Lịch sử "u ám" có lặp lại và thị trường bất động sản cuối năm nay ra sao?

Thị trường vẫn được kiểm soát, không còn các nhà đầu tư "thiêu thân"... là các lý do để thị trường địa ốc không lặp lại thời "u ám". Thị trường BĐS cuối năm nay là cơ hội cho nhà đầu tư “săn hàng” giá tốt.

Bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc cấp cao Savills Hà Nội, chia sẻ với PV Diễn đàn doanh nghiệp, cho biết cách đây 10 năm, tại một buổi công bố báo cáo thị trường của Savills, đã có khán giả đặt câu hỏi rằng liệu thị trường bất động sản Hà Nội có vỡ bong bóng như thị trường TP HCM hay không. Và thực tế rằng ngay sau đó thị trường đã vỡ, mãi đến năm 2014, thị trường mới có dấu hiệu phục hồi.

So sánh thời điểm này và cách đây 10 năm, thị trường đã khác trước đây rất nhiều. Thứ nhất, việc kiểm soát tín dụng không có được kinh nghiệm như hiện tại. Ở giai đoạn 2008 – 2012, lãi suất vay ngân hàng thậm chí ở mức rất cao. Thế nhưng hiện nay, bản thân các ngân hàng cũng đã có những sự kiểm soát từng bước tốt hơn.

Thứ hai, thời điểm hiện nay không còn các nhà đầu tư thiêu thân muốn vào thị trường bằng mọi giá như trước đó. Mặc dù đã có những thời điểm "sốt" cục bộ ở các khu vực thu hút được lượng nhà đầu tư rất lớn, mật độ của các địa phương "sốt đất" cũng đã tăng lên. Nhưng các nhà đầu tư khi vào tiền cũng đã có sự tính toán nhất định, đa dạng hóa lượng tiền, chủ động được dòng tiền chứ không quá phụ thuộc vào đòn bẩy tài chính.

Song, để đánh giá thị trường có "vỡ" như lịch sử cách đây 10 năm, bà Hằng nhận định sẽ không lặp lại. "Bởi hiện nay ngay cả các chủ đầu tư đang có những dòng tiền mua bán sáp nhập, các chủ đầu tư rất linh hoạt tiếp tục "săn tìm" các dự án mới, chuẩn bị dự án cho giai đoạn sắp tới. Bởi vậy không thể họ khó khăn về tài chính, mà các chủ đầu tư chỉ chững lại chứ không dừng lại" – bà Hằng phân tích.

Vị chuyên gia cũng cho rằng thị trường vốn các kênh huy động vẫn có sự linh hoạt. "Dù các nút thắt liên quan đến xây dựng thủ tục đầu tư, rà soát quy hoạch tổng thể… có thể dẫn đến việc chưa thể coi như nguồn cung nhiều để giải bài toán giá đang tăng, giao dịch không thật sự sôi động trên thị trường nhưng thị trường sẽ khó đổ vỡ như trước đây" - bà Hằng khẳng định.

Thị trường BĐS cuối năm: Cơ hội cho nhà đầu tư “săn hàng” giá tốt

Theo ông Võ Hồng Thắng, Phó Giám đốc R&D DKRA Vietnam, cho hay lúc thị trường biến động có thể là cơ hội cho những nhà đầu tư dày dặn kinh nghiệm sàng lọc cho mình những BĐS tốt với mức chiết khấu hấp dẫn.

Chia sẻ về thị trường thứ cấp, ông Võ Hồng Thắng cho rằng, trước tình thế "khó chồng khó" như hiện nay, thị trường thứ cấp có thể chứng kiến những sự điều chỉnh nhất định (nhất là về giá bán) là điều hoàn toàn có thể xảy ra, đặc biệt ở những dự án gặp vấn đề vướng mắc về mặt pháp lý; Dự án treo, chậm trễ tiến độ triển khai. Hoặc những người mua cần bán gấp thu hồi dòng tiền phục vụ nhu cầu tài chính cũng như giảm áp lực lãi vay.

"Tuy nhiên đây cũng có thể là cơ hội cho những nhà đầu tư dày dặn kinh nghiệm có thể sàng lọc lựa chọn cho mình những bất động sản tốt với mức chiết khấu hấp dẫn, kỳ vọng vào động thái giải ngân cho vay bất động sản trở lại cũng như những tín hiệu tích cực của thị trường vào đầu năm sau", ông Thắng nhấn mạnh.

Còn đối với thị trường sơ cấp, ông Thắng khẳng định, việc giảm giá rất khó bởi chi phí đầu vào (nguyên vật liệu, nhân công, chi phí đất, lãi vay,…) hiện nay rất cao, rất khó để doanh nghiệp giảm giá ở thời điểm hiện tại bởi liên quan đến giá vốn và lợi nhuận của doanh nghiệp.

Tình hình chung của thị trường BĐS từ nay đến cuối năm tiếp tục khan hiếm nguồn cung mới ở hầu hết các phân khúc. Trong 7 tháng năm 2022, thị trường ghi nhận sự chững lại đáng kể về nguồn cung lẫn sức cầu tại TP HCM lẫn các tỉnh giáp ranh. Cụ thể, ở phân khúc đất nền TP HCM và các tỉnh giáp ranh ghi nhận nguồn cung mở bán mới chỉ đạt khoảng 857 nền đến từ 6 dự án, tập trung chủ yếu tại Bình Dương (chiếm 63%). Tuy nguồn cung tăng gấp rưỡi so với tháng trước, lượng tiêu thụ toàn thị trường chỉ khiêm tốn đạt chưa đến một nửa giỏ hàng mở bán trong tháng (48%).

Trong khi phân khúc căn hộ ghi nhận nguồn cung mới đạt khoảng 2,159 căn đến từ 13 dự án, giảm 25% so với tháng trước. Mặc dù vậy, lượng tiêu thụ chỉ đạt ở mức xấp xỉ 54%, đây cũng là mức thấp nhất ghi nhận được kể từ khi lệnh giãn cách xã hội được gỡ bỏ vào cuối năm trước.

Nguyên nhân chính là thị trường đang bị ảnh hưởng trực tiếp và gián tiếp bởi những thông tin kém tích cực đè nặng lên tâm lý người mua/nhà đầu tư khi đưa ra quyết định xuống tiền mua BĐS thời điểm hiện tại. Tiếp đến là tình hình lạm phát tăng cao ở hầu hết các nước trên thế giới cũng như tại Việt Nam...

Ngoài ra, tiến độ giải ngân gói hỗ trợ 350.000 tỷ Đồng (trong đó gần 114 ngàn tỷ đồng dùng đầu tư hạ tầng) tương đối chậm, tính đến cuối tháng 7/2022 chỉ mới giải ngân khoảng 48 ngàn tỷ đồng.

Một nguyên nhân nữa là động thái tăng cường kiểm soát tín dụng vào BĐS từ giữa tháng 4/2022 đã tác động trực tiếp đến sức cầu của thị trường trong thời gian vừa qua. Hiện tại ngân hàng đang hết room, người mua BĐS/nhà đầu tư hiện nay gần như rất khó để tiếp cận được nguồn vốn vay ngân hàng BĐS như những thời gian trước.