Những tín hiệu phục hồi trên thị trường bất động sản Trung Quốc

Từ Thượng Hải đến Quảng Châu và Bắc Kinh đến Phật Sơn, người mua nhà và giới môi giới bất động sản Trung Quốc hồi hộp chờ đợi chương trình kích thích tài khóa sắp được công bố…

Tại thành phố Vô Tích, phía Tây Thượng Hải, nhiều người đang tham gia chương trình đổi nhà cũ lấy nhà mới. Còn ở Quảng Châu, phía Nam Trung Quốc và thủ đô Bắc Kinh, người mua nhà đang tận dụng giá thấp để mua thêm căn nhà thứ hai.

Sau hơn 3 năm khủng hoảng, thị trường bất động sản Trung Quốc đang có tín hiệu khởi sắc. Doanh thu bất động sản vừa có tháng tăng đầu tiên trong năm nay sau khi Bắc Kinh công bố gói chính sách tiền tệ quy mô lớn nhất kể từ sau đại dịch Covid-19. Chính phủ Trung Quốc dự kiến công bố một gói chính sách tài khóa trong tuần này.

NGƯỜI MUA NHÀ BẮT ĐẦU TRỞ LẠI THỊ TRƯỜNG

Lạc quan với những tín hiệu tăng chi tiêu từ Chính phủ, người mua nhà Trung Quốc đang bắt đầu trở lại thị trường. Tại dự án Jingyue Mansion với 188 căn hộ mới xây ở ngoại ô Thượng Hải, gian đoạn mở bán đầu tiên đã kết thúc và bán hết vào cuối tháng 10.

"Nhà chức trách đã nới lỏng chính sách và bây giờ chúng tôi có thể mua nhà”, một người mua tên Chen chia sẻ tại phòng giới thiệu nhà, đề cập tới các biện pháp hạn chế nhằm kiềm giá nhà của Bắc Kinh trước đây.

Theo các nhà phân tích, vực dậy thị trường bất động sản là nhiệm vụ quan trọng với Bắc Kinh nhằm hồi sinh nền kinh tế trước nguy cơ không đạt được mục tiêu tăng trưởng 5%. Bất động sản từng đóng góp hơn 25% GDP của Trung Quốc trước khi chính phủ nước này mạnh tay kiềm chế nhằm ngăn ngừa bong bóng địa ốc vài năm trước.

Một gói chính sách tài khóa – cùng với gói chính sách tiền tệ công bố hồi tháng 9 – sẽ đánh dấu nỗ lực can thiệp đồng bộ nhất của Bắc Kinh nhằm ngăn chặn cuộc khủng hoảng đã khiến một loạt công ty địa ốc lớn phá sản và kéo tụt niềm tin vào nền kinh tế lớn thứ hai thế giới.

“Trong ba năm qua, lĩnh vực này đã chứng kiến nhiều tín hiệu phục hồi ngắn ngủi”, ông Larry Hu, nhà kinh tế trưởng về Trung Quốc tại Macquarie nhận xét khi đề cập đến các nỗ lực hỗ trợ thị trường của chính phủ vào đầu năm 2022, tháng 6/2022, đầu năm 2023 và tháng 5/2024. “Mỗi lần như vậy, ban đầu thị trường nhà ở phục hồi nhờ chính sách hỗ trợ, nhưng rồi sau đó lại nhanh chóng suy yếu”.

Giờ đây, thị trường lại xuất hiện những tín hiệu phục hồi. Doanh thu tháng 10 của 100 công ty bất động sản lớn nhất Trung Quốc tăng so với cùng kỳ năm trước nhờ giá nhà mới tăng.

VẪN CÒN HOÀI NGHI

Tuy đã xuất hiện tâm lý tích cực trên thị trường, các cuộc phỏng vấn của Financial Times với các bên liên quan tại 6 thành phố lớn của Trung Quốc cho thấy sự hoài nghi về triển vọng lâu dài của lĩnh vực này.

Thực tế cho thấy dù một số thành phố đã nới lỏng hạn chế với giao dịch bất động sản nhằm thúc đẩy doanh thu, những động thái như vậy thường không mang lại tác động đáng kể.

Ví dụ, tại Bắc Kinh, từ cuối tháng 9, cư dân không có hộ khẩu được phép mua nhà trong khu vực Vành đai 5 nếu họ có hóa đơn nộp thuế tại thành phố trong 3 năm qua – giảm từ quy định 5 năm trước đây. Còn tại Vô Tích, một thành phố sầm uất cách Thượng Hải một tiếng lái xe, một dự án chung cư gồm 11 tòa tháp đang xây dựng có vốn đầu tư nhà nước dự kiến cho phép khách hàng đổi nhà cũ và mua nhà mới với giá chiết khấu.

