Lo giá nhà “chạy” theo giá vật liệu xây dựng

Khi các chi phí đầu vào không có dấu hiệu hạ nhiệt cùng với giá nguyên vật liệu tăng phi mã càng khiến cho giá nhà đã cao nay lại càng khó giảm.

Chi phí tăng cao thì giá nhà cũng phải tăng

Tính từ đợt tăng nóng giữa năm 2021 đến thời điểm hiện tại, giá nguyên vật liệu xây dựng tiếp tục đà tăng. Không chỉ riêng giá sắt thép mà các mặt hàng vật liệu xây dựng khác như xi măng, cát, đá, gạch ống... đều tăng giá.

Kể từ đầu tháng 3/2022, thép xây dựng 3 lần tăng giá đang gây “choáng váng” không chỉ cho các nhà thầu xây dựng mà còn liên đới đến thị trường nhà ở.

Chia sẻ với Người Đưa Tin, anh Đỗ Quang - môi giới bất động sản tại Hà Nội cho biết, trong một dự án, chi phí sắt thép chiếm khoảng 15 - 20%. Với sản phẩm bất động sản, tất cả chi phí này sẽ được tính vào giá bán và khách mua nhà phải chịu. Do đó, khi giá sắt thép tăng lên 30 - 40%, buộc chủ đầu tư phải điều chỉnh giá bán thêm 5 - 10%.

Đặc biệt, với mô hình đầu tư theo hình thức “xây nhà - bán” thì với những nhà chưa kí hợp đồng thi công với nhà thầu, chắc chắn phải tăng giá bán ra để bù đắp chi phí thầu tăng giá thi công. Thậm chí, nhà dù đã kí hợp đồng thi công nhưng cũng sẽ tăng giá bán ra để kiếm thêm lợi nhuận.

Thực tế, khi dự án hoàn thành và đưa ra chào bán cho khách hàng, đúng lúc giá vật liệu tăng lên cao thì buộc các chủ dự án phải tạm dừng bán hàng để tính toán lại chi phí hợp lý để bán ra.

“Tất nhiên, giá sẽ phải tăng và bị đội lên so với giá công bố ban đầu. Thử hình dung, một căn hộ dự toán bán ra khoảng 30 triệu đồng/m2, khi giá nguyên vật liệu tăng, giá căn hộ chào bán ra thị trường sẽ được đẩy lên 35 triệu đồng/m2. Giá nhà tăng cao thì đồng nghĩa với việc chúng tôi sẽ khó bán hàng hơn”, anh Quang chia sẻ.

Bà Trần Thị Thu Hiền - Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư và Phân phối DTJ cũng cho hay, khi chi phí nguyên vật liệu đầu vào tăng cao sẽ đẩy chi phí xây dựng tăng lên, cấu thành vào giá bán, điều đó bắt buộc chủ đầu tư phải điều chỉnh giá bán tăng lên.

Trong một dự án chi phí sắt thép chiếm khoảng 15 - 20%. Với sản phẩm bất động sản, tất cả chi phí này sẽ được tính vào giá bán và khách mua nhà phải gánh. Do đó, giá sắt thép tăng lên, buộc chủ đầu tư phải điều chỉnh giá bán thêm. Trường hợp không điều chỉnh giá bán, chủ đầu tư phải chấp nhận giảm kỳ vọng lợi nhuận xuống.

“Với các dự án chưa công bố bán hàng, chưa khởi công xây dựng, chủ đầu tư vẫn còn đủ thời gian để điều chỉnh giá bán. Riêng với những dự án đã khởi công xây dựng và đang trong quá trình triển khai, chủ đầu tư sẽ phải chịu thiệt thòi về lợi nhuận”, bà Hiền nói với Người Đưa Tin.

Do đó, việc tăng giá mạnh như vậy ảnh hưởng lớn nhất đến các dự án không có ký hợp đồng trước về thu mua nguyên liệu, khó khăn sẽ giảm bớt đối với những dự án hoặc những hợp đồng đã ký trước.

Theo bà Hiền, đối với phân khúc nhà ở xã hội thì thoạt nghe thì cảm giác là sẽ bị ảnh hưởng mạnh nhưng thực tế đối với phân khúc này giá bán cũng như giá thành xây dựng của dự án thì do nhà nước quản lý với một khung giá tương đối ổn định, cộng với sự kiểm soát đầu vào là lãi suất ngân hàng, tiền sử dụng đất được miễn giảm. Do đó, phân khúc nhà ở xã hội thì sẽ không không bị tăng nhiều so với phân khúc nhà ở thương mại khác.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM (HoREA) cũng khẳng định, giá các loại nguyên vật liệu xây dựng tăng đến có tác động không nhỏ lên giá bán nhà.

