#Bất Động Sản

24HMONEY đã kiểm duyệt

Nghịch lý giá nhà và cơn đau đầu của các chủ đầu tư

Sự cộng hưởng từ chi phí đầu vào leo thang và cơ cấu sản phẩm lệch lạc đang đẩy thị trường vào trạng thái "bình thường mới" đầy rủi ro, nơi người mua rút lui và doanh nghiệp đối mặt với nguy cơ sụp đổ trên đỉnh giá.

Thị trường căn hộ tại Hà Nội, TP.HCM và nhiều đô thị lớn đang duy trì mặt bằng giá cao, bất chấp nguồn cung có dấu hiệu cải thiện. Tuy nhiên, sự “neo giá” này không còn là tín hiệu tích cực, mà đang bộc lộ rõ những điểm nghẽn trong vận hành thị trường.

Dữ liệu khảo sát cho thấy, nguồn cung mới tại Hà Nội trong quý I/2026 đạt hơn 11.000 căn, nhưng giá sơ cấp vẫn quanh ngưỡng 100 triệu đồng/m², trong khi thị trường thứ cấp duy trì khoảng 80 triệu đồng/m². Một số dự án thậm chí vượt mốc 140 triệu đồng/m², phản ánh xu hướng dịch chuyển mạnh sang phân khúc cao cấp.

Trong khi đó, phân khúc trung cấp và bình dân – nơi tập trung nhu cầu ở thực – ngày càng khan hiếm. Sự lệch pha cung – cầu khiến áp lực dồn lên các sản phẩm còn lại, kéo mặt bằng giá chung lên cao. Đây không còn là biến động ngắn hạn, mà đang trở thành trạng thái kéo dài.

Nguyên nhân cốt lõi nằm ở chi phí đầu vào. Giá vật liệu, nhân công và chi phí tài chính đồng loạt tăng, trong khi cơ chế định giá đất tiệm cận thị trường khiến chi phí sử dụng đất bị đẩy lên đáng kể. Khi đầu vào leo thang, dư địa giảm giá gần như không còn.

Tuy nhiên, mức giá cao lại đang tạo ra “gánh nặng kép” cho người mua. Lãi suất vay mua nhà phổ biến 9–11%/năm trong giai đoạn đầu, sau đó thả nổi, khiến rủi ro tài chính gia tăng. Người mua vì thế trở nên thận trọng hơn, kéo dài thời gian ra quyết định và ưu tiên các dự án có pháp lý rõ ràng, vị trí tốt, diện tích hợp lý.

Hệ quả là tốc độ bán hàng chậm lại, đặc biệt ở các dự án giá cao hoặc xa trung tâm. Sức mua suy yếu phản ánh trực tiếp vào thanh khoản thị trường. Tỷ lệ hấp thụ căn hộ tại Hà Nội chỉ đạt khoảng 43% trong quý đầu năm, giảm mạnh so với cùng kỳ trước đó.

Trong bối cảnh này, giả định “giá cao đồng nghĩa lợi nhuận cao” bắt đầu lộ rõ giới hạn. Với các dự án đã hoàn tất chi phí từ trước, biên lợi nhuận có thể cải thiện. Nhưng với dự án mới, chi phí đất đai, xây dựng và vốn đều tăng khiến lợi nhuận bị bào mòn.

Quan trọng hơn, nếu thị trường không hấp thụ được sản phẩm, lợi nhuận kỳ vọng sẽ chỉ nằm trên giấy. Giá bán càng cao, rủi ro tồn kho càng lớn.

Doanh nghiệp cũng đối mặt áp lực tiếp cận quỹ đất mới khi chi phí bồi thường và đầu tư ban đầu tăng mạnh. Đồng thời, nguy cơ chính sách siết lại khi giá vượt xa giá trị thực càng khiến bài toán phát triển trở nên khó lường.

Trong kịch bản xấu, nếu thanh khoản tiếp tục suy giảm, áp lực tài chính có thể lan rộng, đẩy một số doanh nghiệp vào tình thế rủi ro. Bài học từ các thị trường quốc tế cho thấy, khi giá vượt quá khả năng chi trả, chu kỳ điều chỉnh thường đến nhanh và mạnh.

Triển vọng thời gian tới cho thấy nguồn cung sẽ tiếp tục gia tăng, chủ yếu từ các khu vực vệ tinh. Tuy nhiên, vấn đề không nằm ở số lượng, mà ở cơ cấu sản phẩm. Khi phân khúc phù hợp với nhu cầu ở thực chưa được cải thiện, thanh khoản khó có thể phục hồi.

Thị trường đang dần chuyển sang thế “người mua nắm quyền”. Điều này buộc chủ đầu tư phải thay đổi chiến lược, không chỉ cạnh tranh bằng giá mà còn bằng chất lượng, pháp lý, tiện ích và chính sách bán hàng.

Về dài hạn, ổn định thị trường không thể chỉ dựa vào nguồn cung. Bài toán cần giải là kiểm soát chi phí đầu vào, đặc biệt là đất đai, đồng thời phát triển các sản phẩm phù hợp với khả năng chi trả. Khi cung – cầu được cân bằng thực chất, thị trường mới có thể vận hành bền vững.