Nhiều ý kiến xung quanh quy định giao dịch bất động sản thông qua sàn

Quy định “Các giao dịch bất động sản phải thông qua sàn giao dịch môi giới bất động sản” tại Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản đang thu hút nhiều dư luận trái chiều. Nhiều người cho rằng việc “bắt buộc” giao dịch qua sàn là cần thiết nhằm tạo lập thị trường minh bạch, bền vững, nhưng cũng có ý kiến đề xuất bỏ giao dịch qua sàn bởi lo ngại làm tăng giá bán…

Lực lượng hành nghề môi giới bất động sản hiện có khoảng 300.000 người, mỗi năm kết nối cung cầu thành công hàng trăm ngàn sản phẩm, với giá trị sản lượng ước đạt khoảng nửa triệu tỷ đồng. Hiện có tới 90% sản phẩm bất động sản hình thành trong tương lai chào bán ra thị trường thông qua đơn vị phân phối, sàn giao dịch bất động sản.

LO NGẠI SÀN GIAO DỊCH SẼ TRỞ THÀNH “ÔNG VUA” CỦA THỊ TRƯỜNG

Tuy vậy, nếu so sánh với thế giới, môi giới bất động sản Việt Nam thiếu tính chuyên nghiệp, chuẩn mực và đạt trình độ kém. Nhiều môi giới có hành vi găm đất, thổi giá, tạo sốt ảo gây lũng loạn thị trường. Nhiều môi giới còn trực tiếp hoặc tiếp tay cho chủ dự án, lừa đảo khách hàng bằng dự án “ma”, bằng quảng cáo, đưa thông tin thất thiệt, gây hậu quả cho người tiêu dùng, ảnh hưởng uy tín cho thương hiệu các chủ đầu tư chân chính.

Trên cơ sở đó, Hiệp hội bất động sản Việt Nam (HoREA) kiến nghị không bắt buộc mà chỉ nên khuyến khích giao dịch quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thông qua sàn giao dịch bất động sản.

“Nếu quy định “bắt buộc giao dịch bất động sản qua sàn giao dịch” thì “sàn giao dịch” từ “thân phận” của một người “làm thuê”, chỉ chuyên “cung cấp dịch vụ” cho bên bán và bên mua nhà đất sẽ trở thành “ông vua” của thị trường bất động sản do được trao “đặc quyền, đặc lợi”. Dù không phải góp một đồng vốn nào với chủ đầu tư để bồi thường, giải phóng mặt bằng, hoặc đầu tư xây dựng các công trình trong dự án nhưng lại được hưởng phí dịch vụ bán hàng tối thiểu là 2%, thậm chí lên đến 7-8% trên doanh số bán hàng. Mà tổng giá trị của thị trường bất động sản lên đến hàng triệu tỷ đồng, chỉ tính mức phí dịch vụ môi giới tối thiểu là 2% thì tổng chi phí môi giới có thể lên đến hàng ngàn tỷ đồng mỗi năm”, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam phân tích.

Tuy nhiên, từ thực tế hoạt động, nhiều sàn giao dịch chia sẻ, ngoài việc phải chứng minh năng lực kinh doanh, họ còn phải chuẩn bị lượng tài chính thường giao động từ 30 -50 triệu đồng/ căn hộ nhận bán để nộp cho chủ đầu tư. Có những dự án, khoản tiền phải này lên đến cả 100 tỷ đồng. Ngoài ra, họ còn phải tự bỏ chi phí để quảng cáo, để làm marketing tiếp thị cho sản phẩm, thậm chí còn phải lo vốn hùn hạp cùng chủ sàn giao dịch để ký cược cho chủ dự án. Đây là khoản chi phí rất lớn mà những tổ chức, cá nhân làm môi giới bất động sản phải bỏ ra chứ không đơn giản là chỉ tốn chút công sức, thời gian rồi ngồi thu tiền hoa hồng.

HOẠT ĐỘNG TRONG SỰ QUẢN LÝ LỎNG LẺO CỦA PHÁP LUẬT

“Vai trò của môi giới bất động sản là vô cùng quan trọng trong phát triển kinh tế Việt Nam. Nhưng họ lại đang bị thiếu đi sự quan tâm tương xứng từ xã hội và pháp luật. Việc thiếu quan tâm và buông lỏng quản lý của pháp luật còn là nguyên nhân tạo ra mảng tối của nghề môi giới bất động sản”, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam nhìn nhận.

Theo ông Đính, môi giới và sàn giao dịch bất động tại Việt Nam đang hoạt động kinh doanh trong môi trường rất yếu và thiếu hệ sinh thái tốt dành cho họ. Đơn cử như: Thông tin thị trường rất hạn chế, không rõ ràng, thường là phải tự đi khai thác, tìm hiểu; Quy tắc đạo đức, ứng xử hành nghề bị xem nhẹ; Muốn được học hỏi, đào tạo nâng cao kỹ năng nghiệp vụ, thì rất hiếm môi trường đào tạo chuẩn mực; Muốn được nhận chứng chỉ hành nghề cho đúng quy định, thì nhiều địa phương rất hạn chế tổ chức, thậm chí từ chối tổ chức… Dẫn đến hiện nay, chỉ khoảng 10% số môi giới bất động sản có chứng chỉ hành nghề.

