dư nợ trái phiếu của 20 doanh nghiệp BĐS có nợ phải trả lớn nhất cho thấy tính đến cuối 2022, dư nợ trái phiếu là 158.6 ngàn tỷ đồng, tăng 9.8% so với đầu năm. Trong đó, trái phiếu dài hạn đến hạn trả chịu áp lực khá lớn khi tăng đến 50%, lên hơn 37.9 ngàn tỷ đồng, còn trái phiếu dài hạn là 120.7 ngàn tỷ đồng, tăng khoảng 1.3%.

Xét về tỷ trọng, nợ trái phiếu cuối năm 2022 chiếm khoảng 44.9% tổng nợ vay, giảm so với con số 51.8% vào cuối 2021.

Tổng nợ trái phiếu và nợ vay của 20 doanh nghiệp BĐS

Nguồn: VietstockFinance

Giá trị trái phiếu và tỷ trọng trong nợ vay của 20 doanh nghiệp BĐS

Nguồn: VietstockFinance

So với cuối năm 2021, PDR, NVL có nợ trái phiếu dài hạn đến hạn trả tăng. Một số ông lớn khác như VHM, VRE xuất hiện khoản nợ trái phiếu đến hạn trả vào cuối năm trong khi đầu năm không có.

Đối với trái phiếu dài hạn, KDH tăng mạnh nhất với 267%, lên 1,100 tỷ đồng. Đây là 2 lô trái phiếu giá trị lần lượt 800 tỷ đồng (đáo hạn vào tháng 08/2025) và 300 tỷ đồng (đáo hạn vào tháng 06/2025) với lãi suất 12%/năm, hình thức đảm bảo là tín chấp. Được biết, lô trái phiếu 800 tỷ đồng được KDH dùng để tăng vốn điều lệ thêm khoản tương ứng cho Công ty TNHH Tư vấn Quốc Tế lên 1,550 tỷ đồng (KDH sở hữu 99.925%) để công ty này dùng toàn bộ số vốn tăng đó góp thêm vốn điều lệ cho Công ty TNHH Đầu Tư Kinh doanh Bất động sản Bình Trưng lên 1,660 tỷ đồng (Công ty Quốc tế sở hữu 99.948%).

HDG là doanh nghiệp hiếm hoi xóa hết nợ trái phiếu dài hạn, đồng thời lượng trái phiếu dài hạn đến hạn trả cũng giảm đáng kể: 57%, còn 210 tỷ đồng. Dư nợ trái phiếu đến hạn và dài hạn của AGG cũng giảm trên 70%, còn lần lượt 198 và 307 tỷ đồng. Số trái phiếu này có lãi suất thỏa thuận, kỳ hạn 24 tháng và được bảo đảm bằng các dự án bất động sản, bất động sản thuộc sở hữu của AAG và tài sản khác của bên thứ ba.

Giá trị trái phiếu của 20 doanh nghiệp BĐS có nợ phải trả lớn nhất

Nguồn: VietstockFinance

Theo báo cáo của Hiệp hội Thị trường Trái phiếu Việt Nam (VBMA), năm 2022 các doanh nghiệp bất động sản phát hành hơn 51.9 ngàn tỷ đồng trái phiếu, chiếm khoảng 20.4% tổng giá trị phát hành của các doanh nghiệp và chỉ đứng thứ hai sau nhóm ngân hàng. Cũng trong năm, các doanh nghiệp đã mua lại hơn 210.8 ngàn tỷ đồng trái phiếu, tăng 46% so với năm 2021.

VBMA ước tính, năm 2023 sẽ có khoảng hơn 289.8 ngàn tỷ đồng trái phiếu đáo hạn, phần lớn là trái phiếu riêng lẻ và thời gian đáo hạn tập trung vào tháng 6, 7, 8, 9 và 12.

Nguồn: VBMA