Ngân hàng ồ ạt phát mãi bất động sản nghỉ dưỡng

Để cứu vớt nợ xấu, ngân hàng phải ráo riết công bố danh sách ngày càng nhiều các bất động sản là tài sản thế chấp cho các khoản vay của khách hàng cần xử lý để thu hồi nợ. Tuy nhiên, người mua cần lên phương án tài chính, tính toán chi phí lãi vay và vốn đầu tư bỏ ra để tránh ham rẻ vô tình lại dính vào vòng xoáy nợ nần.

Liên tục đấu giá nhiều lần

Công ty TNHH MTV Quản lý nợ và khai thác tài sản Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam (Agribank AMC) vừa ra thông báo đấu giá cùng lúc 11 căn nhà ở phố cổ Hội An.

Trong số đó, có tài sản diện tích lên tới hơn 340m2. Giá đấu khởi điểm của các tài sản này thấp nhất là 8,5 tỷ đồng và cao nhất lên tới 71,179 tỷ đồng. Tổng giá trị của 11 tài sản đảm bảo nói trên, tính theo giá khởi điểm lên tới hơn 252 tỷ đồng. Theo Agribank AMC, đây đều là tài sản thế chấp cho các khoản vay tại Agribank chi nhánh Bắc TPHCM từ 2016 - 2018.

Cũng tại Hội An, VietinBank rao bán gần 60 khách sạn, bất động sản khác nhau, phân khúc phổ biến là các khách sạn 3 - 4 sao, homestay và biệt thự với giá bán từ vài chục tới vài trăm tỷ đồng. Trong đó có hai khách sạn 4 sao với quy mô 98 - 104 phòng được VietinBank chào đồng giá 420 tỷ đồng cho mỗi bất động sản.

Ngoài ra, VietinBank cũng siết nợ hàng loạt khách sạn 4 - 5 sao, homestay, biệt thự tại các thành phố du lịch khác như Đà Nẵng, Nha Trang... Chẳng hạn, tại Đà Nẵng có một khách sạn 5 sao xây dựng trên diện tích hơn 1.200 m2, quy mô 236 phòng, được VietinBank chào bán với giá 600 tỷ đồng.

VietinBank cũng có thông báo về việc bán đấu giá lần thứ 4 khoản nợ hơn 560 tỷ đồng của Công ty CP Xây dựng Công nghiệp (Descon) để thu hồi nợ vay. Toàn bộ dư nợ của Descon tại VietinBank được đảm bảo bằng 18 hợp đồng bảo đảm đã được ký kết trong giai đoạn từ 2015 - 2018. Trong đó, tài sản đảm bảo gồm quyền tài sản phát sinh từ dự án Khu du lịch sinh thái và nghỉ dưỡng cao cấp Descon (phường 10, TP. Đà Lạt, tỉnh Lâm Đồng), quyền sử dụng đất tại huyện Nhơn Trạch (tỉnh Đồng Nai)…

Ngân hàng TMCP Phương Đông (OCB) thông báo kế hoạch đấu giá tài sản gắn liền với đất đối với 84 căn biệt thự nằm tại Khu đô thị du lịch sinh thái FLC (phường Quảng Cư, TP. Sầm Sơn, tỉnh Thanh Hóa), cụ thể là quần thể du lịch nghỉ dưỡng sinh thái FLC Sầm Sơn - FLC Sầm Sơn Golf Links.

Dự án du lịch này có quy mô lên tới 300 ha và đã đầu tư tổng cộng 12.088 tỷ đồng. Toàn bộ 84 căn biệt thự này sẽ được bán đấu giá chung, không qua việc bán riêng lẻ từng căn. Mức giá khởi điểm cho bất động sản này là gần 550 tỷ đồng, thấp hơn so với mức giá khởi điểm 610 tỷ đồng được công bố vào đầu tháng 9.

Agribank chi nhánh Đống Đa có thông báo về việc tổ chức đấu giá lần thứ 2 cho khoản nợ của Công ty CP Khách sạn Bến Du Thuyền (Marina Hotel) - chủ đầu tư của dự án Trung tâm Bến du thuyền Hoàng Gia (TP. Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa).

