Những vướng mắc pháp lý làm thị trường bất động sản không minh bạch

Làm nhà ở xã hội hiện nay "nhiêu khê hơn, phức tạp hơn, gian khổ hơn, khó hơn làm nhà ở thương mại. Làm nhà ở thương mại khó 1, nhà ở xã hội khó 3", chia sẻ này được Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh Lê Hoàng Châu nêu lên tại Tọa đàm "Tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản và triển vọng năm 2023" do Cổng Thông tin điện tử Chính phủ tổ chức sáng 13/1.

Tại tọa đàm, khách mời là các nhà quản lý, chuyên gia, doanh nghiệp đã nhận diện những khó khăn, vướng mắc, nút thắt cần tháo gỡ cũng như xu hướng, triển vọng phát triển của thị trường bất động sản năm 2023.

Thị trường bất động sản đang có sự lệch pha

Theo Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) Vương Duy Dũng, vừa qua, Thủ tướng Chính phủ có một loạt công điện chỉ đạo người đứng đầu các bộ, ngành, địa phương để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho thị trường bất động sản, cũng như phát triển kinh tế - xã hội, bảo đảm an sinh xã hội, trong đó có Công điện 1164/CĐ-TTg về tháo gỡ khó khăn vướng mắc cho thị trường bất động sản. Trước đó, khi thị trường có những dấu hiệu bất ổn, khó khăn, Thủ tướng đã chỉ đạo các bộ, ngành, trong đó có Bộ Xây dựng, nghiên cứu, nắm bắt tình hình để giải quyết.

Công điện 1164 đã chỉ đạo những nhiệm vụ cụ thể, rõ ràng cho các bộ, ngành, địa phương, tháo gỡ khó khăn, vướng mắc giải quyết câu chuyện tổng thể của thị trường bất động sản. Các bộ, ngành, Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ về rà soát, đôn đốc, hướng dẫn, tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong việc triển khai thực hiện các dự án bất động sản tại địa phương và các doanh nghiệp, cũng như Bộ Xây dựng rất khẩn trương, tích cực triển khai thực hiện và nghiên cứu, nắm bắt tháo gỡ khó khăn cho thị trường.

Nhận định thị trường bất động sản có sự phát triển vượt bậc trong 20 năm qua, nhưng trong quá trình phát triển cũng đối diện rất nhiều thách thức, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh Lê Hoàng Châu chia sẻ, thị trường này hiện nay đang rất khó khăn, nhất là vướng mắc về pháp lý, chiếm 70% khó khăn của các doanh nghiệp, dự án bất động sản. Việc tiếp cận nguồn vốn tín dụng, vốn trái phiếu doanh nghiệp đang gặp rất nhiều bất cập.

Ông Châu chỉ ra rằng, thị trường bất động sản hiện đang có sự lệch pha, phát triển mất cân đối. Đa số người dân cần nhà có giá vừa túi tiền (khoảng 30 triệu đồng/m2 trở xuống) hoặc nhà ở xã hội, cả hai loại này đang rất thiếu nguồn cung. Ở Thành phố Hồ Chí Minh, năm 2020 chỉ có 1% nhà ở là giá vừa túi tiền. Năm 2021 đến nay, không có nhà ở thương mại nào có giá vừa túi tiền.

Trong khi đó, tỷ lệ nhà ở cao cấp liên tục gia tăng. Năm 2020, tỷ lệ nhà ở cao cấp chiếm 70% thị phần, năm 2021, 2022 đã tăng lên 80% thị trường, còn lại là nhà ở trung cấp.

"Vừa thiếu hụt nguồn cung, vừa thiếu hụt nhà ở giá vừa túi tiền nên giá nhà bị đẩy lên mức rất cao. Nhà ở xã hội hiện có những căn mức giá lên tới 25 triệu đồng/m2, trong khi trước đây mục tiêu của chúng ta chỉ ở mức trên dưới 15 triệu đồng/m2. Còn nhà ở thương mại, như ở Thành phố Hồ Chí Minh hiện nay, tìm căn giá dưới 35 triệu đồng/m2 là không ra, thậm chí có những nhà siêu sang, được đẩy giá lên tới 500 - 700 triệu đồng/m2. Nhà ở siêu sang, cao cấp rất cần cho thị trường vì đáp ứng nhu cầu của người giàu, nhưng đa số người dân cần loại nhà phù hợp với khả năng tài chính", ông Châu chỉ rõ.

Để xử lý vấn đề này, Đảng, Nhà nước đã có nhiều chủ trương. Đặc biệt trong năm 2022, Ban Chấp hành Trung ương đã ban hành Nghị quyết 18-NQ/TW, đặt mục tiêu hết năm 2023 phải hoàn thành sửa đổi Luật Đất đai và một số luật liên quan bảo đảm đồng bộ, thống nhất.

