Nhà đất Đông Anh, Gia Lâm hiện ra sao sau "cơn sốt" lên quận?

Cơn sốt lên quận từ đầu năm từng được nhiều “cá mập” kỳ vọng sẽ tạo sóng giúp thị trường nhà đất huyện Đông Anh, Gia Lâm (Hà Nội) sôi động trở lại, mở ra thời cơ thoát hàng. Tuy nhiên, tâm lý phòng thủ quá nặng khiến sóng bùng lên rồi lại rút nhanh.

Thời gian qua, Đông Anh và Gia Lâm vẫn luôn là điểm nóng về sốt đất bởi các thông tin quy hoạch. Năm 2021 và nửa đầu năm 2022 có thể coi như giai đoạn đỉnh cao, khi giá bất động sản liên tục thiết lập mặt bằng mới, cao gấp 2 - 5 lần trước đó.

Khó thoát hàng vì giá cao

Tuy nhiên, kể từ sau quý I/2022 đến nay, trong đà lao dốc của thị trường chung, giá nhà đất tại Đông Anh và Gia Lâm cũng bắt đầu chững lại, nhiều khu vực xuất hiện đà giảm 15 - 30% khi số lượng nhà đầu tư thứ cấp bị “ngộp” do gãy đòn bẩy tài chính gia tăng.

Đơn cử, tại Đông Anh, kết quả khảo sát ở một số điểm nóng như Vĩnh Ngọc, Hải Bối, Xuân Canh, Uy Nỗ… xuất hiện mức giảm giá nhà đất 10 - 25%. Giá đất nền trong ngõ, ô tô có thể di chuyển, hiện dao động ở mức 33 - 38 triệu đồng/m2, thấp hơn so với mức rao 45 - 55 triệu đồng/m2 hồi đầu năm 2022.

Giá đất nền mặt đường trên 5m có thể kinh doanh được có giá dao động từ 50 - 55 triệu đồng/m2, giảm khoảng 20 - 30% so với thời điểm sốt. Những mảnh đất nằm ở mặt đường lớn dẫn vào trung tâm có giá dao động từ 70 - 120 triệu đồng/m2.

Báo cáo thị trường bất động sản quý III/2023 tại khu vực Hà Nội của Bộ Xây dựng công bố mới đây cũng chỉ ra, sau các thông tin lên quận, giá đất nền khu vực đầu cầu Nhật Tân (phía Đông Anh) đang duy trì ở mức hơn 200 triệu đồng/m2 đối với những lô đẹp mặt đường lớn.

Có thể thấy, dù đã giảm 15 - 20% so với thời kỳ đỉnh sốt, tuy nhiên, giá nhà đất tại Đông Anh vẫn đang có mặt bằng rất cao. Đây cũng chính là nguyên nhân được nhiều chuyên gia đánh giá khiến thanh khoản thị trường nhà đất Đông Anh chưa thể cải thiện bất chấp các thông tin quy hoạch.

Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch VARS, đánh giá nếu giá đất Đông Anh vẫn duy trì ở mức cao như hiện tại thì tính hấp thụ không thể dẫn đầu. Bởi khi ấy, việc dẫn đầu sẽ chuyển hướng sang những nơi giá thấp, đầu tư mạnh và giá hợp lý như Mê Linh, Thanh Trì,…

Tình trạng tương tự cũng đang xảy ra tại Gia Lâm, nhiều nhà đầu tư nắm nhiều đất vẫn “tiến thoái lưỡng nan” khi không biết nên tiếp tục giảm giá để thoát hàng, hay tiếp tục gồng lãi để chờ đợi những đợt sóng mới khi huyện chính thức lên quận.

Đã đến lúc “xuống tiền”?

Anh Bùi Minh Cường - môi giới nhà đất được mệnh danh là “thổ địa” tại Gia Lâm, cho hay trong giai đoạn từ năm 2020 đến đầu năm 2022, giá đất trong khu vực đã tăng gấp 2, thậm chí gấp 3-5 lần. Đến giữa năm 2022, thị trường bắt đầu chững lại, xuất hiện các “hàng ngộp” giảm giá 20 - 30%.

