Nhà ở xã hội và bài toán "chất lượng sống" sau bàn giao

Thị trường nhà ở xã hội (NOXH) đang bước vào làn sóng tăng trưởng nguồn cung mạnh mẽ tại TP.HCM và các thủ phủ công nghiệp với kế hoạch bổ sung hàng chục nghìn căn hộ từ các tên tuổi lớn như Becamex IDC, Bcons, Phú Long. Tuy nhiên, dưới lăng kính phân tích tài chính và quản trị, thách thức lớn nhất của chu kỳ 2026 - 2030 không còn là số lượng dự án động thổ, mà là năng lực hoàn thiện hạ tầng tiện ích và duy trì chất lượng công trình của doanh nghiệp trước áp lực chi phí vốn.

Thực trạng chậm tiến độ tại một số dự án lớn và dấu hiệu xuống cấp của các công trình sau bàn giao 7 năm đang buộc các nhà phát triển bất động sản phải tái định hình lại mô hình biên lợi nhuận định mức 10%.

Nhà ở xã hội và bài toán "chất lượng sống" sau bàn giao

Thị trường nhà ở xã hội đang bước vào giai đoạn sôi động khi nhiều doanh nghiệp đồng loạt triển khai dự án mới. Tại TP.HCM, Bcons khởi công dự án Bcons City Life với 802 căn hộ, trong khi Phú Long phát triển Dragon E-Home gồm 764 căn. Becamex IDC cũng đặt mục tiêu đưa ra thị trường khoảng 10.500 căn trong năm 2026 và chuẩn bị quỹ đất để phát triển thêm hơn 34.000 căn trong các giai đoạn tiếp theo.

Song song đó, Liên đoàn Lao động TP.HCM triển khai mô hình liên kết với doanh nghiệp nhằm phát triển khoảng 50.000 căn dành cho công nhân giai đoạn 2026-2030. Đây là một phần trong mục tiêu xây dựng 1 triệu căn nhà ở xã hội đến năm 2030, đồng thời TP.HCM đặt kế hoạch bổ sung hơn 181.000 căn trong giai đoạn 2026-2030.

Động lực này mang lại triển vọng tích cực cho nhóm doanh nghiệp xây dựng, vật liệu xây dựng, hạ tầng kỹ thuật và các đơn vị phát triển bất động sản có quỹ đất phù hợp phân khúc nhà ở xã hội.

Tiến độ và chất lượng mới là phép thử

Dù nguồn cung được cải thiện, thị trường vẫn đối mặt với bài toán triển khai thực tế. Không ít dự án từng tổ chức khởi công quy mô lớn nhưng tiến độ sau đó khá chậm.

Đơn cử, dự án HUD Thủ Đức được động thổ từ năm 2025 đến nay mới chủ yếu xử lý nền móng. Ba dự án nhà ở xã hội của Kim Oanh Group tại Đồng Nai cũng chưa ghi nhận tiến độ xây dựng đáng kể sau lễ khởi công.

Bên cạnh đó, chất lượng công trình sau bàn giao tiếp tục là vấn đề được quan tâm. Một số dự án đã đưa vào sử dụng nhiều năm như Chương Dương Home hay Định Hòa xuất hiện tình trạng xuống cấp ở một số hạng mục, trong khi hệ thống tiện ích, thương mại và không gian sinh hoạt cộng đồng chưa được hoàn thiện như kỳ vọng.

Điều này cho thấy hiệu quả của chương trình nhà ở xã hội không chỉ được đo bằng số lượng dự án được công bố mà còn nằm ở số căn hộ hoàn thành đúng tiến độ, chất lượng xây dựng và khả năng đáp ứng nhu cầu sinh sống lâu dài.

Cơ hội cho doanh nghiệp, nhưng áp lực cũng lớn hơn

Việc Chính phủ thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội được kỳ vọng tạo thêm việc làm cho ngành xây dựng, đồng thời duy trì nhu cầu đối với xi măng, thép, vật liệu hoàn thiện và hạ tầng kỹ thuật trong trung hạn.

Đối với các doanh nghiệp bất động sản, đây là cơ hội mở rộng thị phần khi phân khúc nhà ở thương mại vẫn chịu áp lực về thanh khoản. Tuy nhiên, biên lợi nhuận của nhà ở xã hội thấp hơn đáng kể so với dự án thương mại, khiến năng lực quản trị chi phí, tiến độ và chất lượng trở thành yếu tố quyết định hiệu quả kinh doanh.

Ngoài ra, các doanh nghiệp còn phụ thuộc vào tốc độ tháo gỡ thủ tục pháp lý, chính sách tín dụng ưu đãi và quỹ đất sạch. Nếu những nút thắt này được xử lý đồng bộ, chương trình phát triển nhà ở xã hội sẽ tạo hiệu ứng lan tỏa tích cực cho nhiều nhóm ngành liên quan.

Trong bối cảnh nhu cầu nhà ở giá phù hợp vẫn rất lớn, thị trường đang bước sang giai đoạn mà yếu tố "xây được bao nhiêu" cần song hành với câu hỏi quan trọng hơn: "bao nhiêu dự án thực sự hoàn thành, đủ chất lượng và đáng sống". Đây sẽ là thước đo quyết định tính bền vững của chương trình nhà ở xã hội trong những năm tới.