“Nhưng thị trường giờ đây không có nhiều khách hàng. Mọi người vẫn chưa hết lo lắng”, một nhân viên kinh doanh bất động sản tên Fei Xiaoxing cho biết.

Tại thành phố Tây An, tỉnh Thiểm Tây, một dự án bất động sản lớn đang xây dựng vẫn còn nhiều căn hộ chưa tìm được người mua dù đã mở bán được 18 tháng. Theo một nhân viên kinh doanh, dù dự án bán được được 20 căn hộ trong tháng 10 sau khi gói kích thích của chính phủ được công bố, gấp đôi so với bình quân 10 căn/tháng trước đó, thị trường vẫn rất khó khăn.

"Thông thường, tháng đầu tiên sau khi mở bán một dự án, một nhân viên kinh doanh có thể bán được 20 căn hộ. Nhưng bây giờ, cả đội của tôi chật vật mới bán được 20 căn một tháng”, người này chia sẻ và cho biết lương của cô đã bị giảm 40% do doanh số ảm đạm.

Tại Trung Quốc, hầu hết khách hàng mua nhà trước khi dự án xây xong, do đó dễ bị thiệt hại nếu chủ đầu tư phá sản. Điều này khiến khách mua nhà chuyển sang thị trường nhà ở có sẵn. Một điểm hấp dẫn nữa là giá nhà có sẵn giảm mạnh hơn.

Dữ liệu từ China Index Academy cho thấy trong tháng 10, giá nhà đã qua chuyển nhượng tại 100 thành phố của Trung Quốc đã giảm 7,27% so với cùng kỳ năm trước, mức giảm mạnh nhất từng được ghi nhận.

Tại Quảng Châu, nơi đã hoàn toàn dỡ bỏ hạn chế với giao dịch mua nhà vào cuối tháng 9, bác sĩ Jackie Chen chuẩn bị mua căn nhà đầu tiên là căn hộ 3 phòng ngủ đã qua chuyển nhượng với giá chưa tới 5 triệu nhân dân tệ (700.000 USD).

Ở tại thành phố Phật Sơn gần đó, Zhou Jiafu, một nhân viên môi giới bất động sản cho biết việc nới lỏng quy định mua nhà đối với người không có hộ khẩu Quảng Châu đã ảnh hưởng tiêu cực tới các thành phố nhỏ hơn. Bởi lẽ ra các thành phố này có thể thu hút người mua nhà nhờ giá rẻ hơn.

“Thị trường liên tục đi xuống. Các biện pháp kích thích không thực sự tạo ra hiệu ứng”, người này cho biết.

Thậm chí ở Bắc Kinh, nhiều môi giới bất động sản cho biết dù người mua có xu hướng trở lại thị trường, giá nhà vẫn chưa phục hồi. Ở quận Haidian, nơi có nhiều trường đại học, giá nhà dao động trong khoảng 80.000-110.000 nhân dân tệ (11.149-15.331 USD) một m2, giảm đáng kể so với mức giá rao bán 140.000 nhân dân tệ/m2 vào cuối năm ngoái và 200.000 nhân dân tệ/m2 giai đoạn cao điểm.

“Một số chủ nhà rất muốn bán và sẵn sàng thương lượng”, một môi giới cho biết.

Theo một môi giới bất động sản khác chuyên căn hộ cao cấp ở Bắc Kinh, thị trường đang “ấm lên” nhưng chưa có dấu hiệu tăng giá nào.

“Nhiều người vẫn đang đợi bởi những thay đổi chính sách hiện tại không tác động đáng kể tới họ”, nữ môi giới cho biết.

Dự kiến chương trình kích thích tài khóa sắp tới sẽ tháo gỡ các điểm nghẽn trong giao dịch đất và tái cấp vốn cho các chính quyền địa phương – nơi phụ thuộc nguồn thu vào việc bán đất. Do đó, chương trình được dự báo sẽ có ít biện pháp nhằm vào các hộ gia đình.

“Niềm tin của khách hàng và người mua nhà vẫn rất thấp”, ông Hu của Macquarie cho biết và nhận định các biện pháp hỗ trợ đến nay “vẫn chưa đủ để vực dậy nền kinh tế”.

Hiện tại, ông Li, 35 tuổi, đang làm việc trong ngành dệt may, chuẩn bị mua căn nhà thứ ba ở Quảng Châu.

“Người Trung Quốc chúng tôi cảm thấy an toàn hơn khi sở hữu một căn nhà. Chúng tôi không đầu tư bừa bãi. Tôi đang không biết dùng tiền làm gì, chẳng có gì để đầu tư cả”, Li chia sẻ.