Mua đất trong thời gian tới cần lưu ý gì?

Theo nhận định mới nhất từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), thị trường bất động sản năm 2025 đã trải qua những cung bậc cảm xúc trái ngược, vẽ nên một bức tranh đa sắc thái giữa hai nửa của năm.

Sự bùng nổ của nhu cầu bị "nén" Giai đoạn nửa đầu và giữa năm 2025, thị trường chứng kiến sức hấp thụ mạnh mẽ chưa từng có. Nguyên nhân chủ yếu đến từ nhu cầu nhà ở thực đã bị kìm nén suốt nhiều năm trước đó nay được giải tỏa. Hàng loạt dự án mới ra mắt nhanh chóng rơi vào tình trạng "cháy hàng". Thậm chí, thị trường ghi nhận hiện tượng người mua chấp nhận trả chênh lệch để sở hữu suất mua. Đây là thời điểm "vàng" của các nhà đầu tư khi nhiều người ghi nhận mức lợi nhuận đột biến, cá biệt có những trường hợp lãi gấp đôi vốn gốc chỉ sau hơn một năm nắm giữ.

Bước ngoặt từ cuối năm 2025 Tuy nhiên, gió đã đổi chiều vào giai đoạn cuối năm. Dù một số dự án vẫn duy trì đà tiêu thụ tốt, nhưng tình trạng phân hóa ngày càng trở nên gay gắt. Nguyên nhân cốt lõi đến từ sự gia tăng nguồn cung ồ ạt trên diện rộng. Ước tính có khoảng 1.000 dự án được tháo gỡ vướng mắc pháp lý để tái khởi động, cùng với đó là nhiều đại dự án quy mô hàng nghìn héc-ta được phê duyệt thần tốc. Áp lực từ các quy định mới về thời hạn triển khai dự án cũng buộc các chủ đầu tư phải đẩy nhanh tiến độ để tránh bị thu hồi đất.

Các chuyên gia VARS nhận định: "Khi nguồn cung gia tăng trên diện rộng với nhiều lựa chọn hơn, thị trường bắt đầu bước vào giai đoạn cạnh tranh thực chất. Mặt bằng giá tiếp tục duy trì ở mức cao, nhưng thanh khoản không còn phủ đều cho mọi khu vực và mọi phân khúc".

Thách thức tài chính và sự sàng lọc nhà đầu tư Bên cạnh nguồn cung, biến động lãi suất tăng cao đã tạo ra áp lực tài chính rõ rệt. Nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính lớn, kỳ vọng "lướt sóng" ngắn hạn dần bị loại bỏ khỏi cuộc chơi. Thị trường hiện tại thu hẹp lại, chỉ dành cho những người mua ở thực có nền tảng tài chính vững vàng và các nhà đầu tư có tầm nhìn dài hạn.

Triển vọng và rủi ro dài hạn Về dài hạn, VARS dự báo giá bất động sản sẽ thiết lập mặt bằng giá mới, khó giảm sâu do chi phí phát triển dự án (đặc biệt là tiền sử dụng đất theo bảng giá mới) tăng cao, cộng hưởng với sự phát triển của hạ tầng và kinh tế vĩ mô.

Tuy nhiên, sức cầu sẽ mang tính chọn lọc cực cao. Những dự án có giá "ảo" vượt xa giá trị thực, vị trí xấu hoặc pháp lý lỏng lẻo sẽ đối mặt nguy cơ "đóng băng" thanh khoản. Đáng chú ý, VARS cảnh báo về mối quan hệ cộng sinh giữa khu vực trung tâm và vùng ven: Nếu thanh khoản vùng ven suy giảm mạnh, các nhà đầu tư có thể buộc phải bán tháo tài sản tại trung tâm – nơi có thanh khoản tốt hơn – để cơ cấu lại dòng tiền, gây tác động dây chuyền lên toàn thị trường.