Vướng mắc pháp lý

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh bày tỏ ấn tượng với các chỉ đạo, phản ứng chính sách kịp thời của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ thời gian qua, khi từ tháng 6/2021 đến nay đã có 17 cuộc họp chuyên đề về xây dựng pháp luật và đã tạo được sự chuyển động ở các bộ, ngành. Ông đánh giá cao những nỗ lực của Bộ Xây dựng trong công tác xây dựng pháp luật, đặc biệt là trong quá trình xây dựng dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).

Song, theo ông Châu, khó khăn hiện nay của các doanh nghiệp bất động sản là tình trạng thiếu tiền mặt và bị giảm thanh khoản, thậm chí có doanh nghiệp bị mất thanh khoản. Nguyên nhân là giao dịch trên thị trường bị sụt giảm, thậm chí không có giao dịch nên không huy động được nguồn vốn của khách hàng. Chẳng những doanh nghiệp mà người mua nhà, nhà đầu tư cũng khó tiếp cận tín dụng.

"Có những hoàn cảnh trớ trêu là ngân hàng đã ký hợp đồng tín dụng rồi nhưng dừng giải ngân khiến cả doanh nghiệp và khách hàng đều gặp khó khăn lớn", ông nói và đề nghị Ngân hàng Nhà nước quan tâm chỉ đạo tạo điều kiện cho các doanh nghiệp tiếp cận nguồn vốn tín dụng.

Về vấn đề này, Tổng Thư ký Hiệp hội Ngân hàng Nguyễn Quốc Hùng cho hay, vừa qua, có giai đoạn các doanh nghiệp bất động sản huy động vốn bằng trái phiếu. Khi đó, áp lực vốn tín dụng với ngân hàng rất lớn. Khi thị trường vốn cân bằng với thị trường tiền tệ, các doanh nghiệp hoạt động bình thường nhưng khi thị trường vốn có vấn đề, huy động khó khăn hơn sẽ dồn tất cả vào thị trường tiền tệ là không hợp lý.

Xảy ra "bong bóng bất động sản" là do có hiện tượng không phải mua nhà để ở mà mua nhà để tích lũy, đầu cơ, dẫn tới việc đẩy giá lên. Mua nhiều như vậy để đẩy giá lên và chỉ cần thị trường "đóng băng", toàn bộ những khoản nợ đó nếu ngân hàng cho vay sẽ rủi ro rất lớn, ông Hùng khẳng định.

Trên cơ sở phân tích này, ông Hùng cho rằng, vì thế ngân hàng khi cho vay phải xem xét rất thận trọng. Dự án đầy đủ tính pháp lý, tiếp cận được vốn tín dụng. Người dân có nhu cầu tiếp cận vốn mua nhà ở gần như tất cả đều tiếp cận được. Với những dự án vừa tiếp cận vốn, vừa vướng thủ tục pháp lý, ngân hàng không khuyến khích.

Ông cho rằng các doanh nghiệp phải nắm bắt các giải pháp của bản thân để kiến nghị với ngân hàng, các tổ chức tài chính, bộ, ngành…

Đề cập đến những vướng mắc pháp lý không chỉ trong phạm vi cơ quan quản lý về đầu tư xây dựng, đất đai, mà cả ở những cơ quan quản lý về tài chính, tín dụng, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh Lê Hoàng Châu dẫn chứng, Luật Thuế đánh thuế thu nhập cá nhân do chuyển nhượng bất động sản bằng 2% giá trị hợp đồng. Bán nhà có trường hợp lời, có trường hợp hòa vốn, có trường hợp lỗ, nhưng Luật Thuế lại định danh thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản bằng 2% giá trị hợp đồng, nghĩa là bất kể bán lời, hòa vốn hay lỗ đều phải nộp thuế. Chính điều này làm thị trường bất động sản không minh bạch và làm thất thu ngân sách nhà nước.

Quy định như vậy khiến người ta có xu thế khai thấp giá giao dịch, để hai bên bán mua đều có lợi, chỉ nhà nước là thiệt và thị trường bất động sản không minh bạch. Ông đề nghị Bộ Xây dựng kiến nghị Bộ Tài chính tới đây sửa Luật Thuế, "dứt khoát phải sửa quy định này".

"Thiếu quy trình thủ tục, thậm chí chưa ban hành, cán bộ, công chức sợ sai, sợ rủi ro pháp luật. Chúng tôi đề nghị kỳ này xây dựng pháp luật không định tính như trước đây; phải định lượng để giảm rủi ro cho cán bộ công chức", theo ông Lê Hoàng Châu.