Năm Bảy Bảy sử dụng nghiệp vụ “Sale and Leaseback” với Công ty CII?

Trước khi kết thúc năm tài chính 2022, CTCP Đầu tư Năm Bảy Bảy (mã NBB - sàn HoSE) thực hiện việc bán và thuê lại 6.760,2 m2 sàn thương mại dịch vụ với Công ty CII.

Cụ thể, Năm Bảy Bảy thông qua kế hoạch chuyển nhượng 3 tầng thương mại dịch vụ tại địa chỉ số 1648 đường Võ Văn Kiệt, phường 16, quận 8, TP. HCM cho CTCP Đầu tư Hạ tầng Kỹ thuật TP. HCM (mã CII – sàn HoSE).

Được biết, 3 tầng thương mại dịch vụ thuộc sở hữu của Công ty TNHH XD – TM – DV – SX Hùng Thanh gắn liền với quyền sử dụng đất thuộc thửa đất số 59, 83, tờ bản đồ số 36, 37, 38 tại 1648 đường Võ Văn Kiệt.

Trong đó, thương mại dịch vụ - tầng 1 với diện tích 2.231 m2, giá trị còn lại 15,4 tỷ đồng; thương mại dịch vụ - tầng 2 với diện tích 2.245,9 m2, giá trị còn lại 15,43 tỷ đồng; và thương mại dịch vụ - tầng 3 với diện tích 2.273,3 m2, giá trị còn lại 15,6 tỷ đồng.

Như vậy, tổng diện tích sàn là 6.760,2 m2, tương ứng giá trị còn lại là hơn 46,4 tỷ đồng.

Thời gian chuyển nhượng dự kiến trước ngày 31/12/2022 (báo cáo quý IV/2022), giá chuyển nhượng không thấp hơn 87 tỷ đồng, tương ứng lãi tối thiểu 40,56 tỷ đồng.

Nếu chuyển nhượng thành công, Năm Bảy Bảy có thể ghi nhận lãi tối thiểu 40,56 tỷ đồng vào quý IV từ hoạt động bán tài sản cho bên liên quan là CII.

Đồng thời, Năm Bảy Bảy cũng thông qua chủ trương để Công ty Hùng Thanh tiến hành đàm phán, ký kết hợp đồng thuê 3 tầng thương mại dịch vụ tại số 1648 đường Võ Văn Kiệt với Công ty CII, vị trí gắn liền với quyền sử dụng đất thuộc thửa đất số 59, 83, tờ bản đồ số 36, 37, 38 tại 1648 đường Võ Văn Kiệt.

Thời gian thuê là 3 năm, giá thuê là 13,2 tỷ đồng/năm, ước tính 3 năm là 39,6 tỷ đồng, bằng 45,5% giá trị dự kiến bán cho Công ty CII là 87 tỷ đồng ở thời điểm hiện tại.

Được biết, tính tới 30/9/2022, Năm Bảy Bảy sở hữu 95% vốn tại Công ty Hùng Thanh và ghi nhận là đầu tư vào Công ty con. Ngược lại, Công ty CII lại đang sở hữu 37,52% vốn tại Năm Bảy Bảy và ghi nhận là đầu tư vào công ty liên kết.

Như vậy, đây bản chất là giao dịch giữa nhóm nội bộ, có liên quan với nhau thay vì giao dịch với bên độc lập thứ ba bên ngoài.

Bóng dáng nghiệp vụ “Sale and Leaseback”

Bán và thuê lại (Sale and Leaseback) là một hình thức thuê trong đó người thuê bán tài sản của chính mình cho người cho thuê (thường là công ty cho thuê tài chính), đồng thời ký luôn hợp đồng thuê lại chính tài sản mà họ vừa bán. Bán và thuê lại có thể áp dụng với tài sản cố định như bất động sản (đất đai, nhà cửa) hoặc động sản (máy móc, thiết bị).

Các công ty sử dụng hợp đồng thuê lại khi họ cần sử dụng tiền mặt mà họ đã đầu tư vào một tài sản cho các mục đích khác nhưng họ vẫn cần chính tài sản đó để vận hành hoạt động kinh doanh của mình.

Trên thực tế, đây là một cách mà một số doanh nghiệp niêm yết sử dụng để giúp báo cáo đẹp hơn. Trong đó, doanh nghiệp mua tài sản, sau đó bán với giá cao, chênh lệch giữa giá bán và giá mua giúp các doanh nghiệp có được lợi nhuận tốt trong kỳ báo cáo.

Tuy nhiên, nhược điểm của việc bán giá cao, doanh nghiệp sẽ phải thuê với giá cao hơn. Điều này đồng nghĩa đã chiết khấu doanh thu nhiều hơn ở tương về hiện tại và đồng thời trì hoãn ghi nhận chi phí ở hiện tại, sẽ ghi nhận tương lai, gây áp lực tăng chi phí trong tương lai lên báo cáo kết quả kinh doanh.

9 tháng đầu năm lợi nhuận giảm 99,4% và dòng tiền âm kỷ lục 862,9 tỷ đồng

Trong quý III/2022, Năm Bảy Bảy ghi nhận doanh thu đạt 121,01 tỷ đồng, tăng 20,65 lần so với cùng kỳ và lợi nhuận sau thuế chỉ ghi nhận 0,3 tỷ đồng, giảm 99,8% so với cùng kỳ năm trước.

Lũy kế 9 tháng đầu năm, Năm Bảy Bảy ghi nhận doanh thu đạt 290,17 tỷ đồng, giảm 48% so với cùng kỳ và lợi nhuận sau thuế ghi nhận 2,09 tỷ đồng, giảm 99,4% so với cùng kỳ.

Trong năm 2022, Công ty dự kiến tổng doanh thu 800 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế 102 tỷ đồng. Như vậy, kết thúc 9 tháng đầu năm 2022, Công ty mới hoàn thành được 2% kế hoạch lợi nhuận năm và còn cách rất xa kế hoạch.

Xét về dòng tiền, trong 9 tháng đầu năm, dòng tiền kinh doanh chính tiếp tục âm 862,9 tỷ đồng so với cùng kỳ âm 625,2 tỷ đồng. Ngoài ra, dòng tiền đầu tư âm 1.083,1 tỷ đồng và dòng tiền tài chính dương 1.934 tỷ đồng, chủ yếu tăng vay nợ.

Như vậy, Công ty đã tăng vay nợ để bù đắp dòng tiền kinh doanh thâm hụt và mở rộng đầu tư.

Được biết, từ năm 2007 tới nay, chưa năm nào dòng tiền kinh doanh chính của Năm Bảy Bảy ghi nhận âm vượt số tiền 862,9 tỷ đồng. Trong đó, năm dòng tiền âm lớn nhất là năm 2010, Công ty ghi nhận dòng tiền âm 351,62 tỷ đồng.

Trước đó, năm 2021, Công ty đã ghi nhận dòng tiền kinh doanh chính âm 103,18 tỷ đồng. Như vậy, nếu quý IV không có gì thay đổi, Công ty sẽ ghi nhận dòng tiền âm 2 năm liên tiếp.

Đóng cửa phiên giao dịch ngày 30/12, cổ phiếu NBB đóng cửa giá tham chiếu 12.850 đồng/cổ phiếu.