Những khó khăn của thị trường M&A bất động sản Việt Nam

Không được công khai thông tin, sự khác nhau trong cách tiếp cận định giá giữa các bên... là những nguyên nhân khiến thị trường M&A gặp khó.

Savills cho biết, tại Việt Nam, các thương vụ M&A bất động sản thường được thực hiện qua M&A công ty dự án. Việc chuyển nhượng tài sản chủ yếu được thực hiện với các tài sản đã vận hành nhưng gặp nhiều khó khăn về thủ tục và thuế. Vì nhiều lý do, trong đó có cả những tác động của Covid-19, khiến tiến độ hoàn thành pháp lý của dự án, yếu tố then chốt quyết định sự thành bại của một thương vụ, bị chậm lại.

Nhận định về những vướng mắc của các thương vụ M&A hiện nay, bà Lê Phương Lan, Trưởng bộ phận tư vấn đầu tư, Savills Hà Nội cho biết, nhiều chủ đầu tư của dự án vẫn chưa cấu trúc lại doanh nghiệp theo hướng tách các dự án thành các công ty dự án độc lập. Đây là yếu tố cản trở nhiều đến tiến trình thực hiện thương vụ.

Mặt khác, khó khăn từ quy định về đóng cửa biên giới và các hạn chế đi lại đã ảnh hưởng không nhỏ đến hoạt động M&A xuyên biên giới, đặc biệt là các nhà đầu tư mới tại Việt Nam. Savills cho biết, trong các thương vụ mà doanh nghiệp đang tư vấn, dù đã có sự hỗ trợ rất lớn từ nền tảng công nghệ, lệnh hạn chế đi lại vẫn phần nào khiến hoạt động thẩm định gặp khó khăn.

Tiếp theo, M&A bất động sản là thị trường nhạy cảm và yêu cầu tính bảo mật cao. Thông tin chuyển nhượng dự án không thể được công khai trên thị trường hoặc qua các phương tiện thông tin đại chúng. Điều này dẫn đến khó khăn trong việc trực tiếp tìm kiếm đối tác. Vì vậy, các chủ sở hữu dự án cần chuyển nhượng nên tìm đến các đơn vị tư vấn uy tín, có mạng lưới đầu tư quy mô toàn cầu để kết nối trực tiếp đến các nhà đầu tư. Việc này nhằm tránh rủi ro thông tin, tiết kiệm chi phí giao dịch và tổ chức bộ máy nhân sự cho hoạt động M&A.

Một khó khăn nữa là sự khác nhau trong phương thức tiếp cận định giá dự án giữa người mua và bán. Theo bà Lan, nhìn từ góc độ bên bán, nửa cuối năm 2020 và nửa đầu 2021, giá bất động sản nhà ở của Việt Nam không hề giảm, cộng với chính sách tiền tệ được nới lỏng khiến nhiều chủ bất động sản vẫn kỳ vọng dịch bệnh sẽ sớm qua, thị trường sẽ hồi phục mạnh dẫn đến việc vẫn giữ lại các bất động sản hoặc định giá bán ở một mức rất cao.

Trong khi đó, đánh giá và kỳ vọng của bên mua lại không được lạc quan như vậy. Họ thận trọng hơn khi xuống tiền đầu tư tại thời điểm này và thường giữ tâm lý "chờ đợi" hơn là đưa ra quyết định đầu tư. Bởi vậy, hai bên nên tìm được tiếng nói chung trong hoạt động định giá dự án.

Ngoài ra, Việt Nam vẫn được xếp vào thị trường cận biên, khiến các nhà đầu tư nước ngoài bị giới hạn về giá trị vốn đầu tư vào thị trường.

Đối với các nhà đầu tư nước ngoài, đại diện Savills đánh giá hiện có hai tâm lý. Họ vừa muốn tham gia vào thị trường, vì đa số các nước, bao gồm cả Việt Nam đều đang nới lỏng chính sách tiền tệ nhằm kích thích tăng trưởng kinh tế sau thời kỳ dịch bệnh. Các quỹ đầu tư, các nhà đầu tư bất động sản đều đang có trong tay những nguồn tiền rẻ và không ai muốn chậm chân ở một thị trường còn nhiều tiềm năng và dư địa tăng giá như Việt Nam.

Tuy nhiên đối với nhà đầu tư tổ chức vẫn còn tâm lý thận trọng. Đại dịch là tình huống bất định trong khi đầu tư vào bất động sản là khoản đầu tư dài hạn, nhà đầu tư vẫn cần xem xét cân nhắc nhiều yếu tố trước khi đưa ra quyết định đẩu tư, đặc biệt đối với các nhà đầu tư mới. Quyết định đầu tư sẽ trở nên rõ ràng hơn khi họ nhìn thấy những tín hiệu đại dịch đã được kiềm chế tốt.

5 năm gần đây thị trường M&A bất động sản tại Việt Nam có sự thay đổi lớn. Các nhà đầu tư trong nước đã mạnh dạn và năng động hơn trong hoạt động mua bán và sáp nhập cũng như tìm kiếm các quỹ đất lớn và nhỏ để đầu tư. Các nhà đầu tư nước ngoài có vị thế tại Việt Nam đến từ các nước Nhật Bản, Hàn Quốc và Singapore, ba quốc gia đứng đầu trong hoạt động M&A ở cấp độ dự án hoặc ở công ty tại thị trường bất động sản Việt Nam 15 năm trở lại đây.

Hiện các nhà đầu tư nước ngoài chỉ chiếm phần nhỏ so với các nhà đầu tư Việt Nam khi xét về các hoạt động mua bán và sáp nhập trong bất động sản. Theo đó, số lượng các thương vụ M&A thành công phần nhiều là giữa các nhà đầu tư trong nước.