Nhiều doanh nghiệp bất động sản TP.HCM 'ôm' đất dự án nhưng không triển khai

Nhiều doanh nghiệp bất động sản ở TP.HCM cần quỹ đất để phát triển dự án nhưng không có, trong khi, một số doanh nghiệp khác lại ôm đất không triển khai, gây nên sự lãng phí rất lớn.

Báo cáo của Sở TN&MT, Xây dựng TP.HCM cho thấy, giai đoạn 2016-2022, toàn thành phố có 1.532 dự án có sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất bao gồm các dự án bất động sản, đô thị, nhà ở thương mại, nhà ở xã hội của khu vực tư nhân và các dự án "đầu tư công".

Trong đó, có 451 dự án đã hoàn thành, chiếm 29,4%; 708 dự án đang triển khai, chiếm 45,9% và có đến 357 dự án quá 3 năm đăng ký kế hoạch sử dụng đất vẫn chưa triển khai thực hiện - dự án "treo", chiếm 24,7%.

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết, các dự án "treo" làm ảnh hưởng đến mục tiêu phát triển kinh tế xã hội của TP.HCM và quyền, lợi ích hợp pháp, chính đáng của người dân có đất bị thu hồi.

Đáng chú ý, một số dự án bất động sản, đô thị, nhà ở thương mại từ năm 2015 trở về trước dở dang, không thể triển khai thực hiện hoàn thành dự án chủ yếu là do vướng bồi thường giải phóng mặt bằng, nguyên nhân chính là do chủ đầu tư yếu kém năng lực, nhất là năng lực tài chính.

Các dự án dở dang làm nhếch nhác bộ mặt đô thị, không đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của khách hàng, nhà đầu tư và người dân có đất bị thu hồi, gây bức xúc trong xã hội. Do đó, vấn đề này cần sớm được giải quyết, nhất là tại các dự án khu đô thị, nhà ở thương mại thực hiện mô hình chủ đầu tư chính và các chủ đầu tư dự án thành phần.

Thông thường, chủ đầu tư chính chịu trách nhiệm bồi thường, giải phóng mặt bằng và đầu tư thi công các công trình hạ tầng kỹ thuật như đường giao thông, thoát nước, cấp nước, cấp điện và các công trình hạ tầng xã hội của dự án. Các chủ đầu tư dự án thành phần có nghĩa vụ đóng góp tài chính và trực tiếp đầu tư xây dựng các công trình và được kinh doanh sản phẩm trong dự án thành phần của mình. Đồng thời, chủ đầu tư chính cũng là một trong các chủ đầu tư thành phần.

Tuy nhiên, trên thực tế, rất ít dự án thực hiện thành công theo mô hình nêu trên. Bởi, phần lớn các chủ đầu tư thành phần yếu kém năng lực về tài chính dẫn đến không thực hiện được công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, kéo theo dự án trên dưới 20 năm vẫn chưa xong.

Điển hình nhất là dự án Khu dân cư Bình Trưng Đông - Cát Lái, quy mô 154ha do Công ty Xây dựng Kinh doanh nhà Phú Nhuận làm chủ đầu tư chính, với 14 chủ đầu tư thành phần đã dở dang 20 năm. Trong đó, có dự án thành phần của Công ty TNHH Đầu Tư - Xây Dựng Trường Thịnh với quy mô 2,9ha tiếp giáp với mặt tiền đường Nguyễn Duy Trinh.

Hay như cự án khu dân cư Bắc Rạch Chiếc phường Phước Long A, phường Phước Bình, TP. Thủ Đức, quy mô 82,52ha do Công ty Địa ốc 10 làm chủ đầu tư chính. Ở dự án này có 2 dự án thành phần mà các chủ đầu tư dự án thành phần đã tự giải phóng mặt bằng hoặc đã đầu tư xong hạ tầng nhưng vẫn bị vướng.

Trong khi đó, ghi nhận thực tế của Nhadautu.vn, một số doanh nghiệp ở TP.HCM mua đất để phát triển dự án nhưng sau nhiều năm lại không triển khai, "ôm" đất chờ thời khiến người mua nhà không có nhà ở.

Đơn cử như dự án West Intela và High Intela (quận 8) của LDG Group. Những năm 2017, 2018 dự nhà ở thương mại căn hộ chưng cư West Intela và High Intela được LDG Group được quảng cáo và mở bán rầm rộ. Chủ đầu tư đưa ra thông tin đây là dự án căn hộ thông minh, vị trí giao thông thuận lợi, giá cả phải chăng, phù hợp cho đối tượng người trẻ với kế hoạch mua nhà để ở.

