Lỗ hổng chính sách khiến đất bị 'thổi giá'

Chính sách đấu giá quyền sử dụng đất sơ hở nên công ty tham gia có thể thổi giá bất động sản nhằm tăng giá trị cổ phiếu, theo Bộ Tài nguyên và Môi trường.

Trong báo cáo gửi Ủy ban Thường vụ Quốc hội trước phiên chất vấn chiều 16/3, Bộ trưởng Trần Hồng Hà cho biết, việc đấu giá quyền sử dụng đất được điều chỉnh bởi các quy định về đất đai, đấu giá tài sản, quản lý thuế. Thời gian qua, các địa phương đã đẩy mạnh đấu giá để giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân. Cơ bản việc này đã hạn chế tiêu cực, lợi dụng cơ chế xin - cho, chỉ định người được giao đất, thuê đất để mưu lợi cá nhân, làm thất thoát tài sản và góp phần bổ sung nguồn thu lớn cho ngân sách địa phương.

Tuy nhiên, Bộ trưởng Hà thừa nhận, một số quy định về trình tự, thủ tục đấu giá của Luật Đấu giá tài sản chưa chặt chẽ, chưa đảm bảo tính linh hoạt để xử lý các tình huống phát sinh trong đấu giá loại tài sản đặc biệt (như quyền sử dụng đất). Cụ thể, mức tiền đặt trước chưa phù hợp, chưa có quy định mang tính nguyên tắc về áp dụng đấu giá bằng hình thức trực tuyến với tài sản công có giá trị cao như thông lệ đấu giá tài sản công của các nước...

Quy định về đấu giá quyền sử dụng đất cũng còn hạn chế. Hiện chỉ có Luật Đất đai và Nghị định 43/2014 quy định về điều kiện, năng lực tài chính của tổ chức tham gia đấu giá quyền sử dụng đất. Hệ thống pháp luật về đấu giá tài sản, tín dụng, đầu tư, nhà ở chưa nêu rõ điều kiện vốn chủ sở hữu, tính khả thi về huy động vốn và phương án đầu tư kinh doanh trên khu đất trúng đấu giá phù hợp với yêu cầu quản lý trong bối cảnh hiện nay.

Mặt khác, hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất gồm nhiều khâu, quy trình thuộc thẩm quyền quản lý nhà nước của nhiều bộ, ngành, địa phương. Thời gian từ khi trúng đấu giá đất đến khi hủy quyết định do người trúng đấu giá không nộp đủ tiền khá dài, tới 180 ngày như ở Thủ Thiêm. "Đây là sơ hở để các công ty tham gia đấu giá thực hiện ý đồ như thổi giá bất động sản để tăng giá trị cổ phiếu, cơ cấu lại khoản nợ ngân hàng, bán hàng tồn đọng...", báo cáo của Bộ Tài nguyên và Môi trường nêu.

Cơ quan quản lý Nhà nước ngành tài nguyên môi trường cũng nêu thực trạng một số địa phương xuất hiện "cò đấu giá", "quân xanh - quân đỏ", để lộ thông tin về người đăng ký tham gia đấu giá trước khi cuộc đấu giá diễn ra, hay tình trạng "xã hội đen" đe dọa cá nhân, tổ chức tham gia, buộc phải xin rút hồ sơ.

Có hiện tượng bỏ giá rất cao một số lô đất rồi bỏ cọc nhằm gây hiệu ứng tạo mặt bằng giá ảo để mua đi, bán lại nhiều lô đất đã trúng đấu giá khác hoặc bán ra lô đất đã gom trong khu vực nhằm thu lợi. Một số nơi có hiện tượng thông đồng giữa tổ chức tư vấn định giá với người tham gia đấu giá để "dìm giá", như vụ đấu giá đất tại tỉnh Thái Bình năm 2020, tại huyện Đông Anh, TP Hà Nội năm 2021.

Để bịt những lỗ hổng trên, lãnh đạo Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng cần thống nhất về mặt nhận thức trong định giá đất. Giá đất trúng đấu giá là giá đặc thù, cá biệt. Do đó cần cân nhắc kỹ khi coi giá đất trúng đấu giá là thông tin đầu vào để xác định giá đất cụ thể. Ngoài ra, cần tổng kết, đánh giá sửa đổi, bổ sung Luật Đấu giá tài sản, trong đó trú trọng quy định cụ thể về đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất.

Các cơ quan cũng phải vào cuộc quyết liệt, như Bộ Tư pháp tăng cường thanh tra việc thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất, xử lý nghiêm trường hợp vi phạm, có yếu tố trục lợi trong đấu giá quyền sử dụng đất. Ngân hàng Nhà nước chỉ đạo rà soát các tổ chức tín dụng cho nhà đầu tư vay tiền tham gia đấu giá đất để đảm bảo an toàn tín dụng.

UBND tỉnh, thành phố chỉ đạo làm tốt việc xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất bảo đảm sát giá thị trường; quản lý chặt hồ sơ đấu giá; giám sát doanh nghiệp đấu giá tài sản; tăng quan hệ giữa tổ chức bán đấu giá với cơ quan công an để đảm bảo an ninh trật tự, đồng thời áp dụng linh hoạt hình thức đấu giá, mở rộng hình thức đấu giá trực tuyến...

Theo ông Trần Hồng Hà, hiện Bộ Tài nguyên và Môi trường hoàn thiện dự án Luật đất đai (sửa đổi) để trình Quốc hội sau khi Trung ương quyết định những chủ trương lớn cần tiếp tục đổi mới. Bộ cũng chủ động rà soát, đánh giá hơn 100 luật, bộ luật có liên quan đến đất đai, xác định nội dung còn chồng chéo, thiếu thống nhất để sửa đổi; tổ chức nhiều cuộc hội thảo xin ý kiến góp ý.

Dự án Luật Đất đai (sửa đổi) quy định về quy hoạch quản lý, sử dụng không gian ngầm và trên không; vấn đề sử dụng đa mục đích; xây dựng hệ thống thông tin đất đai theo mô hình tập trung, thống nhất, kết nối, chia sẻ dữ liệu. Dự luật cũng quy định rõ các trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất, sử dụng đất có yếu tố tín ngưỡng, tâm linh; kiểm soát chặt chẽ và công khai trong thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư...

Sau rất nhiều lần lùi, hoãn, dự án Luật đất đai (sửa đổi) đã được Quốc hội quyết định đưa vào Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2022, xin ý kiến Quốc hội lần đầu vào kỳ họp tháng 5 và lần 2 vào kỳ họp tháng 10.