Môi giới Trung Quốc tuyệt vọng trước sự suy yếu của thị trường bất động sản

Kể từ khi Trung Quốc chấm dứt chính sách Zero COVID, nhân viên môi giới bất động sản Wu Hong bận rộn theo đuổi những khách hàng tiềm năng đến nỗi không còn thời gian để ngồi chơi bài với đồng nghiệp.

“Hiện tôi đang dành quá nhiều thời gian để nói chuyện với khách hàng đến nỗi đau cả cổ họng”, Wu nói. Ấy vậy mà cô vẫn không thể chốt được hợp đồng nào.

Trong tháng 1/2023, doanh số bán nhà mới xây ở Vu Hồ – một thành phố ở phía Đông Trung Quốc và cách 300 km với Thượng Hải – tăng 10% so với trong tháng 12/2022 (với 448 căn nhà được bán ra). Tuy nhiên, con số này vẫn giảm gần 75% so với mức 1,341 căn nhà được bán trong tháng 1/2022.

Đà hồi phục chậm chạp của thị trường bất động sản ở Vu Hồ cho thấy những thách thức của các nhà hoạch định chính sách Trung Quốc trong việc kích thích thị trường bất động sản. Đây là một lĩnh vực tạo nên đà tăng trưởng thần kỳ của Trung Quốc trong những năm trước, nhưng lại gặp khó khăn trong 2 năm qua khi Chính phủ tăng cường kiểm soát đòn bẩy cũng như đưa ra các biện pháp kiểm soát dịch bệnh.

Ngay cả khi xét theo tiêu chuẩn của các thành phố khác, Vu Hồ vẫn còn một lượng lớn nhà ở chưa bán được, dựa trên nguồn tin thân cận.

“Người mua nhà đã quay trở lại,” Giám đốc điều hành của một công ty bất động sản ở Vu Hồ cho biết. “Nhưng họ thận trọng hơn trong việc đưa ra quyết định vì sợ rằng giá sẽ còn giảm hơn nữa.”

Theo ước tính, lĩnh vực bất động sản chiếm khoảng 30% tổng sản lượng kinh tế của Trung Quốc và là nguồn mang lại doanh thu chính cho chính quyền địa phương. Năm 2022, chính quyền địa phương thu về 6.7 ngàn tỷ Nhân dân tệ (990 tỷ USD) – tương đương 1/3 tổng nguồn thu tài khóa – từ việc bán đất cho các nhà phát triển bất động sản.

Tuy nhiên, việc Chính phủ đưa ra chính sách kiểm soát “3 lằn ranh đỏ” đã đẩy các công ty bất động sản vào cảnh khủng hoảng thanh khoản và một số người vỡ nợ. Các dự án cũng vì thế mà đóng băng và doanh số bán nhà, giá nhà sụt mạnh.

Theo công ty cung cấp dữ liệu tài chính Wind, doanh số bán nhà mới xây tại 30 thành phố lớn của Trung Quốc đã giảm 31% trong năm 2022 và tiếp tục giảm trong tháng 1/2023.

Tại Vu Hồ, một căn hộ 90 m2 điển hình có giá khoảng 900,000 Nhân dân tệ (133,000 USD) trong tháng 1/2023, giảm 20% so với một năm trước đó.

Bo Zhuang, Chuyên gia kinh tế tại Loomis Sayles, cho biết ngay cả khi Trung Quốc mở cửa trở lại và Chính phủ nới lỏng hạn chế để kích thích tăng trưởng, “các yếu tố cơ bản của nền kinh tế vẫn quá yếu để tạo đà hồi phục mạnh mẽ cho lĩnh vực bất động sản”.

Trong bối cảnh ảm đạm, các nhà phát triển bất động sản phải thực hiện các bước đi quyết liệt để phục hồi doanh số bán hàng. Thay vì tuân theo mức giá sàn do Chính phủ áp đặt (được đưa ra để bảo vệ nguồn thu của chính quyền địa phương), Golden Scale House (GSH), một dự án chung cư ở ngoại ô Vu Hồ, đưa ra khoản trợ cấp 230,000 Nhân dân tệ để tân trang nhà ở cho những người mua.

Mặc dù doanh số bán hàng có hồi phục, nhưng một nhân viên cấp cao của GSH cho biết dự án hầu như không có lãi sau khi tính tới khoản trợ cấp. Được biết, khoản trợ cấp này tương đương 20% giá của một căn hộ ba phòng ngủ trung bình.

“Chúng tôi đã trải qua một năm 2022 rất tồi tệ, nhưng buộc phải tạo dòng tiền để tồn tại”, người này cho biết.

Dân số già hóa của Vu Hồ cũng là một phần nguyên nhân khiến giá nhà giảm. Cũng như nhiều thành phố khác, Vu Hồ trong những năm gần đây phải đối mặt với tình trạng thanh niên di cư sang nơi khác và từ đó kéo giảm nhu cầu mua nhà ở mới.

“Những người tuổi đôi mươi thà thuê một tầng hầm ở Thượng Hải hơn là sống chung với cha mẹ và làm việc 12 giờ mỗi ngày tại một nhà máy có ít tiềm năng phát triển ở Vu Hồ”, một quan chức phụ trách thị trường lao động ở quận Cửu Giang (Vu Hồ) cho biết.

Tại No 1 Park Avenue, một khu dân cư nổi tiếng ở ngoại ô Vu Hồ đã được hoàn thành và bán hết cách đây 7 năm, hơn 10% số căn hộ chưa bao giờ có người ở, theo một tài liệu nội bộ từ hiệp hội chủ nhà địa phương. Các nhà môi giới cho biết nhiều người đã mua như một khoản đầu tư với hy vọng giá sẽ tăng.

Với mong muốn thúc đẩy sự hồi phục của thị trường bất động sản, chính quyền địa phương Vu Hồ đã công bố một loạt ưu đãi kể từ nửa cuối năm 2022, bao gồm các khoản trợ cấp mua nhà tương đương mức chiết khấu 10%.

“Làm sao mong đợi giá nhà mới hồi phục khi có quá nhiều căn nhà hiện tại được rao bán hạ giá?”, một nhà phát triển bất động sản có hoạt động tại Vu Hồ cho biết.

Người mua nhà cũng tỏ ra thận trọng. Li Hui, một nhân viên văn phòng 30 tuổi ở thành phố này và đã săn lùng một căn hộ ba phòng ngủ trong 3 tháng qua, cho biết: “Không cần phải vội vàng khi thị trường vẫn còn yếu”.

Chính quyền địa phương cũng đã vào cuộc để thúc đẩy hoạt động bán đất – vốn là nguồn thu chính của chính quyền địa. Tháng trước, bộ phận tài chính thành phố Vu Hồ đã đặt mục tiêu tăng trưởng 20% đối với doanh số bán đất trong năm nay.

Tuy vậy, các nhà phát triển bất động sản vẫn tỏ ra bi quan. Giám đốc điều hành của một công ty bất động sản ở Vu Hồ cho biết: “Để khôi phục niềm tin cần rất nhiều thời gian. Và chúng ta còn lâu mới khôi phục nổi”. Hiện ông cho biết công ty không có kế hoạch mở rộng ở Vu Hồ.