Nguy cơ lạm phát, nhu cầu sở hữu bất động sản là một trong những lựa chọn hàng đầu

Ngày 15/7/2022, Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) đã tổ chức công bố Báo cáo Thị trường bất động sản quý II/2022.

Theo ông Nguyễn Văn Đính - Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, hiện dòng tiền dễ chủ yếu phân bổ vào các dạng bất động sản đầu cơ nên đẩy giá nhà tăng quá nhanh. Trong khi vốn chảy vào các hoạt động đầu tư, đầu cơ vào sản phẩm đất nền chiếm tỷ lệ rất lớn nhưng vốn dành cho các nhà đầu tư phát triển dự án, khách hàng mua nhà ở thì khó khăn. Đây là những bất cập của thị trường bất động sản.

Bên cạnh đó, nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp không được chú trọng, dẫn đến thiếu nguồn cung mà thực tế có nhu cầu rất cao. Tại TP Hồ Chí Minh và Hà Nội không có dự án nhà ở giá rẻ. Trong khi đó, các sản phẩm giá cao vài chục tỷ thì lại rất nhiều, đây là sự mất cân đối của thị trường bất động sản.

"Giá bất động sản đẩy lên rất cao, rất phi lý, cơ cấu của các sản phẩm bất động sản không phù hợp với nhu cầu của thị trường, chủ yếu là các sản phẩm mà mang tính đầu cơ nhiều hơn là những sản phẩm phục vụ cho những cầu thực", ông Đính chia sẻ.

Theo ông Đính, thời gian qua, những khó khăn mà doanh nghiệp chủ yếu phải đối mặt đến từ mấy nguyên nhân, thứ nhất là nguồn cung chính thống trên thị trường được pháp luật thừa nhận từ các dự án bất động sản chính thống tại các địa phương khan hiếm. Trong bối cảnh nguồn cung khan hiếm, nhu cầu rất lớn dẫn đến câu chuyện các doanh nghiệp buộc phải xé rào. Bởi khi thị trường có nhu cầu, các nhà đầu tư, các nhà phát triển bất động sản nhìn thấy cơ hội, dẫn đến xuất hiện hàng giả, hàng lậu, hàng lách luật như biến đất nông nghiệp nông thôn để phân lô tách thửa... Nhiều địa phương buông lỏng, thậm chí còn đồng hành với những hoạt động này.

Bên cạnh đó, các sản phẩm chính thống trong thời gian gần đây rất khan hiếm, chỉ 20-30 ngàn sản phẩm được đưa ra thị trường. Trong khi đó, lượng giao dịch đất nền rất lớn. Địa phương nào cũng có đất nền từ các dự án đấu giá, từ các nhà đầu tư tự phát. Nhiều dự án đất nền trái phép do cá nhân tự phân lô bán nền gây ảnh hưởng không tốt đến thị trường bất động sản, không giúp cho sự phát triển kinh tế ở các địa phương.

Một khảo sát gần đây của VARS với các hội viên là những nhà môi giới bất động sản đang hoạt động cho thấy, có tới 83% số người được hỏi cho rằng nên đầu tư bất động sản như một công cụ đối phó với lạm phát. Dữ liệu của VARS cũng cho thấy thanh khoản trên thị trường bất động sản đang có xu hướng giảm rõ rệt, đặc biệt so với giai đoạn sốt đất nửa cuối năm trước và đầu năm nay. Cùng với đó là sự thiếu vắng nguồn cung phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở giá bình dân, là giá nhà tăng liên tục và chưa có tín hiệu dừng lại. Nguy cơ lạm phát một lần nữa thúc giục nhu cầu sở hữu và cất giữ tài sản, trong đó bất động sản là một trong những lựa chọn hàng đầu.

Theo VARS, đây là giai đoạn dòng tiền chờ đợi những cơ hội đầu tư vững chắc, đồng thời cân nhắc kỹ càng những biến số vĩ mô, địa chính trị xung quanh. Giai đoạn dòng tiền dễ đã thực sự đi qua, cùng với đó là chính sách kiểm soát tín dụng thận trọng, trong đó có bất động sản. Việc mua nhà để đầu tư, đặc biệt khi sử dụng các đòn bẩy tài chính cần được cân nhắc. Dòng tiền cần chờ đợi những cơ hội thực sự an toàn trong tương lai sau khi cân nhắc kỹ càng những yếu tố vĩ mô.

“Sự phục hồi của nền kinh tế kéo theo nhu cầu bất động sản tăng cao ở tất cả các phân khúc, từ căn hộ đến văn phòng cho thuê, nhà xưởng, bất động sản bán lẻ… Đặc biệt trong tình hình nguồn cung bị thắt chặt bởi nhiều lý do, mặt bằng giá bất động sản tăng lên trong thời gian tới là điều có thể tính đến. Mua nhà để ở trong giai đoạn “bản lề” này sẽ tận dụng được tối ưu những lợi thế và tín dụng và mặt bằng giá cả”, báo cáo của VARS chỉ rõ.

Dự báo 6 tháng cuối năm, theo ông Đính, thị trường đang trải qua thời kỳ tái cân bằng. Giá nhà sẽ chịu áp lực tăng do chi phí tăng: lạm phát, nhu cầu nhà ở cao và nguồn cung thấp tiếp tục khiến chi phí tăng vọt. Trong khi đó, thanh khoản sẽ giảm, dòng tiền dễ không còn. Các nhà đầu tư cũng có xu hướng cho dòng tiền nghỉ ngơi và trở nên thận trọng hơn. "Nếu không có giải pháp tháo gỡ có thể có một giai đoạn đóng băng dài và gây đổ vỡ cho các doanh nghiệp. Cần có chính sách hỗ trợ để quá trình tái cân bằng của thị trường diễn ra "mềm"", ông Đính cho biết.

Để thị trường bất động sản phát triển minh bạch bền vững, VARS kiến nghị, nhà nước cần thúc đẩy nhanh việc sửa đổi luật để tạo ra một hành lang thông thoáng. Nhà nước nên tạo hành lang thuận lợi cho kênh phát hành trái phiếu, các quỹ đầu tư tín thác,... để đa dạng hoá nguốn vốn. Nhà nước cũng cần có các biện pháp kiểm soát thích ứng lạm phát.

Mới đây, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính đã kết luận và chỉ đạo Bộ Tài chính và Ngân hàng Nhà nước khơi thông nguồn vốn nhưng có sự kiểm soát chặt chẽ chứ không hạn chế các hoạt động này. Hy vọng những chính sách mạnh của Chính phủ sẽ tháo gỡ điểm nghẽn, khơi thông những dự án tốt đủ pháp lý, ngăn chặn những dự án chưa đủ pháp lý, chưa phù hợp với thị trường, những dự án không mang lại lợi ích cho người dân.