24HMONEY đã kiểm duyệtM&A bất động sản: Ván cược rủi ro và những "bom xịt" bất ngờ.
Làn sóng M&A bất động sản đang sôi động với hàng loạt thương vụ lớn từ Sun Group, Sunshine, Vinhomes đến Capitaland. Tuy nhiên, nhiều “bom tấn” hóa “bom xịt” vì giá chào bán bị đẩy lên quá cao, khiến thương lượng bế tắc. Dù vậy, giới chuyên gia vẫn kỳ vọng dòng vốn sẽ tiếp tục đổ vào các địa bàn ven đô trong nửa cuối 2025.
Bảy tháng đầu 2025, bất động sản Việt Nam nóng lên bởi làn sóng M&A dự án dồn dập. Những thương vụ tỷ đô liên tiếp được công bố, quy tụ các ‘ông lớn’ trong và ngoài nước, biến thị trường thành một đấu trường cạnh tranh khốc liệt.
Bức tranh M&A địa ốc đang nóng hơn bao giờ hết, nhưng đằng sau lớp sơn hào nhoáng là không ít dự án rơi vào ngõ cụt vì giá bị thổi phồng quá đà, khiến nhiều thương vụ tưởng “nổ vang” lại lặng lẽ tắt ngấm.
"Ông lớn" tăng tốc thâu tóm
Khu vực phía Bắc chứng kiến màn đua thâu tóm của những tên tuổi máu mặt: Sun Group, Sunshine Group, Vinhomes, Capitaland... Sun Group gây chú ý khi tái xuất phân khúc nhà ở Hà Nội với dự án Feliza Suites tại Cầu Giấy – gần 1.700 căn hộ tọa lạc trên quỹ đất vàng tiếp giáp ba trục huyết mạch Xuân Thủy – Phạm Hùng – Trần Quốc Vượng, sau khi CTX Holdings chuyển nhượng toàn bộ dự án.
Sunshine Group cũng không đứng ngoài cuộc chơi. Thông qua M&A, tập đoàn này nhận chuyển nhượng cổ phần một doanh nghiệp sở hữu khu đô thị sinh thái tại Văn Giang (Hưng Yên) và rục rịch triển khai tổ hợp 8.000 căn hộ ngay sau đó.
Ở mảng nghỉ dưỡng, Vinaconex ITC sau nhiều năm loay hoay đã đón thêm cổ đông chiến lược liên quan MIK Group cho dự án Cát Bà Amatina (Hải Phòng).
Capitaland – “ông lớn” Singapore – cũng bước vào đường đua. Sau hợp tác chiến lược với Vinhomes, tập đoàn này khởi công dự án thấp tầng trị giá 800 triệu USD tại Ocean Park 3 (Hưng Yên) và tuyên bố mục tiêu tăng gấp đôi vốn đầu tư vào Việt Nam trong 5 năm tới.
Không khí M&A phía Nam cũng sôi động. Capitaland chi 553 triệu USD thâu tóm dự án tại Bình Dương từ Becamex IDC; Nishi Nippon Railroad bắt tay Nam Long triển khai Paragon Đại Phước; nhóm Sumitomo Forestry, Kumagai Gumi và NTT Urban Development hợp tác Kim Oanh Group phát triển The One World.
Ngược chiều, một số “tay chơi” ngoại rút lui. Keppel Land bán toàn bộ 42% cổ phần tại Nam Rạch Chiếc – chủ đầu tư Palm City (TP.HCM) – cho Gateway Thủ Thiêm với giá hơn 2.600 tỷ đồng.
Theo các chuyên gia, làn sóng M&A được thúc đẩy bởi khung pháp lý cải thiện sau khi Luật Đất đai và Luật Kinh doanh bất động sản mới có hiệu lực, cùng nhu cầu mở rộng quỹ đất và kỳ vọng thị trường hồi phục.
“Bom tấn” vỡ trận vì giá
Trái với không khí nhộn nhịp, nhiều thương vụ “đứt gánh” giữa đường vì giá chào bán vượt xa thực tế. Haxaco phải hủy đấu giá lô đất 6.280 m² trên trục Võ Văn Kiệt (TP.HCM) dù vị trí đắc địa, bởi giá khởi điểm 1.130 tỷ đồng (180 triệu đồng/m²) khiến không một nhà đầu tư nào mặn mà.
Tại Tây Ninh, khu đô thị hơn 2.100 ha được rao bán 27.000 tỷ đồng chưa kể chi phí đền bù vẫn chưa tìm được khách, trong khi dự án 36 ha cùng chủ đầu tư chào giá 6.680 tỷ đồng cũng “ế sưng”. Bình Dương chứng kiến một dự án hỗn hợp gần 1 ha tại Lái Thiêu rao 900 tỷ đồng nhưng vẫn bế tắc – bởi để có lãi, giá bán căn hộ phải ở mức 80 triệu đồng/m², vượt xa sức mua thị trường.
“Chúng tôi tiếp cận gần chục dự án nhưng không thể chốt vì giá bị đẩy lên quá cao, khiến sản phẩm khó tiêu thụ,” đại diện một doanh nghiệp TP.HCM chia sẻ.
Ông Lê Trọng Hiếu (CBRE) cho rằng quỹ đất sạch ngày càng khan hiếm, khiến bên bán chiếm thế thượng phong và đẩy giá lên cao. Ông Võ Hồng Thắng (DKRA) bổ sung: “Khác giai đoạn 2023–2024, nay người bán nắm trọn lợi thế. Đàm phán giá trở thành ‘nút thắt’ lớn nhất.”
Ngoài ra, chi phí tài chính và tiền sử dụng đất biến động khó lường, dễ đội giá bán vượt thị trường. Ông Ngô Quang Phúc (Phú Đông Group) nhận định: “Trước đây, doanh nghiệp ít lo khoản này, nay chi phí gần ngang tiền đất, rất khó dự toán.”
Triển vọng và “phép thử” cuối cùng
Dù còn nhiều rào cản, giới phân tích vẫn lạc quan. Savills dự báo dòng vốn sẽ hướng mạnh về các vùng ven đô như Hưng Yên, Bắc Ninh, Hải Phòng, Long An – nơi hạ tầng đang hoàn thiện nhanh chóng. BHS Group ước tính nửa cuối năm, thị trường sẽ đón thêm hơn 78.600 căn hộ cao tầng và 82.800 căn thấp tầng từ các dự án M&A và khởi công mới. Tuy nhiên, giá nhà tại Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng vẫn ở mức cao, phân khúc vừa túi tiền khó cải thiện nguồn cung.
Có thể thấy, M&A vẫn là “cửa ngõ vàng” để mở rộng quỹ đất, nhưng bài toán giá và khả năng hấp thụ sẽ quyết định thành – bại. Những thương vụ thành công sẽ thuộc về nhà đầu tư đủ tiềm lực, kiên nhẫn và chiến lược rõ ràng. Ngược lại, kịch bản “bom tấn” hóa “bom xịt” sẽ chưa dừng lại nếu giá tiếp tục bị đẩy lên phi thực tế.
Nhà đầu tư lưu ý
Bạn muốn trở thành VIP/PRO trên 24HMONEY?
Bấm vào đây để liên hệ 24HMoney ngay
Từ khóa hot
Bàn tán về thị trường