#Bất Động Sản

24HMONEY đã kiểm duyệt

Nguồn cung tăng mạnh, giá nhà leo thang: Chủ đầu tư bán cho ai giữa lúc sức mua yếu?

Thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào giai đoạn tăng tốc mới với nguồn cung nhà ở tăng mạnh ở cả hai đầu đất nước.

 Tại Hà Nội, tính đến tháng 9/2025 đã có 33 dự án nhà ở hình thành trong tương lai với hơn 30.000 căn đủ điều kiện kinh doanh, trong đó căn hộ chung cư chiếm áp đảo với hơn 24.400 căn, tương đương 81% tổng nguồn cung. Con số này gấp 3 lần cùng kỳ năm 2024, phản ánh sự bùng nổ nguồn cung sau thời gian dài “ách tắc” pháp lý.

Ở phía Nam, chỉ trong 8 tháng đầu năm 2025 đã có 114 dự án với khoảng 28.000 sản phẩm tung ra thị trường, tăng gần 58% so với cùng kỳ 2024. Lượng tiêu thụ đạt 20.000 căn, gấp 3 lần năm trước, nhưng vẫn chỉ bằng 50–60% so với giai đoạn đỉnh trước năm 2020. Các chuyên gia nhận định, sự bùng nổ nguồn cung này xuất phát từ chính sách pháp lý được tháo gỡ, cộng hưởng với tác động từ sáp nhập tỉnh thành, đầu tư công và tâm lý tích cực của nhà đầu tư.

Tuy nhiên, đi cùng tín hiệu tích cực là áp lực cạnh tranh và bài toán thanh khoản không hề dễ dàng. Nguồn cung tăng mạnh nhưng sức mua thực tế lại hạn chế, tạo ra nguy cơ dư cung cục bộ, đặc biệt ở phân khúc căn hộ cao cấp. Tại TP.HCM, thống kê cho thấy 73% nguồn cung tập trung vào phân khúc hạng A và A+, trong khi phân khúc trung – thấp ngày càng dịch chuyển ra các tỉnh lân cận như Bình Dương. Giá sơ cấp trung bình hiện đạt 70,9 triệu đồng/m² tại TP.HCM và khoảng 45 triệu đồng/m² ở Bình Dương. Với mức tăng hơn 10%/năm trong 3 năm gần đây, chỉ trong vòng 1 năm tới giá căn hộ tại Bình Dương có thể vượt 50 triệu đồng/m², khiến cơ hội tiếp cận nhà ở của đại bộ phận người dân ngày càng xa vời.

Chuyên gia cho rằng thị trường đang trong giai đoạn “nguy nhiều hơn cơ”. Nguồn cung ồ ạt đồng loạt ra hàng sẽ khiến các chủ đầu tư yếu vốn, thiếu chiến lược khó trụ vững, trong khi chỉ những tập đoàn lớn, tiềm lực mạnh mới có thể duy trì cuộc chơi. Áp lực bán hàng vì thế càng trở nên khốc liệt, không chỉ bởi số lượng sản phẩm phải tiêu thụ, mà còn do sự lệch pha giữa sản phẩm cao cấp dư thừa và phân khúc bình dân gần như vắng bóng.

Một câu hỏi hóc búa được đặt ra là: ai sẽ mua những căn hộ trị giá hàng chục tỷ đồng khi phần lớn người dân không kham nổi? Thực tế, hiện nay hơn 70% giao dịch đến từ giới đầu tư, trong khi người mua ở thực chỉ chiếm khoảng 30%. Người mua ở thực chủ yếu là nhóm trẻ, mua nhà lần đầu với tài chính dưới 3 tỷ đồng, hoặc gia đình ổn định ở độ tuổi 35 trở lên sẵn sàng chi 5–10 tỷ cho căn hộ 2–3 phòng ngủ. Họ thường thận trọng và mất nhiều thời gian khảo sát.

Ngược lại, giới đầu tư – vốn đã sở hữu ít nhất 2 bất động sản – sử dụng tiền nhàn rỗi, quan tâm nhiều hơn tới tính pháp lý, khả năng cho thuê và thanh khoản. Sau cú sốc 2020–2023, khẩu vị đầu tư cũng thay đổi, từ đất nền sang căn hộ an toàn, hợp pháp và dễ cho thuê.

Điều này dẫn đến nghịch lý: các chủ đầu tư xây nhà chủ yếu để bán cho nhà đầu tư, chứ không phải cho người dân có nhu cầu ở thực. Tuy nhiên, chính nhóm mua ở thực – dù chỉ chiếm 30% – lại tác động mạnh đến chiến lược của giới đầu tư, khi nhu cầu căn hộ vừa túi tiền, diện tích nhỏ ngày càng lên ngôi.

Tựu trung, thị trường bất động sản hiện đang đứng trên hai “chân” chênh lệch: nguồn cung cao cấp dư thừa và cầu ở thực eo hẹp. Trong ngắn hạn, giới đầu tư vẫn là lực lượng chính duy trì thanh khoản. Nhưng về dài hạn, nếu giá nhà không hạ nhiệt và phân khúc trung – thấp không được bổ sung, thị trường khó có thể phát triển bền vững. Áp lực bán hàng của các chủ đầu tư vì thế sẽ tiếp tục gia tăng, và câu hỏi “bán cho ai” vẫn là thách thức chưa có lời giải trong bối cảnh chênh lệch cung – cầu ngày càng rõ rệt.