Loạt thách thức đang 'bủa vây' thị trường bất động sản 2022

Những vấn đề như dòng vốn cho doanh nghiệp bị thắt chặt, rủi ro lạm phát, giá đất tăng, mất cân bằng cung cầu… được xem là thách thức lớn với các doanh nghiệp bất động sản.

Tại một hội thảo chiều 15/4, ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, trong hai năm 2020 - 2021, thị trường bất động sản chịu tác động nặng nề của dịch Covid-19 khi số dự án giảm mạnh.

Năm 2021, nguồn cung dự bán và căn hộ giảm 34% so với năm 2020. Trong khi đó, năm 2020, số dự án mới đã giảm 50% so với năm 2019 giảm 50%. Trong 2 năm này, hầu như không có dự án nhà ở xã hội, nhà ở thu nhập thấp nào được cấp phép mới, dù đây là một trong những phân khúc có nhu cầu cao.

Trong lúc nguồn cung suy giảm, giá bán lại tiếp tục tăng, đặc biệt ở phân khúc đất nền. Tính đến cuối năm 2021, giá căn hộ tăng 5 - 7%, giá nhà ở riêng lẻ tăng 15 - 20%, cá biệt đất nền tăng 20 - 30%, thậm chí có nơi tăng tới 50% so với năm 2020.

Trong 2 năm qua, dù nguồn cung không có nhưng các doanh nghiệp phát hành trái phiếu để huy động vốn lại tăng mạnh. Cụ thể, trong năm 2021 doanh nghiệp bất động sản phát hành hơn 214 nghìn tỉ đồng trái phiếu, tương đương 9 tỷ USD trái phiếu, gấp 3 lần so với năm 2020.

Theo ông Khởi, vấn đề đáng đặt câu hỏi là nguồn cung không có, dự án không mở mới nhiều, tại sao trái phiếu huy động lại tăng. Nguồn vốn này có đổ vào bất động sản hay không?

Còn theo ông Võ Hồng Thắng, Phó Giám đốc Nghiên cứu & Phát triển (R&D) DKRA Vietnam, thị trường bất động sản TP. HCM và các tỉnh thành phía nam có nhiều tiềm năng và triển vọng rất lớn, cùng với những điểm tựa thuận lợi. Tuy nhiên, thị trường có không ít thách thức cho các bên tham gia, cho các chủ doanh nghiệp và cả các nhà đầu tư.

Trong đó, có việc siết tín dụng vào bất động sản của Ngân hàng Nhà nước trong thời gian gần đây. Việc Nhà nước rà soát lại việc phát hành trái phiếu của doanh nghiệp bất động sản trong dài hạn cũng sẽ tác động đến nguồn cung và sức cầu trên thị trường.

Mặt khác, những nút thắt pháp lý, cấp phép dự án mới chưa được tháo gỡ, kéo dài thời gian triển khai dự án, làm tăng chi phí hồ sơ thủ tục, tăng chi phí để phát triển dự án.

Tiếp đó, sự lệch pha cung - cầu, thị trường thừa nhà giá cao nhưng thiếu trầm trọng nhà ở giá thấp, những dự án căn hộ dưới 35 triệu đồng/m2 tại TP. HCM hầu như đã “mất tích”.

Sự phục hồi không đồng đều ở các phân khúc, trong quý 1/2022, đối với bất động sản nhà ở, ngoài phân khúc đất nền có ghi nhận nguồn cung và lượng tiêu thụ mới tăng, các phân khúc còn lại như căn hộ và nhà phố/biệt thự giảm đáng kể so với cùng kỳ năm 2021. Dù được quan tâm đầu tư nhưng hạ tầng giao thông kết nối TP. HCM với các tỉnh vẫn chưa có nhiều cải thiện, hạ tầng nội bộ tại các tỉnh/địa phương chưa nhiều.

Các sự kiện như: Chính sách "zero virus" của Trung Quốc, xung đột Nga - Ukraine dường như ảnh hưởng đến lượng khách quốc tế đến Việt Nam. Luật chưa quy định cụ thể khung pháp lý cho một số loại hình bất động sản như condotel, officetel,…

Ngoài ra, tâm lý lướt sóng của nhà đầu tư, mức giá tăng nhanh, vượt quá khả năng của những người lao động, những dự án nhỏ lẻ manh mún thiếu đồng bộ, thiếu liên kết và tính bổ trợ làm cho quy hoạch tổng thể bị phá nát, tình trạng sốt đất ảo khi có một thông tin nào đó được đưa ra hoặc thị trường sốt nóng rồi lại nguội lạnh…cũng gây ảnh hưởng tới thị trường.

“Khi tín dụng ngân hàng siết chặt, huy động vốn từ kênh trái phiếu cũng siết chặt trong khi nguồn vốn doanh nghiệp không có. Dự án lại chưa đủ điều kiện được bán để lấy tiền ứng trước của khách hàng để đầu tư thì tiền đâu để đầu tư?” ông Khởi đặt vấn đề.

Ông Khởi cho biết thêm, cơ quan quản lý đang nghiên cứu để có giải pháp nhằm ổn định thị trường vì nguồn cung càng ít, nhu cầu càng cao, giá càng tăng, không cẩn thận thị trường sẽ méo mó.

Để gỡ khó cho các doanh nghiệp, ông Khởi cho rằng cần phải tiếp tục hoàn thiện chính sách pháp luật. Bên cạnh đó, các địa phương cần tiếp tục hoàn thiện việc cung cấp thông tin cho thị trường, rà soát các điểm nghẽn về thủ tục pháp lý. Cải cách thủ tục hành chính cũng là yếu tố tác động rất lớn đến thị trường bất động sản.