Làm gì để đấu giá đất Thủ Thiêm không đi vào 'vết xe đổ'?

Sở TN&MT TP.HCM đang trong lấy ý kiến để trình UBND TP.HCM về kế hoạch tổ chức công tác đấu giá cho các lô đất tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm, TP. Thủ Đức.

Năm nay, TP.HCM dự định đấu giá 4 lô đất tại Thủ Thiêm và 3.790 căn hộ tái định cư. 3 lô ký hiệu 1-2, 1-3, 3-5 dành cho dân cư đa chức năng, tập trung phát triển nhà ở, và một phần nhỏ diện tích thương mại dịch vụ. Lô 7-1 còn lại thuộc khu chức năng 7 được quy hoạch khách sạn nghỉ dưỡng. Thời gian chuẩn bị hồ sơ từ tháng 5-10 và đấu giá dự kiến từ tháng 7-11.

Tiếp theo, vào tháng 9, 11 năm 2025, TP.HCM dự kiến sẽ tiếp tục bán đấu giá 7 lô. Đây là các lô đa chức năng, gồm nhà ở, văn phòng, trung tâm thương mại bán lẻ... Các lô đất tập trung ở khu chức năng 1 và 3, vị trí chiến lược với kết nối tốt với cầu Ba Son và tiện ích công cộng hiện hữu.

Rút kinh nghiệm từ vụ đấu giá đất ở Thủ Thiêm năm 2021 - cuộc đấu giá không thành công khi các doanh nghiệp thắng đấu giá ở mức giá cao gấp 7-8 lần giá thị trường, rồi lần lượt đều bỏ cọc, TP.HCM đã có những bước chuẩn bị kỹ lưỡng cho cuộc đấu giá sắp tới. Trong đó, Sở TN&MT TP.HCM đã và đang hoàn thiện các khâu trong quy trình đấu giá như: Phương án đấu giá, việc tổ chức lại việc bán đấu giá, xác định giá khởi điểm.

Sàng lọc năng lực nhà đầu tư

Để chuẩn bị cho những cuộc đấu giá sắp tới, Savills Việt Nam đề xuất một số nội dung. Cụ thể, cần cụ thể hóa các tiêu chí để lựa chọn nhà đầu tư có tiềm lực và sự quan tâm thực chất.

Trong đó, kinh nghiệm nhà đầu tư dựa trên tiêu chí kết quả hoạt động kinh doanh trong những năm gần nhất, thời gian hoạt động của doanh nghiệp, tổng vốn, số lượng dự án đã từng thực hiện. Đồng thời, có thể sàng lọc bằng cách thông qua kế hoạch phát triển dự kiến của doanh nghiệp trên khu đất tham gia đấu giá, như điều kiện về vốn chủ sở hữu, kế hoạch thu xếp vốn chi trả tiền sử dụng đất, khả năng huy động vốn phát triển dự án. Nghiên cứu khả thi của phương án kinh doanh và phát triển.

Về giá đất khởi điểm, ông Troy Griffiths, Phó Giám đốc Điều hành Savills Việt Nam cho biết, đối với các dự án đầu tư có quy mô lớn hoặc thời gian phát triển dài, đã có quy hoạch chi tiết được phê duyệt, giá khởi điểm thường được xác định dựa trên phương pháp thặng dư. Phương pháp này ước tính tổng chi phí phát triển trên cơ sở "hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, số tầng cao tối đa của công trình" theo quy hoạch đã được phê duyệt.

Tuy nhiên, ông Troy Griffiths nhận định, trên thực tế, thông số quy hoạch này chưa chắc đã phải là kế hoạch sử dụng đất có hiệu quả cao nhất, phù hợp thị trường nhất. Ví dụ những lô đất có diện tích thương mại, cho xây dựng văn phòng hay khách sạn với giá khởi điểm quá cao ở những khu vực không phát triển 2 loại hình này thì không phù hợp. Khi xác định giá đất, có thể sẽ dẫn đến sự khác biệt giữa giá khởi điểm đưa ra và giá thị trường mà các nhà đầu tư có thể đấu giá được. Từ đó, kéo theo, khả năng cuộc đấu giá không thành công, do giá khởi điểm không hấp dẫn nhà đầu tư.

"Để tránh được điều này cần có quy hoạch phù hợp và đơn giá khởi điểm hợp lý. Ngoài đơn vị chủ quản và cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, cần có sự tham gia của các đơn vị tư vấn chuyên môn (quy hoạch và thị trường), am hiểu phát triển", ông cho hay.

Ông Troy Griffiths, Phó Giám đốc Điều hành Savills Việt Nam.

Nâng tỷ lệ tiền đặt cọc hạn chế tình trạng trục lợi

Trong khi đó, về hình thức đấu giá, có thể chia thành 2 loại hình là đấu giá trực tiếp và đấu giá gián triếp.

Bà Thu Giang, Giám đốc Dịch vụ Tư vấn Savills Việt Nam đánh giá, hình thức đấu giá trực tiếp có ưu điểm là đấu giá được đến cùng, minh bạch, có sự cạnh tranh trực tiếp và góp phần tăng thu ngân sách. Tuy nhiên, hạn chế của hình thức này là dễ lộ thông tin, dễ xảy ra tình trạng thông đồng, hay như cuộc đấu giá 2021 là thổi giá cao, rồi bỏ cọc.

Ngược lại, hình thức đấu giá gián tiếp là việc người tham gia nộp giá thầu kín mà không biết giá thầu của người tham gia khác. Người trả giá cao nhất sẽ thắng cuộc đấu giá và trả số tiền họ trả. Nhưng, hình thức này không thúc đẩy đấu giá được đến cùng và yêu cầu một cơ chế giám sát chặt chẽ khi mở phiếu trả giá.

Đối với khoản tiền đặt cọc, bà Giang nhìn nhận, khoản tiền này đã được quy định trong Luật đấu giá tài sản hiện hành. Tiền đặt cọc tối thiểu là 5% và tối đa là 20% giá khởi điểm của tài sản đấu giá. Còn tại Nghị định 10/2023 quy định tổ chức tham gia đấu giá quyền sử dụng đất phải đặt trước khoản tiền bằng 20% giá khởi điểm, quy định này đã được áp dụng từ ngày 20/5/2023.

"Để hạn chế tình trạng lợi dụng đấu giá để gây nhiễu loạn thị trường và trục lợi, bà Giang cho rằng, có thể cân nhắc nâng tỷ lệ tiền đặt trước tối thiểu lên 10%, thay vì 5% khi đấu giá quyền sử dụng đất. Đồng thời, cũng cần có thêm quy định về chế tài xử phạt trường hợp trúng đấu giá mà bỏ cọc", bà Giang nhấn mạnh.