NHNN muốn địa ốc "cai" tín dụng

Ngân hàng Nhà nước (NHNN) cho rằng thị trường bất động sản cần từng bước giảm phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng, đồng thời phát triển mạnh các kênh huy động vốn trung và dài hạn như trái phiếu doanh nghiệp, quỹ đầu tư bất động sản (REIT), thị trường chứng khoán và hoạt động M&A để tạo nền tảng tăng trưởng bền vững.

Trong bối cảnh Việt Nam cần khoảng 1.500 tỷ USD vốn đầu tư để hiện thực hóa mục tiêu tăng trưởng hai con số đến năm 2030, việc đa dạng hóa nguồn vốn được đánh giá là yêu cầu cấp thiết nhằm giảm áp lực lên hệ thống ngân hàng và nâng cao khả năng hấp thụ vốn của nền kinh tế.

Hiện nay, tín dụng ngân hàng vẫn là kênh vốn chủ đạo của thị trường bất động sản Việt Nam. Dư nợ tín dụng tương đương khoảng 146% GDP, cao hơn đáng kể so với vốn hóa thị trường chứng khoán khoảng 82% GDP. Tình trạng này tạo áp lực lớn lên hệ thống ngân hàng và ảnh hưởng đến hiệu quả phân bổ nguồn lực của nền kinh tế. Các kênh huy động vốn dài hạn như thị trường chứng khoán, trái phiếu doanh nghiệp hay quỹ đầu tư bất động sản (REIT) vẫn chưa phát triển tương xứng với nhu cầu.

Để đạt mục tiêu tăng trưởng hai con số đến năm 2030, Việt Nam cần khoảng 1.500 tỷ USD. Chỉ dựa vào tín dụng ngân hàng không đủ để cung cấp khối lượng vốn này. Ngân hàng Nhà nước dự kiến tăng trưởng tín dụng năm 2026 khoảng 15%, ưu tiên vốn cho nhà ở xã hội, nhà ở công nhân và bất động sản khu công nghiệp. Từ cuối tháng 5, phần dư nợ tăng thêm dành cho các lĩnh vực này không còn tính vào chỉ tiêu kiểm soát tăng trưởng tín dụng.

Để giảm phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng, nhu cầu vốn trung và dài hạn của doanh nghiệp bất động sản cần được đáp ứng thông qua thị trường trái phiếu doanh nghiệp minh bạch, quỹ đầu tư bất động sản (REIT), thị trường chứng khoán và dòng vốn ngoại thông qua hoạt động M&A. Bên cạnh tín dụng ngân hàng, cần khơi thông mạnh hơn các nguồn lực trong nước và quốc tế. Việc nâng cao tính minh bạch và sớm được FTSE nâng hạng lên thị trường mới nổi có thể thu hút khoảng 25-28 tỷ USD dòng vốn quốc tế.

Để tăng khả năng hấp thụ vốn, Ngân hàng Nhà nước kiến nghị Bộ Xây dựng ban hành Nghị định về Quỹ phát triển nhà ở, xây dựng Trung tâm giao dịch bất động sản, đồng thời hoàn thiện cơ sở dữ liệu thị trường. Bộ Tài chính cần tiếp tục hoàn thiện khung pháp lý cho thị trường chứng khoán và trái phiếu doanh nghiệp. Các địa phương cần đẩy nhanh thủ tục, công bố danh mục dự án đủ điều kiện để các tổ chức tín dụng có cơ sở giải ngân. Về lâu dài, cần phát triển đồng bộ các kênh huy động vốn và mở rộng các công cụ như trái phiếu doanh nghiệp hay trái phiếu tăng vốn cấp 2 của ngân hàng.