Mất cân đối cung cầu khiến giá nhà khó giảm

Tốc độ tăng giá chung cư không ngừng từ đầu năm 2024 đã khiến nhiều người mua nhà không thể theo kịp, càng khiến nhu cầu ở thực trở nên khó đáp ứng.

Báo cáo mới đây của Bộ Xây dựng cho thấy giá căn hộ chung cư tại Hà Nội trong quý 3/2024 tiếp tục tăng, bao gồm cả dự án mới và cũ. Các dự án mới ghi nhận mức tăng khoảng 4 - 6% so với quý trước và 22 - 25% so với cùng kỳ năm ngoái.

Giá căn hộ không ngừng tăng

Phần lớn nguyên nhân dẫn đến tình trạng này là do việc biến động tăng đối với chi phí liên quan đất đai, đặc biệt ở một số khu vực, cùng với nguồn cung căn hộ bình dân không đủ đáp ứng nhu cầu thị trường. Điều này đã kéo giá bán căn hộ tăng lên, một số khu vực có mức tăng lên đến 35 - 40% so với quý trước tùy thuộc vào vị trí.

Hiện nay, trên thị trường, phân khúc căn hộ chung cư bình dân với giá dưới 25 triệu đồng/m2 hầu như không còn giao dịch và gần như không có sản phẩm để bán.

Cụ thể, giá chung cư tại một số dự án ở Hà Nội có giá căn hộ tăng như: Vinhomes Ocean Park tại phân khu The Zurich có giá 46 - 55 triệu đồng/m2; Lumi Prestige (Tây Mỗ, Nam Từ Liêm) 69 triệu đồng/m2 trở lên; The Ninety Complex (Đống Đa) 60 - 75 triệu đồng/m2... Tại TP HCM, giá căn hộ chung cư cũng đắt đỏ không kém: dự án Diamond Century có giá 61 - 73,3 triệu đồng/m2 (quận Tân Phú); Stown Tham Lương 29,8 - 43,5 triệu đồng/m2 (quận 12)...

Ông Trần Minh Tiến - Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu thị trường và am hiểu khách hàng OneHousing chỉ ra rằng, nhu cầu mua nhà ở thực vẫn duy trì ở mức cao tại Hà Nội, trong bối cảnh nguồn cung khan hiếm đã thúc đẩy thanh khoản tăng lên.

Trong số các sản phẩm tung ra thị trường mới đây, có tới 75% căn hộ đến từ các dự án đã mở bán trước năm 2024. Trong khi đó, chỉ có 4 chung cư mới được ra mắt trong quý 2/2024. Cũng bởi mức giá ở gần trung tâm tăng cao, người mua đang tìm kiếm các sản phẩm có giá phải chăng hơn ở ngoại thành. Nhưng ngay cả các dự án ở đó, mức giá cũng dao động từ 60 triệu/m2.

Có thể thấy, sự mất cân đối cung cầu là mối lo ngại lớn khi nguồn cung chủ yếu tập trung vào phân khúc nhà ở cao cấp, trong khi các căn hộ bình dân phù hợp với thu nhập đại đa số người dân lại rất ít. Điều này không chỉ gây ra tình trạng thiếu hụt căn hộ bình dân mà còn đẩy giá bất động sản lên cao, vượt khả năng chi trả của nhiều người, nhất là người lao động thu nhập trung bình và thấp.

Giải pháp chưa “thành hình”

Trước tình trạng trên, các chuyên gia đã đề xuất đẩy nhanh tiến độ xây dựng các dự án nhà ở xã hội. Tuy nhiên, theo báo cáo tại Quốc hội vừa qua, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị cũng cho biết việc triển khai phân khúc này còn hạn chế và chưa đáp ứng đủ nhu cầu của người có thu nhập thấp. Nhiều địa phương vẫn chưa hoàn thành chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội.

Nhận định về thị trường, PGS TS Đinh Trọng Thịnh – Chuyên gia kinh tế đánh giá nhu cầu đối với bất động sản đang tăng mạnh, trong khi nguồn cung lại quá yếu. Điều này khiến thị trường bất động sản dù trầm lắng nhưng giá vẫn ở mức cao và không có dấu hiệu giảm.

Sự phục hồi của thị trường bất động sản phụ thuộc rất nhiều vào việc cân bằng cung cầu. Khi nhu cầu lớn nhưng nguồn cung hạn chế, giá cao khiến thanh khoản thị trường giảm, cả người mua lẫn người bán đều ít tham gia giao dịch.

"Trên thực tế, việc tăng nguồn cung nhà ở vẫn gặp nhiều trở ngại, từ các quy định pháp lý đến sự phức tạp trong khâu quy hoạch... Do đó, số lượng dự án mới được triển khai trong thời gian qua rất ít. Hiện tại, nhu cầu về nhà ở xã hội và nhà ở công nhân có giá vừa phải đang rất lớn, đặc biệt đối với các gia đình có hoàn cảnh khó khăn", ông Thịnh chia sẻ.

Trong năm 2024, Chính phủ đã đặt mục tiêu hoàn thành 130.000 căn hộ nhà ở xã hội, nhưng đến nay chỉ mới đạt hơn 30.000 căn – một con số còn quá thấp so với kỳ vọng, và vẫn còn rất xa để đạt mục tiêu 1 triệu căn nhà ở xã hội vào năm 2030. Vì vậy, chuyên gia cho rằng việc gia tăng nguồn cung nên tập trung vào phân khúc nhà ở xã hội và nhà ở vừa túi tiền nhằm thúc đẩy sự phục hồi của thị trường. Khi đó, giá bất động sản sẽ trở nên hợp lý hơn và thanh khoản thị trường sẽ được cải thiện.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch VARS chia sẻ: "Để giảm giá nhà chung cư ở Hà Nội cần nỗ lực đẩy nhanh tiến độ các dự án xây dựng nhà ở xã hội. Chủ động điều tiết nguồn cung bằng cách sử dụng hiệu quả công cụ lập, điều chỉnh quy hoạch, bố trí thêm quỹ đất sạch giúp các nhà đầu tư triển khai dự án nhà ở xã hội ngay khi lập quy hoạch. Đồng thời, người dân phải có cơ hội được biết và tham gia góp ý cho quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, để đất đai được sử dụng đúng mục đích, tiết kiệm, phát huy cao nhất giá trị sử dụng".