Theo đó, có nhiều chi phí hình thành nên giá thành của một dự án nhà ở cao tầng, trong đó có chi phí lãi vay trên dưới 10%, chi phí đất cho dự án nhà cao tầng chiếm 15 - 20%, chi phí xây dựng lớn nhất, chiếm 60%, ngoài ra còn có chi phí không tên đặc thù của ngành địa ốc.

Nếu chỉ tính chi phí xây dựng có nhóm vật liệu xây dựng cơ bản gồm sắt, thép, xi măng, cát, đá, gạch chiếm 60% trong tổng chi phí xây dựng. Bên cạnh đó còn phải kể đến chi phí thiết bị (máy móc) lắp đặt chịu ảnh hưởng từ giá nhiên liệu xăng, dầu và điện.

“Nhìn tổng quát tỉ trọng các loại chi phí của một dự án nhà ở để thấy rằng giá thép tăng mạnh trong thời gian qua, cộng với giá các vật liệu xây dựng khác cũng tăng mạnh sẽ lập tức ảnh hưởng đến giá nhà. Thông thường, giá bán căn hộ trên thị trường sẽ được điều chỉnh bởi chủ đầu tư theo biên lợi nhuận kỳ vọng”, ông Châu nhìn nhận.

Người thu nhập thấp càng khó tiếp cận nhà ở giá rẻ

Trong trường hợp đầu vào của cả nền kinh tế đã bị tăng giá do ảnh hưởng trực tiếp của giá nhiên liệu như xăng, dầu, than hay nguyên vật liệu như thép sẽ khiến chi phí trung gian của nền kinh tế tăng lên, qua đó ảnh hưởng đến giá sản xuất của nền kinh tế ở chu kỳ sản xuất sau. Ảnh hưởng này khiến chỉ số giá sản xuất (PPI) của toàn nền kinh tế tăng và giá thành xây nhà ở cũng tăng.

Theo tính toán của Tổng cục Thống kê, chi phí thép chiếm 12 - 16% tổng chi phí xây dựng công trình. Nếu giá thép xây dựng tăng 10%, giá thành xây dựng các công trình sẽ tăng thêm 1%.

Hơn nữa, đà tăng giá của giá thép và các loại vật liệu khác có thể chưa dừng lại khi nhu cầu sử dụng sẽ tăng mạnh trong thời gian tới trong bối cảnh Chính phủ đang triển khai gói hỗ trợ phục hồi kinh tế 350.000 tỷ đồng, hàng loạt công trình hạ tầng lớn được triển khai trong năm nay và năm sau.

Theo khảo sát của batdongsan.com.vn, từ đầu năm 2022 đến nay, giá bất động sản tăng liên tục. Giá sơ cấp đất nền dự án ngoại thành Tp.HCM thấp nhất là 48 triệu đồng/m2, cao nhất là khoảng 100 triệu đồng/m2. Cũng theo đơn vị này, thời điểm tháng 1/2022, giá căn hộ ở Hà Nội và Tp.HCM tăng từ 1,8 - 4,4% so với trước đó khoảng ba tháng. Dự báo giá còn tiếp tục tăng từ nay đến cuối năm.

Trao đổi với Người Đưa Tin, TS. Cấn Văn Lực - Chuyên gia kinh tế trưởng Ngân hàng BIDV cho rằng, giá năng lượng và nguyên vật liệu tăng nhanh trong 2 tháng đầu năm 2022 đã ảnh hưởng lớn đến giá thành của các dự án bất động sản.

Theo đánh giá của vị chuyên gia này, giá nhà ở hiện nay vốn ở mức cao, nếu mọi chi phí đầu vào đều không thể kiểm soát thì lại càng khó để hạ nhiệt giá bán. Với mức lạm phát hiện nay, việc nhà giá rẻ với người có thu nhập trung bình thấp lại càng khó vì mức thu nhập còn tăng chậm hơn mức leo thang của giá cả hiện nay.

Chiều 14/3, Phó Thủ tướng Lê Minh Khái họp với một số bộ, ngành, địa phương về công tác điều hành giá một số mặt hàng quan trọng, thiết yếu như xăng dầu, nguyên, nhiên vật liệu, sắt thép, phân bón, nông sản, dịch vụ vật tư y tế...

Theo đó, Phó Thủ tướng nhấn mạnh, mục tiêu trọng tâm là phải kiểm soát chặt chẽ giá các mặt hàng thiết yếu (xăng dầu, LPG, thép xây dựng, xi măng; dịch vụ vận tải; thức ăn chăn nuôi, thịt lợn, gạo; vật tư trang thiết bị y tế…) theo đúng quy định của pháp luật về giá.