Lời cảnh báo từ bất động sản Trung Quốc

Quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REIT) được xem là công cụ giúp doanh nghiệp huy động vốn và tái tạo dòng tiền hiệu quả. Tuy nhiên, theo GS. Đặng Hùng Võ, kinh nghiệm từ Trung Quốc và cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu cho thấy REIT chỉ phát huy hiệu quả khi đi cùng một thị trường minh bạch và hệ thống giám sát đủ mạnh.

Sự mất cân đối cung - cầu tại Trung Quốc cùng những bài học về chứng khoán hóa tài sản cho thấy phát triển các công cụ tài chính bất động sản cần song hành với kiểm soát rủi ro, thay vì chỉ tập trung mở rộng nguồn vốn.

Khủng hoảng bất động sản Trung Quốc bắt nguồn từ sự mất cân đối giữa cung và cầu. Thị trường tách thành hai phân khúc: bất động sản cao cấp phục vụ đầu cơ và nhà ở giá thấp với nhu cầu lớn nhưng cung thiếu hụt. Khi tín dụng tăng quá mức, nợ xấu lan rộng, khiến hàng loạt doanh nghiệp địa ốc rơi vào vỡ nợ. Hệ thống ngân hàng chịu tác động nặng nề, đẩy thị trường vào khủng hoảng sâu sắc.

REIT không phải giải pháp toàn năng

REIT cho phép doanh nghiệp vốn hóa tài sản bất động sản cho thuê bằng cách phát hành chứng chỉ quỹ, giúp thu hồi vốn nhanh mà không cần bán từng căn lẻ. Đây là hình thức vốn hóa hiện đại đã phát triển mạnh tại Mỹ và châu Âu. Tuy nhiên, REIT là công cụ tài chính phức tạp đòi hỏi hệ thống giám sát minh bạch và năng lực kiểm soát rủi ro cao. Chứng khoán hóa các khoản vay thế chấp - công cụ tài chính khác - đã trở thành nguyên nhân khích hoạt cuộc khủng hoảng tài chính 2008 tại Mỹ.

Điều kiện Việt Nam chưa đủ chín muồi

Việt Nam hiện có nhiều ý kiến đề xuất phát triển quỹ tín thác bất động sản, nhưng điều kiện thị trường và khuôn khổ pháp lý vẫn chưa đủ để triển khai trên diện rộng. Cơ chế quản lý hiện nay chưa sẵn sàng hình thành các phương thức vốn hóa ở giai đoạn thị trường phát triển hoàn chỉnh. Điều này đòi hỏi thời gian để xây dựng nền tảng pháp lý và giám sát vững chắc.

Bài học quốc tế về phát triển nhà ở cho thuê

Kinh nghiệm quốc tế cho thấy thành công không đến từ việc xây thêm nhà hay tạo công cụ tài chính. Vienna duy trì quỹ đất công và phát triển nhà ở xã hội lâu dài. Singapore xây dựng hệ sinh thái nhà ở đồng bộ với trường học, bệnh viện và hạ tầng. Đức bảo vệ người thuê bằng khung pháp lý minh bạch. Việt Nam nên coi nhà ở cho thuê là trụ cột chính sách an sinh xã hội, đồng thời tham khảo báo cáo OECD về phát triển bất động sản bền vững.