Tài sản đảm bảo cho khoản nợ của doanh nghiệp này gồm toàn bộ quyền sử dụng đất và tài sản đấu giá gắn liền với đất hình thành trong tương lai thuộc dự án Trung tâm Bến du thuyền Hoàng Gia - khu B tại Khu đô thị Vĩnh Hòa, phường Vĩnh Hòa, TP. Nha Trang. Giá khởi điểm cho khoản nợ lần này là gần 1.031 tỷ đồng, giảm hơn 110 tỷ đồng so với lần rao bán vào tháng 9.

Agribank cũng đang siết nợ nhiều doanh nghiệp với tổng dư nợ gần 500 tỷ đồng, được thế chấp bằng các bất động sản thuộc Tổ hợp du lịch giải trí tại Phú Quốc của Tập đoàn Tân Hoàng Minh.

Tổ hợp du lịch, nghỉ dưỡng này do chủ đầu tư là Tập đoàn Tân Hoàng Minh khởi công từ cuối 2021 với tổng mức đầu tư 24.000 tỷ đồng gồm tòa căn hộ khách sạn, hệ thống resort, hệ thống shophouse, biệt thự...

Ngoài ra, Agribank cũng đấu giá khoản nợ của Công ty CP Đầu tư Phát triển nhà Hoàng Hải Phú Quốc, doanh nghiệp thuộc hệ sinh thái của Tân Hoàng Minh với giá khởi điểm 281 tỷ đồng.

Cần tính toán kỹ

Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), do tình hình kinh tế không mấy khả quan đã tác động tiêu cực đến khả năng trả nợ của khách hàng, khiến rủi ro nợ xấu gia tăng.

Để cứu vớt các khoản nợ xấu, ngân hàng phải “ráo riết” công bố danh sách ngày càng nhiều các bất động sản là tài sản thế chấp cho các khoản vay của khách hàng cần xử lý để thu hồi nợ. Trong đó phần lớn là các dự án bất động sản nghỉ dưỡng, khách sạn 4 - 5 sao ở nhiều tỉnh, thành như Hà Nội, Đà Nẵng, Hải Dương, Quảng Nam, Khánh Hòa, Kiên Giang

Lãnh đạo VARS cho biết, dù các ngân hàng thường dành một khoảng thời gian từ 3 - 6 tháng cho khách hàng vay có thể tự tìm cách rao bán tài sản để không mất tất cả. Tuy nhiên, phần lớn, các khách hàng vay đều không thể xử lý bán tài sản thế chấp do nhu cầu sụt giảm, tâm lý người mua vẫn mong muốn bắt “đáy”...

Đến lượt ngân hàng, dù được rao bán nhiều lần với mức chiết khấu ngày càng hấp dẫn, nhiều bất động sản phát mãi vẫn khó thanh khoản. Một phần do các nguyên nhân khách quan của thị trường nhưng cũng do việc định giá phát mãi tài sản không dựa theo giá trị thực tế mà tính cả gốc và lãi nên việc bán các tài sản này ngày càng khó.

VARS dự báo, trong thời gian tới, tỷ lệ nợ xấu sẽ có xu hướng tăng lên do thị trường bất động sản vẫn chưa phục hồi hoàn toàn. Tuy nhiên để tránh được những rủi ro tiềm ẩn, người mua bất động sản phát mãi cần cẩn trọng định giá lại bất động sản, do nhiều tài sản bảo đảm được định giá cao hơn giá trị thực tế khi phê duyệt khoản vay. Trong khi đó, giá trị phát mãi thường có xu hướng định giá theo khoản nợ và khoản lãi phát sinh mà không sát với thực tế thị trường.

Người mua cũng cần nắm được lý do bị phát mãi, tránh trường hợp có tranh chấp với bên thứ ba. Đồng thời, người mua cần lên phương án tài chính, tính toán chi phí lãi vay và vốn đầu tư bỏ ra để tránh ham rẻ vô tình lại dính vào vòng xoáy nợ nần.