Môi giới địa ốc: Cuộc "sinh tồn" 10 người bán, 1 người mua

Thanh khoản chững lại cùng mặt bằng lãi suất cho vay 13-16%/năm đang tạo áp lực kép lên dòng tiền của các sàn môi giới. Làn sóng giải thể doanh nghiệp tăng hơn 120% phản ánh cuộc tái cấu trúc khốc liệt trên thị trường giao dịch địa ốc.

Với thanh khoản thị trường chậm lại, các doanh nghiệp môi giới đang phải đối mặt với những thách thức lớn về tài chính, nhân sự và tái cấu trúc hoạt động.

Thị trường bất động sản đang trải qua giai đoạn khó khăn với sức mua suy yếu. Theo Cục Thống kê, trong 6 tháng đầu năm 2026 có 1.463 doanh nghiệp kinh doanh bất động sản hoàn tất thủ tục giải thể, tăng 120,3% so với cùng kỳ năm trước. Khảo sát của Batdongsan.com.vn cho thấy mức độ quan tâm bất động sản giảm khoảng 5% so với tháng trước, và chỉ khoảng 36% người được hỏi còn nhu cầu mua bất động sản, thấp hơn 55% của cùng kỳ năm trước. Chỉ khoảng 17% dự định mua trong vòng 6 tháng tới, trong khi phần lớn chọn cách quan sát thị trường thêm ít nhất một năm.

Thanh khoản chậm tạo sức ép trực tiếp lên tài chính các sàn môi giới. Theo ông Võ Hồng Thắng - Phó Tổng giám đốc DKRA Group, các doanh nghiệp quy mô nhỏ chịu tác động nặng nhất khi thiếu nguồn lực duy trì bộ máy trong giai đoạn giao dịch chậm. Nhiều sàn buộc phải cắt giảm nhân sự hoặc tạm dừng hoạt động. Đồng thời, các sàn phải điều chỉnh chính sách ưu đãi dành cho môi giới, khiến việc duy trì lực lượng bán hàng trở nên khó khăn hơn. Một số chủ đầu tư gặp khó về dòng tiền dẫn tới chậm thanh toán phí môi giới, kéo dài thời gian thu hồi nợ và tăng áp lực tài chính cho doanh nghiệp phân phối.

Biên lợi nhuận hoạt động môi giới truyền thống ngày càng thu hẹp. Theo ông Nguyễn Chí Thanh - Phó chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, để tiếp tục bám trụ, môi giới phải dành nhiều thời gian và công sức hơn, thậm chí chấp nhận giảm phần thu nhập từ hoa hồng. Ông Nguyễn Trung Vũ - Chủ tịch HĐQT Cen Land nhận định rằng doanh nghiệp phải đẩy mạnh tái cấu trúc khi thị trường ngày càng cạnh tranh. Giai đoạn trước, nguồn cung bất động sản còn hạn chế nên nhiều sản phẩm gần như không cần quảng bá mạnh vẫn có thể bán được. Hiện nay, bối cảnh đã thay đổi khi nguồn cung gia tăng trong khi người mua thận trọng hơn.

Doanh nghiệp phân phối không chỉ chịu áp lực từ thanh khoản mà còn phải đối mặt với yêu cầu đặt cọc để giữ quỹ căn khi chủ đầu tư mở bán. Điều này làm tăng nhu cầu vốn trong khi biên lợi nhuận ngày càng thu hẹp. Trong bối cảnh đó, môi giới cũng phải thay đổi cách tiếp cận khách hàng, từ việc chỉ tập trung vào chào bán sản phẩm sang cung cấp giải pháp tư vấn toàn diện hơn.