Nhiều bất cập trong việc cấp 'sổ đỏ' cho cư dân tại TP.HCM

Hiện nay, trên địa bàn TP.HCM còn hàng ngàn căn hộ chung cư chưa được cấp “sổ đỏ” dù đã được đưa vào sử dụng hàng chục năm, gây nhiều bức xúc cho người dân. Trong khi đó, tiến độ cấp Giấy chứng nhận cho các dự án nhà ở tại TP.HCM vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu của người dân và doanh nghiệp.

Mòn mỏi chờ 'sổ đỏ'

Sau hơn 1 năm, kể từ thời điểm chủ đầu tư dự án chung cư Kim Tâm Hải cam kết với cư dân: “Trong thời gian 12 tháng chủ đầu tư sẽ cố gắng giải quyết các vấn đề pháp lý để ra giấy chứng nhận căn hộ (sổ đỏ) cho cư dân”, tuy nhiên, đến nay, theo đại diện Ban quản trị chung cư Kim Tân Hải (BQT), người dân tại đây vẫn chưa thể nhận được.

Trao đổi với PV Nhadautu.vn, đại diện BQT chung cư cho biết, mặc dù đến nay chủ đầu tư chưa ra sổ hồng để cấp cho người dân, nhưng cũng đã có động thái giải quyết các thủ tục pháp lý còn vướng mắc với chính quyền địa phương.

“Cách đây hơn 1 tháng, chủ đầu tư đã tiến hành tháo dỡ các công trình xây dựng sai quy hoạch ở trên sân thượng sau nhiều lần Thanh tra Sở Xây dựng TP.HCM về kiểm tra, tuy nhiên, không rõ còn vướng mắc gì mà đến nay vẫn chưa có thông tin gì về việc sẽ cấp sổ đỏ cho người dân”, đại diện BQT chung cư cho hay.

Trong khi đó, thông tin với PV Nhadautu.vn, ông Nguyễn Mạnh Hải, Tổng Giám đốc Công ty CP Kim Tâm Hải (chủ đầu tư) cho biết, việc cấp sổ đỏ cho người dân hiện không còn là trách nhiệm của chủ đầu tư nữa, vì phía chủ đầu tư đã cố gắng giải quyết hết những vướng mắc còn tồn tại, phần còn lại là phục thuộc vào phía chính quyền nhà nước.

“Chúng tôi đã cố gắng giải quyết những vướng mắc liên quan đến công trình, tuy nhiên, phía chính quyền không chịu cấp sổ thì chúng tôi cũng hết cách, sai phạm về công trình phía sân thượng chúng tôi dù bị thiệt hại nặng nhưng cũng đã tháo dỡ để thực hiện theo yêu cầu của chính quyền, chúng tôi đã thực hiện hết trách nhiệm, bây giờ chỉ chờ chính quyền làm việc”, Tổng Giám đốc Công ty CP Kim Tâm Hải bày tỏ.

Liên quan đến việc cấp sổ đỏ tại chung cư Kim Tâm Hải, trước đó, cư dân sinh sống tại chung cư này đã liên tục gửi đơn, thư khiếu nại lên chủ đầu tư để đòi các quyền lợi của mình, trong đó yêu cầu chủ đầu tư sớm ra sổ hồng cho người dân nhưng chỉ nhận được câu trả lời là đang làm và rồi đâu lại vào đấy.

Trước tình hình đó, phía BQT chung cư đã cử đại diện cư dân tiếp tục gửi đơn kêu cứu lên chính quyền UBND quận 12, Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Xây dựng và UBND TP.HCM yêu cầu giải quyết việc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho cư dân.

Theo nội dung đơn kêu cứu, chung cư Kim Tâm Hải đã đưa vào hoạt động quá lâu, nhưng đến 7 năm qua toàn thể cư dân trong chung cư vẫn chưa nhận được Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Tình trạng trên làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến đời sống, sinh hoạt của toàn thể cư dân tại đây.

Do không có Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở nên không có số nhà, không nhập được hộ khẩu dẫn đến việc nhập học của các bé bị ảnh hưởng; một số căn hộ muốn làm thủ tục vay vốn với ngân hàng cũng không được vì không có Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở nên không thể xác minh tài sản để thế chấp…

Không chỉ ở chung cư Kim Tâm Hải, thậm chí ở chung cư Him Lam, quận 9 (nay là TP. Thủ Đức) cũng xảy ra tình trạng tương tự, ông V.H. một cư dân sống tại đây cho biết, từ khi bàn giao nhà đến nay đã hơn 3 năm nhưng chủ đầu vẫn chưa ra sổ đỏ cho cư dân.

