Nhà giá rẻ gần như biến mất, giấc mơ an cư ngày càng xa vời

Số lượng dự án bất động sản tại TP.HCM đang phục hồi mạnh nhưng phần lớn nguồn cung mới lại tập trung ở phân khúc cao cấp. Trong khi đó, nhà ở vừa túi tiền ngày càng khan hiếm, đẩy giấc mơ sở hữu nhà của người lao động và người trẻ ra xa hơn bao giờ hết.

Thị trường bất động sản TP.HCM đang phục hồi mạnh mẽ, nhưng nguồn cung chủ yếu tập trung ở phân khúc cao cấp, trong khi nhà ở giá rẻ ngày càng khan hiếm, khiến giấc mơ an cư của người lao động và giới trẻ ngày càng xa vời.

Theo báo cáo của Sở Xây dựng TP.HCM, trong 5 tháng đầu năm 2026, thành phố đã chấp thuận 11 dự án nhà ở và khu đô thị với tổng diện tích khoảng 434 ha và tổng vốn đầu tư hơn 118.700 tỷ đồng. Tuy nhiên, trong hơn 16.300 sản phẩm mới, có tới 14.637 căn thuộc phân khúc cao cấp, chiếm gần 90% tổng nguồn cung, trong khi nhà ở bình dân gần như không xuất hiện.

Các đơn vị nghiên cứu thị trường cho biết khoảng 80-90% nguồn cung mở bán mới tại TP.HCM trong nửa đầu năm nay thuộc nhóm trung và cao cấp. Ngay cả tại các khu vực mới sáp nhập từ Bình Dương, nhiều dự án căn hộ mới cũng được chào bán với mức giá 60-70 triệu đồng/m2. Dữ liệu từ Savills cho thấy nhà ở vừa túi tiền hiện chỉ chiếm khoảng 12-15% nguồn cung mới trên thị trường và tỷ lệ này có thể giảm xuống còn 5% trong những năm tới.

Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), từ năm 2021 đến nay, phân khúc nhà ở bình dân gần như không còn hiện diện trên thị trường thành phố. Chi phí đất đai, giải phóng mặt bằng, vốn vay và các nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất liên tục gia tăng khiến doanh nghiệp khó phát triển dự án giá thấp, buộc nhiều chủ đầu tư phải tập trung vào phân khúc trung và cao cấp để đảm bảo hiệu quả kinh doanh.

Hệ quả là khoảng cách giữa giá nhà và thu nhập của người dân ngày càng lớn. Theo dữ liệu của Avison Young, trong 5 năm qua, giá căn hộ tại Hà Nội tăng 72%, TP.HCM tăng 50% và Đà Nẵng tăng 34%, trong khi thu nhập bình quân chỉ tăng khoảng 6-10% mỗi năm. Đến cuối năm 2025, giá nhà tại Việt Nam đã cao gấp khoảng 20 lần thu nhập bình quân năm của người dân. Bước sang quý II/2026, giá căn hộ mở bán mới trung bình tại TP.HCM đã lên tới khoảng 102 triệu đồng/m2, còn tại Hà Nội đạt gần 104 triệu đồng/m2.

Trong bối cảnh giá nhà liên tục leo thang, người trẻ đang dần chia thành ba nhóm rõ rệt. Nhóm đầu tiên tiếp tục chờ đợi với hy vọng thị trường xuất hiện nguồn cung phù hợp hơn hoặc lãi suất giảm xuống, ưu tiên tích lũy tài chính thay vì vội vàng mua nhà. Nhóm thứ hai chấp nhận vay nợ lớn để sở hữu nhà càng sớm càng tốt, lo ngại giá bất động sản sẽ tiếp tục tăng, phải dịch chuyển ra các khu vực vùng ven hoặc đô thị vệ tinh cách trung tâm 15-20 km để tìm kiếm căn hộ dưới 5 tỷ đồng, với nhiều trường hợp phải vay tới 70% giá trị căn hộ và gánh áp lực trả nợ kéo dài từ 10 đến 20 năm. Nhóm thứ ba bắt đầu từ bỏ mục tiêu sở hữu nhà, thuê nhà trở thành lựa chọn tài chính hợp lý hơn trong bối cảnh giá bất động sản vượt quá khả năng chi trả, ưu tiên sự linh hoạt trong công việc và cuộc sống.