Nhà đắt, lãi cao, người mua dè chừng

Dù tâm lý tiêu cực đã giảm đáng kể với 56% người tiêu dùng đánh giá tích cực về thị trường, thanh khoản bất động sản quý II/2026 vẫn chững lại trước mặt bằng lãi suất vay mua nhà phổ biến ở mức 12%/năm, thậm chí lãi suất thả nổi cán mốc 15% – 16%/năm.

Để tháo gỡ điểm nghẽn dòng tiền khi mức lãi suất vượt quá sức chịu đựng của người mua (vùng kỳ vọng chỉ 5 – 7%/năm), các chủ đầu tư lớn như Vinhomes, Masterise Homes, Sunshine Group hay MIK Group đồng loạt kích cầu bằng hình thức "giảm giá kỹ thuật" – giữ nguyên giá niêm yết nhưng giãn tiến độ và bù lãi suất dài hạn.

Theo khảo sát hơn 1.000 người tiêu dùng quý II/2026, 56% đánh giá tích cực về thị trường, gồm 38% lạc quan và 18% rất lạc quan. Tuy nhiên, 28% chỉ quan sát thị trường và 15% giữ tâm lý thận trọng. Lãi suất vay mua nhà là yếu tố ảnh hưởng lớn nhất. Từ cuối 2025, lãi suất tăng mạnh, phổ biến ở mức 12%/năm, thậm chí một số khoản vay theo cơ chế thả nổi lên tới 15-16%/năm. Phần lớn người mua cho rằng vùng lãi suất phù hợp là 5-7%/năm. Khi lãi suất vượt 7%, tâm lý bắt đầu phân hóa. Trên 9%, sức chịu đựng giảm rõ rệt và khách hàng cân nhắc lại quyết định xuống tiền.

Theo chuyên gia kinh tế BIDV, lãi suất cao xuất phát từ nhiều nguyên nhân. Thứ nhất, nền kinh tế đặt mục tiêu tăng trưởng cao kéo theo nhu cầu vốn tăng lên. Các ngân hàng cần điều chỉnh lãi suất để thu hút dòng tiền. Thứ hai, các kênh đầu tư khác như bất động sản, vàng, tiền số trở nên hấp dẫn hơn, khiến việc duy trì lãi suất thấp gặp khó khăn. Mục tiêu lạm phát thấp cũng tạo áp lực lên mặt bằng lãi suất. Lãi suất hiện nay không còn xu hướng tăng mạnh. Mặt bằng lãi suất thời gian tới nhiều khả năng sẽ được giữ ổn định ở mức cao hơn so với trước đây, yêu cầu doanh nghiệp cơ cấu lại hoạt động kinh doanh để thích ứng.

Trước áp lực lãi suất, nhiều doanh nghiệp bất động sản tung ra chính sách ưu đãi thay vì giảm giá công bố. Masterise Homes hỗ trợ vay 70% giá trị căn hộ với lãi suất 0% đến bàn giao. Vinhomes áp dụng lãi suất 6%/năm trong 5 năm, gói 18 tháng miễn lãi hoàn toàn, các gói khác có chi phí từ 4,5% đến 30% tùy hạn vay. Sunshine Group cung cấp hỗ trợ lãi suất 0% kéo dài 6 tháng sau bàn giao, tiến độ thanh toán 12 đợt linh hoạt, chiết khấu tới 10% nếu thanh toán sớm. MIK Group triển khai chương trình "5 năm không lo gốc lãi" với lãi suất 0% đến bàn giao, sau đó cố định 6-6,8%/năm và ân hạn nợ gốc tới 60 tháng. Những gói này thực chất là "giảm giá kỹ thuật", giảm chi phí thực tế người mua mà giữ nguyên giá công bố.

Dữ liệu quý II/2026 cho thấy chung cư chiếm 37% tổng mức độ quan tâm, đất nền 23%, nhà riêng 22%, nhà mặt phố và biệt thự khoảng 9%. Có 53% môi giới đánh giá chung cư là phân khúc có tiềm năng tăng trưởng tốt nhất, cao hơn nhà riêng 25%, đất nền 11%. Sự phân hoá diễn ra cả trong cùng loại hình. Chung cư có vị trí tốt, pháp lý đầy đủ, hạ tầng kết nối thuận lợi sẽ có sức cầu khác biệt so với sản phẩm xa trung tâm. Thanh khoản chỉ tốt cục bộ ở dự án chất lượng cao, giá phù hợp. Người mua lựa chọn khắt khe hơn, ưu tiên khả năng sử dụng thực tế thay vì chỉ kỳ vọng tăng giá. Trong bối cảnh giá cao, người mua mở rộng phạm vi tìm kiếm sang khu vực ngoài trung tâm, nơi có sản phẩm dễ tiếp cận hơn.