Nhà ở xã hội: Cuộc "đổ bộ" của khối tư nhân

Thị trường nhà ở xã hội đang chứng kiến cuộc đổ bộ của các "ông lớn" tư nhân. Không còn là sân chơi độc quyền của doanh nghiệp nhà nước, phân khúc này đang trở thành một trong những "chiến trường" cạnh tranh khốc liệt nhất, hứa hẹn một làn sóng phát triển mạnh mẽ.

Dự án nhà ở xã hội tại phường Hạc Thành (trước đây là phường Phú Sơn, TP Thanh Hóa) đang trở thành tâm điểm chú ý khi thu hút tới 5 nhà đầu tư cùng cạnh tranh cho một "miếng bánh" trị giá 1.551 tỷ đồng. Dự án nằm trên quỹ đất 1,64 ha, bao gồm hai tòa chung cư cao 21 tầng (kèm một tầng hầm) và 30 căn nhà thương mại thấp tầng, với thời hạn hoàn thành không quá 3 năm.

Danh sách các nhà đầu tư "góp mặt" trong cuộc đua này toàn những cái tên đáng gờm. Đầu tiên là Tổng công ty Xây dựng công trình hàng không ACC – doanh nghiệp trực thuộc Bộ Quốc phòng, với vốn chủ sở hữu gần 495 tỷ đồng, được đánh giá là có kinh nghiệm thực tiễn tại các dự án nhà ở xã hội ở Thanh Hóa. Tiếp đến là CTCP Tập đoàn Đầu tư Xây dựng Phát triển Đông Đô, cũng thuộc Bộ Quốc phòng, thành lập từ năm 2009 và từng tham gia nhiều dự án tương tự trong khu vực.

Không kém phần cạnh tranh là Tổng CTCP Đầu tư Phát triển Hải Sơn (Tổng công ty 86) – doanh nghiệp có vốn điều lệ 1.125 tỷ đồng, đã khẳng định vị thế trên thị trường bất động sản xã hội. Đáng chú ý nhất là sự xuất hiện của “tân binh” CTCP Tập đoàn Westminster Việt Nam, mới thành lập từ tháng 9/2024, nhưng đã nhanh chóng nhảy vào cuộc đua, khiến nhiều người đặt dấu hỏi về năng lực thực tế.

Một trường hợp đặc biệt là liên danh giữa CTCP Phát triển đô thị Bắc Miền Trung và CTCP Đầu tư Phát triển BĐS Nhà Việt Nam. Dù mang danh nghĩa liên danh, nhưng cả hai công ty đều đặt trụ sở tại cùng một địa chỉ, do cùng một người đại diện pháp luật – chi tiết gây nghi vấn về tính minh bạch và động cơ tham gia đấu thầu.

Không chỉ Thanh Hóa, làn sóng tranh suất dự án nhà ở xã hội đang lan rộng. Tại TP Vũng Tàu (thuộc TP.HCM), một dự án quy mô 4,7 ha với tổng mức đầu tư gần 2.737 tỷ đồng, gồm 3 block cao 16 tầng với 2.295 căn hộ, cũng đã thu hút tới 6 nhà đầu tư đăng ký. Dự án này dự kiến hoàn thành trong vòng 29 tháng.

Sức nóng càng tăng khi các “ông lớn” như CTCP Tập đoàn Hoa Sen, các doanh nghiệp liên quan đến Tập đoàn HQC, CTCP Đầu tư Hacom Holdings, và CTCP DICERA Holdings cũng gia nhập cuộc chơi. Điều này cho thấy nhà ở xã hội đang trở thành một “chiến địa” khốc liệt không kém gì phân khúc nhà ở thương mại cao cấp.

Sức hút từ chính sách và kỳ vọng thị trường

Sự hấp dẫn của các dự án nhà ở xã hội đến từ hàng loạt yếu tố thuận lợi. Trước tiên, quỹ đất đã được giải phóng mặt bằng, giúp rút ngắn đáng kể thời gian triển khai. Thêm vào đó, vị trí đắc địa, thường nằm ở khu vực trung tâm hoặc cận trung tâm đô thị, tạo điều kiện thuận lợi cho việc tiêu thụ sản phẩm.

Về chính sách, nhà ở xã hội đang được hưởng nhiều ưu đãi đặc biệt từ Nhà nước như: giảm giá đất, miễn/giảm thuế, rút gọn thủ tục hành chính. Đặc biệt, nhu cầu nhà ở thực trong phân khúc thu nhập thấp tại các đô thị lớn và các địa phương đang tăng tốc phát triển kinh tế – xã hội, chính là yếu tố thúc đẩy các nhà đầu tư quyết liệt nhập cuộc.

Tuy nhiên, cùng với cơ hội là những rủi ro tiềm ẩn. Việc lựa chọn nhà đầu tư cần được chính quyền địa phương cân nhắc kỹ lưỡng, không chỉ dựa vào năng lực tài chính, mà còn phải đánh giá kinh nghiệm, uy tín, và cam kết thực hiện đúng mục tiêu của dự án.

Một điểm cần đặc biệt lưu ý là tránh biến tướng nhà ở xã hội thành nhà ở thương mại, thông qua việc điều chỉnh tỷ lệ căn hộ, hoặc sử dụng đất sai mục đích sau khi trúng thầu. Những “liên danh nội bộ” – như trường hợp tại Thanh Hóa – càng khiến dư luận đặt câu hỏi về độ minh bạch trong quy trình lựa chọn.

Các chuyên gia kiến nghị: Cần thiết lập cơ chế đấu thầu minh bạch, với hệ thống chấm điểm kỹ thuật rõ ràng, nhằm đảm bảo tính cạnh tranh công bằng, thay vì chỉ chú trọng yếu tố vốn.

Bên cạnh đó, giám sát chặt chẽ tiến độ và chất lượng thi công cũng là yếu tố sống còn, đảm bảo các dự án thực sự hướng đến mục tiêu phục vụ nhóm người có thu nhập thấp – đúng với tinh thần của nhà ở xã hội.

Hơn 627.000 căn đã khởi động – Cuộc đua chưa dừng lại

Tính đến thời điểm hiện tại, cả nước đã quy hoạch 1.309 vị trí với tổng diện tích 9.737 ha dành cho phát triển nhà ở xã hội. Trong số này, 686 dự án đã được triển khai, tương đương 627.867 căn hộ.

Riêng 6 tháng đầu năm 2025, đã có 159 dự án được khởi công và triển khai, tương ứng 135.563 căn, trong đó 21 dự án mới khởi công, với tổng số 20.428 căn hộ.

Để hoàn thành mục tiêu quốc gia: 995.445 căn hộ nhà ở xã hội giai đoạn 2025–2030, cuộc đua không chỉ nóng hơn về số lượng, mà còn đòi hỏi sự chuẩn chỉnh về chất lượng và quản lý. Dự báo, thời gian tới sẽ là giai đoạn "nước rút", nơi mà chất lượng, minh bạch và chiến lược dài hơi sẽ là yếu tố quyết định ai là người chiến thắng thực sự.