Hiện, đất nền trong ngõ rộng 2,5 - 3m tại Gia Lâm có giá dao động ở mức 27 - 35 triệu đồng/m2. Đất mặt đường ô tô có thể di chuyển có giá 38 - 43 triệu đồng/m2. Tại những tuyến đường rộng khoảng 8 - 10m, giá đất dao động 50 - 100 triệu đồng/m2, tùy vị trí.

Đơn cử, giá nhà đất tại Đông Dư hiện vào khoảng 60 - 70 triệu đồng/m2. Còn giá nhà dao động xung quanh mốc 85 triệu đồng/m2. Giá đất các khu vực gần trung tâm như Đặng Xá, Kiêu Kỵ, Đa Tốn… cũng đang neo rất cao bất chấp sự chững lại của thị trường chung.

Thừa nhận thị trường nhà đất ở Gia Lâm và Đông Anh thời gian qua rơi vào trầm lắng, mất thanh khoản trầm trọng, nhưng theo anh Bùi Minh Cường, việc nhiều người kỳ vọng giá đất giảm sập sàn để “bắt đáy” tại các khu vực này là khá viển vông.

“Những nhà đầu tư bị “ngộp” muốn thoát hàng thì thời gian qua đã giảm giá sâu để bán ra. Còn những người có thể trụ được đến giờ thì gần như có thể tiếp tục đi đường dài. Vì vậy, rất khó để giá đất nền ở Gia Lâm, Đông Anh giảm sâu hơn, dù tình trạng trầm lắng dự báo kéo dài trong 6 - 12 tháng nữa”, anh Cường phân tích.

Với những diễn biến từ thực tế, theo giới quan sát, đây là thời điểm thích hợp để các nhà đầu tư có dòng tiền mạnh, tầm nhìn 3 - 5 năm có thể xuống tiền bắt đáy, tìm những sản phẩm có mức giảm 15 - 30% so với đỉnh sốt.

Ông Trần Khánh Quang - CEO Công ty Việt An Hòa, nhận định khi thanh khoản xuống thấp, nhiều người buộc phải giảm giá 15 - 30% để thoát hàng, đây là cơ hội để các nhà đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh có thể “bắt đáy”. Song, với những khu vực đã thiết lập mặt bằng giá quá cao, nhà đầu tư nếu xuống tiền cần xác định đi đường dài, tầm nhìn tối thiểu 3 -5 năm.

Trong khi đó, theo ông Nguyễn Văn Đính, thông tin hai huyện này lên quận là tốt. Nhưng nó chỉ tác động vào tâm lý là chính, kéo thêm sự chú ý và kéo thêm sự quan tâm của các nhà đầu tư vào thị trường này nhiều hơn. Nhìn chung, cả 2 khu vực chắc chắn sẽ tạo ra giá trị tốt hơn trong năm 2024 – 2025, khi các hoạt động đầu tư của Nhà nước, doanh nghiệp được đẩy mạnh, đặc biệt là tại Gia Lâm.

Cơ hội là hiện hữu, tuy nhiên, các chuyên gia khuyến cáo trước khi xuống tiền, nhà đầu tư cần tìm hiểu kỹ, đặc biệt là các thông tin pháp lý, xem xét rủi ro thanh khoản, tránh lao theo đám đông.

Để giảm thiểu rủi ro, nhà đầu tư cần chọn những lô đất có giá mua thấp hơn giá thị trường trước khi có sốt đất, giao thông thuận lợi, dân cư đông đúc... Đặc biệt là cần tránh “bánh vẽ” của môi giới, mua nhầm sản phẩm “cắt lỗ” nhưng giá vẫn quá cao.

“Dựa trên tình hình thực tế, nhà đầu tư có thể đề nghị giảm giá 30%, sau đó 25% và hạ xuống biên độ điều chỉnh 10-20%. Bên mua nên mạnh dạn ngã giá, có thể chốt đơn giảm 15-20% là mức giảm khả thi. Giai đoạn từ cuối năm 2023 và nửa đầu năm 2024 có thể là thời điểm thích hợp để xuống tiền”, một chuyên gia khuyến nghị.