Nguồn cung chung cư Hà Nội giảm, vắng bóng căn hộ 45 triệu đồng/m2

Savills cho biết, nguồn cung căn hộ mới trong quý 2/2024 giảm 34% theo quý và 25% theo năm với 2.697 căn, đáng chú ý trong quý này không có nguồn cung mới nào dưới 45 triệu đồng/m2.

Không có nguồn cung căn hộ mới dưới 45 triệu đồng/m2

Theo dữ liệu từ Savills, nguồn cung căn hộ mới trong quý 2/2024 giảm 34% theo quý và 25% theo năm với 2.697 căn. Các giai đoạn tiếp theo của 7 dự án hiện tại đã cung cấp 2.637 căn tương đương 98% thị phần, 2% còn lại đến từ The Gloria by Silk Path. Nguồn cung sơ cấp với 10.317 căn giảm 20% theo quý và 49% theo năm.

Về tỷ lệ hấp thụ, báo cáo của Savils chỉ rõ, số lượng căn bán được đạt 5.085 căn, giảm 4% theo quý nhưng tăng 104% theo năm. Hạng B chiếm 96% số lượng căn bán được. Nguồn cung mới có tỷ lệ hấp thụ 59%. Giá sơ cấp đạt 65 triệu đồng/m2, tăng 10% theo quý và 24% theo năm. Kể từ năm 2020, giá sơ cấp trung bình tăng 18% mỗi năm, trong khi giá thứ cấp tăng 14% mỗi năm.

Cũng theo Savills, giá sơ cấp tăng cùng với nguồn cung sơ cấp giảm tạo điều kiện cho giá thứ cấp tăng. Các sản phẩm thứ cấp phần lớn đã sẵn sàng để ở, có đầy đủ pháp lý và giá cả phải chăng hơn.

Đáng chú ý, trong quý 2/2024 không có nguồn cung mới nào dưới 45 triệu đồng/m2. Kể từ năm 2020, nguồn cung sơ cấp Hạng C đã giảm 45% mỗi năm. Hạng C sẽ đóng góp 25% nguồn cung tương lai. Thành phố Hà Nội ưu tiên phát triển cơ sở hạ tầng, tạo ra nhu cầu bất động sản trước mắt và nền tảng tăng trưởng lâu dài. Các dự án trọng điểm có thể mở ra các lựa chọn nhà ở giá phải chăng tại khu vực ngoại thành và các tỉnh lân cận.

Savills dự báo, trong nửa cuối năm 2024, 8 đợt mở bán mới và giai đoạn tiếp theo của 2 dự án sẽ cung cấp 13.460 căn hộ Hạng B. Sẽ không có nguồn cung Hạng A và Hạng C mới; Nam Từ Liêm, Hà Đông và Gia Lâm sẽ cung cấp 93% thị phần.

Từ năm 2025 trở đi, gần 100.000 căn từ 105 dự án sẽ được đưa ra thị trường. Các dự án lớn trong tương lai bao gồm Vinhomes Cổ Loa (385ha), Thành phố thông minh Bắc Hà Nội (272ha) và Vinhomes Wonder Park (133ha). Các dự án lớn sẽ đóng góp 40% nguồn cung tương lai.

Giá biệt thự tăng, liền kề giảm

Đối với phân khúc biệt thự, báo cáo cho thấy nguồn cung mới đạt 128 căn, tăng 38% theo quý nhưng giảm 2% theo năm. Nguồn cung mới đến từ hai dự án hiện hữu ở Hà Đông: An Quý Villa với 54 căn biệt thự và Solasta Mansion với 51 căn biệt thự, trong khi An Lạc Green Symphony ở Hoài Đức có 12 căn liền kề mới và Him Lam Thường Tín có 11 căn shophouse mới. Nguồn cung sơ cấp đạt 608 căn từ 16 dự án, giảm 9% theo quý và 24% theo năm. Biệt thự là loại hình chiếm ưu thế với 39% nguồn cung sơ cấp do có nguồn cung mới trong quý này.

Số lượng giao dịch trong quý 2/2024 giảm 40% theo quý nhưng tăng 5% theo năm, đạt 111 căn, và tỷ lệ hấp thụ theo quý chỉ đạt 18%. Nguồn cung mới có tỷ lệ hấp thụ đạt 48%, giảm 15 điểm phần trăm theo quý và 3 điểm phần trăm theo năm.

Đa số các giao dịch sơ cấp được ghi nhận ở quận Hà Đông với 61%, nhờ các dự án cơ sở hạ tầng sắp hoàn thiện như đường Lê Quang Đạo dự kiến đi vào hoạt động vào quý 4/2024. Quận Hoàng Mai và huyện Hoài Đức theo sau với 14% và huyện Thường Tín có 9%.

Về giá bán, theo Savills nguồn cung biệt thự của các dự án có giá cao dẫn đến giá sơ cấp biệt thự tăng 9% theo quý lên 178 triệu đồng/m2 đất. Giá liền kề giảm 2% theo quý xuống 188 triệu đồng/m2 đất do nhiều căn giá cao đã được bán và chỉ còn những căn giá thấp. Giá shophouse tăng 3% theo quý lên 288 triệu đồng/m2 đất do thiếu các căn shophouse giá rẻ và thiếu sự điều chỉnh giá.

Trong khi đó, giá bán sơ cấp vẫn duy trì ở mức cao sẽ tiếp tục thúc đẩy thị trường thứ cấp. Giá bán thứ cấp biệt thự thấp hơn giá sơ cấp 8%, trong khi giá liền kề thấp hơn 5%.

Savills dự báo, tới cuối năm 2024, mười ba dự án sẽ cung cấp tổng cộng 2.951 căn, đa số sẽ ở quận Đông Anh với 34% nguồn cung tương lai. Quận Hà Đông theo sau với 19% và quận Hoài Đức với 16%.

"Thị trường bất động sản đang cho thấy dấu hiệu hồi phục, do các luật sửa đổi đã được thông qua vào đầu năm 2024 và sẽ có hiệu lực sớm từ tháng 8 năm 2024, cũng như sự phát triển cơ sở hạ tầng và nguồn cung lớn từ các đại dự án trong các năm tới", Savills nhận định.