Theo ông H., cư dân tại chung cư Him Lam đã nhiều lần yêu cầu chủ đầu tư trao sổ đỏ, tuy nhiên, phía chủ đầu tư lý giải do vướng quyền sử dụng đất tại hầm giữ xe và phía chủ đầu tư đã có gửi công văn lên Sở Tài nguyên và Môi trường (TN&MT) TP.HCM để xin được đóng tiền sử dụng đất, nhưng vì chưa có mức giá xác định nên phía Sở TN&MT vẫn chưa chấp nhận cấp sổ cho chủ đầu tư, rồi kéo dài nhiề năm qua.

“Việc không được cấp sổ đỏ khiến chúng tôi gặp rất nhiều bất tiện trong đời sống sinh hoạt, khi tài sản của chính mình bỏ tiền ra mua mà nhiều năm nay vẫn không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng, không thể xác minh tài sản, thế chấp ngân hàng,…”, ông H. chia sẻ.

Hay tại chung cư Đức Khải, quận 7, do Công ty CP Đức Khải làm chủ đầu tư, dù đã nhiều năm bàn giao căn hộ nhưng phần lớn cư dân sinh sống tại đây vẫn chưa được cấp sổ đỏ.

Chị Nguyễn Linh, cư dân sinh sống tại đây chia sẻ, khi hỏi mua chung cư, chủ đầu tư cam kết sẽ có sổ đỏ khi dọn đến ở, tuy nhiên, sau nhiều năm sinh sống sổ đỏ vẫn chưa thấy đâu.

Đây chỉ là một số những trường hợp trog số hàng ngàn căn hộ chung cư khác trên địa bàn TP.HCM khi cư dân phải chịu chung tình "mòn mỏi" chờ cấp sổ đỏ, trong khi chủ đầu tư, lẫn chính quyền vẫn chưa thể tháo gỡ những vướng mắc, bất cập trong quy trình giải quyết các thủ tục phát lý để ra sổ đỏ và đến được tay người dân.

Nhiều bất cập trong cấp 'sổ đỏ'

Có thể nói, việc chủ đầu tư “nợ” sổ đỏ của cư dân thời gian qua đã gây ra nhiều bức xúc, cũng từ đó dẫn đến nhiều hệ lụy, khi ở nhiều chung cư, các cư dân tụ tập, treo băng rôn làm náo loạn để đòi quyền lợi,… Tuy nhiên, đằng sau việc chậm cấp sổ đỏ vẫn còn tồn tại nhiều bất cập không chỉ ở chủ đầu tư mà còn từ phía chính quyền.

Trao đổi với PV Nhadautu.vn, LS. Trần Đức Phượng (Đoàn luật sư TP.HCM) cho rằng, việc chậm cấp sổ đỏ hiện nay, có rất nhiều nguyên nhân bất cập như dự án thực hiện sai giấy phép xây dựng, vướng đất công, quyền sử dụng đất, dự án chưa được nghiệm thu,… nhưng vấn đề quan trọng vẫn là quy trình giải quyết các thủ tục pháp lý chưa thật sự chặt chẽ.

“Hiện nay, có tình trạng dự án dù được cấp phép xây dựng nhưng sau một thời gian lại gặp vướng mắc về thủ tục pháp lý, khiến dự án chậm tiến độ, hay thậm chí có dự án đã bàn giao nhà cho cư dân nhưng lại chậm cấp sổ đỏ vì dính sai phạm,… gây ra nhiều thiệt hại ở cả chủ đầu tư, nhà nước lẫn người dân, do đó, trong quá trình thực hiện dự án cần có sự kiểm tra chặt chẽ, các thủ tục pháp lý cần bịt kín các lỗ hổng không để xảy ra tình trạng lách luật, đi đêm ở một số chủ đầu tư, đến khi phát hiện ra sự việc mới tháo gỡ sẽ dẫn đến nhiều hệ lụy khác làm ảnh hưởng đến nhiều phía, đặc biệt là cư dân”, LS. Phượng cho hay.

