Loạt nhà phố giá rẻ ngân hàng phát mại, có nên mua?

Thời gian gần đây, nhiều tài sản bất động sản bị ngân hàng tịch thu đã được rao bán nhiều lần, có nhiều tài sản giá trị liên tục sụt giảm so với giá thị trường sau những lần tổ chức đấu giá nhưng vẫn chưa tìm được người mua.

Nhà phố, đất nền,… giá rẻ bằng nửa thị trường

Anh Nguyễn Văn Trường (Cầu Giấy, Hà Nội) cho hay, gia đình anh đang có nhu cầu tìm mua nhà riêng trên địa bàn quận Cầu Giấy hoặc quận Thanh Xuân. Sau khi khảo sát một số nhà, anh được môi giới giới thiệu một căn nhà 5 tầng ngõ rộng ô tô đỗ cửa với diện tích đất 50.6m2… với mức giá chỉ 5,3 tỷ đồng.

Anh Trường khá bất ngờ với mức giá trên, vì so với các nhà anh xem trước đó có giá trung bình từ 180 triệu – 250 triệu/m2, tùy nhà thì mức giá này khá “hời”, chỉ rẻ bằng 1/2 so với giá thị trường.

Sau khi tìm hiểu kỹ thông tin về chủ và nguồn gốc đất, anh Trường mới biết đây là căn nhà được ngân hàng phát mại. Nếu muốn mua căn nhà này thì anh Trường cần thực hiện một số thủ tục với các bên như ngân hàng, chủ nhà,… Cảm thấy rắc rối, anh Trường đành bỏ qua, đi tìm nhà khác.

Thời gian vừa qua, khá nhiều ngân hàng rao bán các tài sản là nhà ở và đất nền với mức giá rẻ.

Thời điểm đầu tháng 5/2022, Agribank rao bán hơn 3.000 m2 đất và nhà ở gắn liền tại số 309 Bình Quới, phường 28, quận Bình Thạnh, TP.HCM.

Được biết, đây là lần thứ 2 nhà băng đem tài sản này ra đấu giá, để xử lý khoản nợ của Công ty TNHH SXTM Xuất nhập khẩu Quốc tế Thái Dương và Công ty TNHH TMDV V.Life từ năm 2018-2019, tuy nhiên vẫn không có khách hàng mua.

Trước đó, ngân hàng ViettinBank cũng rao bán quyền sử dụng đất và nhà 6 tầng với tổng diện tích xây dựng là 228m2 tại quận Tây Hồ, Tp Hà Nội với mức giá khởi điểm từ 3,4 tỷ đồng.

Giá “hời”… nhưng nhiều rủi ro

Lý giải về thanh khoản thấp của các bất động sản tịch biên, một nhân sự kỳ cựu ngành ngân hàng cho rằng những tài sản này dù có giá "hời" so với thị trường nói chung vẫn không hấp dẫn người mua.

"Khách vay để kinh doanh có khi huy động vốn từ nhiều nguồn khác bên cạnh ngân hàng trước khi mất khả năng trả nợ, dẫn đến tình trạng chủ nợ thường đến tranh chấp hoặc quấy rối. Chưa kể việc sang tên tài sản từng được đem ra thế chấp mất nhiều thủ tục pháp lý và thời gian nên không nhiều người mua mặn mà.

Số khác bất động sản, thường là các lô đất hoặc sản phẩm tương lai, thuộc dạng đầu cơ theo dự án, giá bị đẩy lên cao bất hợp lý trong khi dự án kia được phát triển không theo nhu cầu thị trường.

Vì vậy khi 'bong bóng' vỡ, thanh khoản tài sản xuống thấp, giá cũng giảm mạnh do giá trước đó 'ảo'", người này phân tích.

Theo cảnh báo từ các chuyên gia nhà đất, mặc dù tài sản phát mãi này có mức giá “mềm” hơn BĐS được rao bán ngoài thị trường nhưng tất cả đều có nguyên nhân. Người mua không nên ham rẻ mà bất chấp đầu tư, không tìm hiểu kỹ trình tự thủ tục, quá trình đưa ra giá phát mãi, chủ đầu tư,...

Chuyên gia tài chính - Tiến sĩ Đinh Thế Hiển cho rằng việc bán đấu giá các tài sản bảo đảm là bất động sản gồm: căn hộ, nhà đất,... tại các ngân hàng thương mại hiện diễn ra khá phổ biến. Trong khi trước đây, tài sản thế chấp như nhà đất phải được xử lý qua nhiều kênh, nhiều cách khác nhau chứ không công khai nhiều như hiện nay. Lý do là bởi trước đây, nhu cầu giải chấp cao, thanh khoản tốt nên các ngân hàng không phải lo đi phát mãi, bán đấu giá.

Ông Hiển cho rằng, đây có thể xem là cơ hội cho người muốn săn lùng tài sản với giá tốt. Dù vậy, những sản phẩm này phải qua nhiều thủ tục giải chấp, đôi khi trục trặc mà người mua sẽ gặp rủi ro. Đứng trên phương diện người mua, khi đã chọn, phải chú ý tính pháp lý quyền mua, đồng thuận của chủ tài sản, quyền bán của NH. Nếu không chặt chẽ có thể dẫn đến tình trạng "dở khóc dở cười"

Chia sẻ về việc này, Luật sư Nguyễn Thanh Hà - Chủ tịch Công ty Luật SBLaw cho biết, việc rao bán và mua lại nhà ở, bất động sản phát mãi đòi hỏi các ngân hàng phải thực hiện đúng và tuân thủ theo quy trình mà pháp luật quy định. Các rủi ro sẽ xuất hiện ngay khi ngân hàng tiến hành các bước không như pháp định và người mua sẽ gặp rất nhiều khó khăn trong việc nhận được tài sản mua lại.

“Trên thực tế, cơ chế luật liên quan đến việc bàn giao tài sản cho người mua trong trường hợp các bên không đồng ý sẽ được giải quyết bằng một vụ kiện khác. Dẫn đến là hậu quả là kéo dài thời gian bàn giao nhà và trong trường hợp này, người mua sẽ là người chịu rủi ro và thiệt thòi nhất” - Luật sư Nguyễn Thanh Hà đánh giá.