Hơn nữa, Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định, khi hành nghề môi giới bất động sản phải có chứng chỉ hành nghề, nhưng không cần phải qua đào tạo. Đây là nguyên nhân bất cập rất lớn khiến có đến 90% môi giới không có kiến thức căn bản của người làm môi giới. Một số điểm nữa của môi giới bất động sản Việt Nam là hoạt động ở đâu, kinh doanh cái gì đều không bao giờ báo cáo với cơ quan quản lý Nhà nước, Pháp luật có quy định nhưng lỏng nên khó xử lý. Do vậy, rất dễ tạo điều kiện để họ lừa dối, thậm chí lừa đảo khách hàng.

Bên cạnh đó, quy định pháp luật không bắt buộc các dự án phải niêm yết công khai, phải giao dịch qua sàn giao dịch nên việc thực thi thẩm tra đối với pháp lý, chất lượng… của bất động sản nhằm bảo vệ lợi ích cho khách hàng, bị xem nhẹ và đùn đẩy trách nhiệm.

Trước thực tế trên, Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) lần này đã quy định giao dịch bất động sản buộc phải qua sàn giao dịch, đồng thời cũng phân định rõ vai trò, chức năng của sàn giao dịch (sàn vừa là người hỗ trợ chủ đầu tư, vừa đảm bảo thông tin chính xác cho người tiêu dùng, chịu trách nhiệm trước mọi thông tin đưa ra về sản phẩm chào bán…). Tuy nhiên, theo ông Đính, để hoạt động môi giới bất động sản đi vào quy củ thì Luật cần quy định rõ hơn quyền hạn, chức năng, nghĩa vụ của môi giới, của sàn, của người cấp chứng chỉ… để nếu xảy ra vi phạm thì đã có căn cứ xử lý theo đúng pháp luật.

GIAO DỊCH QUA SÀN, TẠO LẬP THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN LÀNH MẠNH

Góp ý về dự thảo Luật, nhiều chuyên gia đánh giá việc quy định giao dịch bất động sản phải thông qua sàn cùng với những quy định cụ thể về điều kiện hoạt động của sàn, của môi gới sẽ giúp cho người tiêu dùng được thẩm định sản phẩm, đồng thời giúp cơ quan chức năng có thông tin đầy đủ về thị trường để kịp thời kiểm soát, ban hành những chính sách phù hợp, vừa là thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, vừa ngăn chặn hành vi rửa tiền, trốn thuế….

Theo Luật sư Lê Trọng Thêm, đến từ LTT & Lawyers Law Firm, với các bất động sản đã có sổ, giao dịch thông qua xác nhận của phòng công chứng, thì với bất động sản hình thành trong tương lai, cũng cần có sự thẩm định để đảm bảo quyền lợi cho người mua. Thực tế, có không ít tranh chấp căng thẳng, kéo dài giữa khách hàng chủ đầu tư vì khách hàng không được cung cấp thông tin đúng về dự án.. Do đó, cần thực hiện giao dịch qua sàn để có một đơn vị chịu trách nhiệm về nhứng thông tin họ đưa ra, nhằm bảo vệ người tiêu dùng… Song cũng cần phải có quy định chặt chẽ hơn nữa đối với nghề môi giới bất động sản. Đây phải là một ngành kinh doanh trong hệ sinh thái bất động sản với nhiều yêu cầu khắt khe về kiến thức về thị trường, về Luật, về định giá tài sản, phải có, kinh nghiệm, đạo đức…

Do đó, mỗi môi giới phải có định danh riêng, mỗi bất động sản cũng phải được cấp mã định danh để dễ dàng theo dõi, kiểm soát biến động giao dịch. Thậm chí cần có trung tâm lưu ký các mã bất động sản và các môi giới là thành viên của trung tâm lưu ký đó thì mọi thông tin đều minh bạch, người đi mua bất động sản sẽ không phải lo về việc tiếp nhận thông tin không chính xác.

"Tôi cho rằng, trong tương lai, nếu làm tốt hơn khâu đào tạo, quản lý, sát hạch, xây dựng tốt các bộ tiêu chuẩn nghề nghiệp thì trong tương lai, đội ngũ môi giới sẽ đáp ứng được mục tiêu đưa ra tạo lập thị trường minh bạch, bền vững”, Luật sư Lê Trọng Thêm, đến từ LTT & Lawyers Law Firm nhận định.

Đồng quan điểm, LS. Nguyễn Thanh Hà, công ty Luật TNTP nhìn nhận, việc bắt buộc giao dịch bất động sản phải qua sàn mang lại nhiều lợi ích. Nhưng nếu không thực hiện thì nên cấm tất cả người những người không có thẻ được hành nghề môi giới được hành nghề. Đồng thời cần nâng cao hơn nữa công tác đào tạo, sát hạch, cấp chứng chỉ môi giới… và cần phát triển Hội môi giới của người mua (người mua có nghĩa vụ trả tiền) để đảm bảo quyền lợi người mua thay vì bảo vệ quyền lợi cho chủ đầu tư như tình trạng phổ biến hiện nay.