Tin tưởng doanh nghiệp là chủ đầu tư lớn và uy tín nên nhiều người đã lựa chọn mua căn hộ ở 2 dự án này, với giấc mơ có nơi an cư ở TP.HCM. Thậm chí, nhiều người ký thoả thuận đặt cọc và đã thanh toán cho chủ đầu tư 20% giá trị căn hộ. Chủ đầu tư cũng đã thực hiện 2 lần mở bán nhưng, đến nay, cả 2 dự án này cũng chỉ dừng lại ở phần móng.

Tương tự là một dự án của Tập đoàn K.A nằm ở Khu đô thị Cát Lái rộng 152 ha, gần khu vực cảng Cát Lái, TP. Thủ Đức. Thời điểm năm 2019, khách hàng mua căn hộ tại dự án này, doanh nghiệp cam kết khởi công xây dựng vào bàn giao nhà vào quý IV/2022. Dẫu vậy, đến nay dự án vẫn chỉ là bãi đất trống, được quây tôn xung quanh.

Nói về các dự án chậm triển khai, hồi đầu tháng 12/2022, báo cáo tại buổi làm việc của HĐND TP.HCM khóa X, ông Nguyễn Toàn Thắng, Giám đốc Sở TN&MT TP.HCM đã nêu rõ, các dự án được đưa vào kế hoạch sử dụng đất và triển khai các bước, trong quá trình thực hiện bị chậm tiến độ, kéo dài nhưng không có lý do chính đáng, TP.HCM cương quyết xử lý. Sở đã tham mưu và cấp thẩm quyền quyết định huỷ bỏ 169 dự án, tiếp tục xem xét những dự án còn lại trong năm 2023.

Triệt tiêu ý chí đầu cơ, "ôm" đất lãng phí

Chia sẻ với Nhadautu.vn, ông N.Q, Giám đốc một doanh nghiệp bất động sản ở TP.HCM cho biết, nhu cầu nhà ở tại TP.HCM là vô cùng lớn, nhưng thành phố vẫn chưa đáp ứng kịp. Nhiều năm qua, có tồn tại là một số doanh nghiệp "xin" đất phát triển dự án nhưng rồi không triển khai, thậm chí là bỏ hoang nhiều năm.

"Nhiều doanh nghiệp bất động sản ở TP.HCM phải dạt ra vùng ven để tìm kiếm quỹ đất phát triển dự án, bởi tại TP.HCM gần như không còn. Nếu có, thì việc đấu giá, mua lại khu đất đó sẽ rất đắt đỏ. Kéo theo chi phí đầu tư dự án sẽ rất lớn", ông N.Q nói và cho rằng, doanh nghiệp cần quỹ đất để phát triển dự án nhưng không có, trong khi, một số doanh nghiệp khác lại "ôm" đất không triển khai, gây nên sự lãng phí rất lớn.

Còn ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA nhìn nhận, tại TP.HCM có những khu đất ở trung tâm sử dụng lãng phí, không đưa vào đầu tư xây dựng kinh doanh, cơ sở thương mại, dịch vụ. Từ đó, không tạo ra công ăn việc làm, không đóng góp cho kinh tế thành phố thì giá trị sử dụng của khu đất cũng bằng không.

Thậm chí, có những doanh nghiệp "xí phần" các dự án có quy mô diện tích lớn nhưng không đưa đất vào sử dụng, không triển khai thực hiện dự án do nhiều nguyên nhân, thậm chí có cả dấu hiệu đầu cơ đất đai đều dẫn đến lãng phí nguồn lực đất đai.

Thực tế đã cho thấy, ở TP.HCM, 1ha đất nông nghiệp chỉ tạo ra giá trị khoảng 500 triệu đồng/năm, nhưng 1ha đất công nghiệp, thương mại, dịch vụ đô thị lại tạo ra giá trị lên đến khoảng 55 tỷ đồng/năm, tức gấp hơn 100 lần.

Do đó, để đưa đất vào khai thác hiệu quả, Chủ tịch HoREA cùng hiệp hội kiến nghị đánh thuế đối với các khu đất, dự án bỏ hoang thật cao để triệt tiêu ý chí đầu cơ, găm giữ đất đai, "thúc" các doanh nghiệp phải xoay nguồn vốn để đầu tư hoặc chuyển nhượng cho đơn vị khác có năng lực.

Về dài hạn, ông Châu cho rằng, cần bỏ khái niệm tiền sử dụng đất và thay thế bằng sắc thuế sử dụng đất ở với thuế suất nhất định, từ 10-15% bảng giá đất. Như vậy, vừa minh bạch, vừa dễ tính toán và loại trừ được cơ chế xin - cho. Đồng thời hạn chế việc thu tiền sử dụng đất lần đầu quá lớn mà duy trì nguồn thu bền vững, lâu dài cho Nhà nước.