Nhà ở xã hội vẫn xa tầm với

Thủ tục được ưu tiên, nguồn cung liên tục mở rộng nhưng giấc mơ an cư của người thu nhập thấp vẫn gặp nhiều rào cản. Tại TP.HCM, gần 19.000 căn nhà ở xã hội đang triển khai, song giá bán, điều kiện vay vốn và khả năng trả nợ tiếp tục là những điểm nghẽn lớn.

Khi mục tiêu phát triển gần 900.000 căn nhà ở xã hội giai đoạn 2026–2030 được đặt ra, bài toán không chỉ nằm ở tốc độ xây dựng mà còn ở khả năng biến nguồn cung thành giao dịch thực tế

Nhà ở xã hội đang được ưu tiên tháo gỡ thủ tục đầu tư, rút ngắn thời gian phê duyệt và tiếp cận nguồn vốn. Tuy nhiên, chính sách thông thoáng chưa đồng nghĩa người dân dễ dàng sở hữu căn hộ.

Tại TP.HCM, giai đoạn 2021–2025, thành phố hoàn thành 28 dự án với gần 18.000 căn, đạt khoảng 99% kế hoạch. Hiện có 19 dự án với 18.899 căn đang triển khai và 37 dự án khác, quy mô hơn 26.000 căn, trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư.

Nguồn cung tương lai khá lớn nhưng khả năng tiếp cận vẫn hạn chế. Đến cuối tháng 5/2026, gần 597 tỷ đồng được giải ngân cho 5 dự án, trong khi khoản vay dành cho 48 khách hàng cá nhân chỉ đạt gần 34 tỷ đồng.

Đáng chú ý, Ngân hàng Chính sách xã hội tại TP.HCM ghi nhận dư nợ khoảng 1.708 tỷ đồng, hỗ trợ gần 2.900 khách hàng mua nhà ở xã hội.

Những con số cho thấy tín dụng đã được triển khai, nhưng khoảng cách giữa nhu cầu nhà ở và khả năng hấp thụ vốn vẫn đáng kể.

Với doanh nghiệp bất động sản, nhà ở xã hội không phải phân khúc dễ tạo lợi nhuận. Biên lợi nhuận định mức tối đa 10% đặt chủ đầu tư trước áp lực kiểm soát chi phí đất, xây dựng và lãi vay.

Nếu thủ tục kéo dài 2–3 năm, chi phí vốn tích lũy có thể bào mòn hiệu quả dự án. Ngược lại, cơ chế ưu tiên xử lý hồ sơ giúp rút ngắn vòng quay vốn, giảm chi phí tài chính và cải thiện khả năng triển khai.

Các doanh nghiệp tham gia phát triển nhà ở xã hội như VHM, NLG hay HQC có thể hưởng lợi từ chính sách tháo gỡ pháp lý, nhưng mức độ tác động phụ thuộc danh mục dự án, tiến độ bàn giao và cơ cấu vốn từng đơn vị.

Ngành xây dựng, vật liệu và ngân hàng cũng có thêm dư địa hoạt động khi dự án được khởi công, giải ngân thực chất.

Tuy nhiên, người mua vẫn đối mặt áp lực tích lũy vốn ban đầu và nghĩa vụ trả nợ dài hạn. Nếu giá bán vượt khả năng chi trả, nguồn cung tăng chưa chắc cải thiện thanh khoản.

Vì vậy, thành công của chính sách nhà ở xã hội không chỉ được đo bằng số căn hoàn thành, mà còn ở tỷ lệ người đủ điều kiện thực sự nhận được nhà.