​​"Trong quá trình xử lý các sai phạm của chủ đầu tư, đặc biệt các dự án đã bàn giao có cư dân vào ở, nhà nước cần có sự giải quyết hài hòa, đảm bảo các quyền lợi giữa các bên, tránh gây ra những thiệt hại không đáng có" LS. Trần Đức Phượng (Đoàn luật sư TP.HCM)

Bên cạnh đó, đề cập đến việc các chế tài hiện nay áp dụng xử lý cho việc chủ đầu tư chậm cấp sổ đỏ, đơn cử như Nghị định 91/2019/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, có hiệu lực từ ngày 5/1/2020, trong đó có nêu, nếu chủ đầu tư nhà chung cư chậm làm thủ tục cấp sổ hồng cho cư dân có thể bị phạt lên tới 1 tỷ đồng, tuy nhiên, theo LS. Trần Đức Phượng, mức phạt này chưa đủ sức răn đe, bởi còn phụ thuộc vào người xử phạt có thực hiện đúng theo các quy định hay không, tức hiệu lực thực thi của các quy định này có thật hiệu quả.

Do đó, ngoài thái độ kiên quyết trong việc xử phạt vi phạm với chủ đầu tư cố tình sai phạm dẫn đến chậm trễ cấp chứng nhận sở hữu cho người dân, thì càng cần phải kèm thêm những chế tài khác mạnh mẽ hơn. Đồng thời, đối với những chung cư đã có người dân vào ở cũng phải xây dựng cơ chế xử lý khác để đảm bảo quyền lợi hợp pháp cho họ.

Trong khi đó, để giải quyết vướng mắc trong công tác cấp giấy chứng nhận cho người mua nhà tại các dự án phát triển nhà ở trên địa bàn TP.HCM, mới đây, Phó Chủ tịch UBND TP.HCM Lê Hòa Bình đã chỉ đạo Sở TN&MT khẩn trương chủ động phối hợp với các sở, ngành, đơn vị liên quan rà soát, xác định và hướng dẫn chủ đầu tư các dự án phát triển nhà ở có nghĩa vụ bổ sung tài chính để làm cơ sở thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người mua nhà trong dự án phát triển nhà ở theo quy định pháp luật.

Đối với các dự án phát triển nhà ở có phạm vi xây dựng, UBND thành phố giao Sở Xây dựng chủ động phối hợp với Sở TN&MT và các sở, ngành, đơn vị liên quan rà soát và xử lý dứt điểm vi phạm theo đúng quy định pháp luật để làm cơ sở cấp Giấy chứng nhận cho người mua nhà.

Trước đó, tại hội nghị về đẩy nhanh công tác cấp Giấy chứng nhận cho người mua nhà tại các dự án nhà ở trên địa bàn TP.HCM, ông Nguyễn Toàn Thắng, Giám đốc Sở TN&MT TP.HCM cho biết, hiện thành phố có hơn 63.000 căn chưa được cấp giấy chứng nhận.

Trong đó, có 37.421 căn hộ, nhà đất chưa được cấp giấy chứng nhận của những dự án đã có văn bản thẩm định cấp giấy chứng nhận (29.423 căn chưa nộp hồ sơ; 7.998 căn đã nộp hồ sơ tại Văn phòng Đăng ký đất đai thành phố, nhưng người mua đang thực hiện thuế hoặc hồ sơ đang rà soát).

Còn khoảng 25.579 căn nhà ở tại những dự án người mua nhà đã nhận nhà đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận, nhưng chưa có văn bản thẩm định cấp giấy chứng nhận theo quy định. Nguyên nhân là do vướng mắc nguồn gốc đất, chủ đầu tư chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính bổ sung, cơ quan nhà nước đang thanh tra, kiểm tra, vi phạm trong xây dựng...

Theo ông Nguyễn Toàn Thắng, từ nay đến tháng 12/2023, Sở TN&MT sẽ chủ trì phối hợp với các sở, ngành và chủ đầu tư dự án để giải quyết cấp sổ hồng cho 37.421 căn.

Đồng thời, tập trung tháo gỡ những dự án còn vướng mắc như có vi phạm xây dựng; những dự án phải rà soát, xác định nộp nghĩa vụ tài chính bổ sung do dự án có thay đổi các chỉ tiêu quy hoạch... và vướng mắc cấp giấy chứng nhận cho loại hình bất động sản mới (shophouse, officetel), cũng như chủ động cùng với Hội đồng Thẩm định giá đất thành phố để đẩy nhanh công tác thẩm định, trình UBND thành phố phê duyệt nghĩa vụ tài chính, nghĩa vụ tài chính bổ sung đối với các dự án nhà ở.