Lãi vay neo cao, giá nhà vẫn “lì đòn”

Dữ liệu cho thấy dù mức độ quan tâm sụt giảm, phân khúc chung cư và nhà riêng tại các đô thị lớn vẫn "âm thầm" giữ giá, tạo thành chiến tuyến phòng thủ vững chắc trước bão lãi suất.

Bước vào quý I/2026, thị trường bất động sản đang chứng kiến một cuộc "thử lửa" chưa từng có: Lãi suất cho vay vọt ngưỡng 15% quét sạch dòng tiền đầu cơ lướt sóng. Tuy nhiên, trái với kỳ vọng về một cú sập giá sâu, nội tại thị trường lại cho thấy sự kiên cường đáng ngạc nhiên. Khi chi phí đầu vào vẫn neo cao, cuộc chơi địa ốc đang chuyển dịch thần tốc từ "đánh bạc" sang "trú ẩn", nơi chỉ những dự án đáp ứng nhu cầu ở thực mới có quyền định đoạt dòng tiền.

Thị trường bất động sản bước qua quý I với nhịp giao dịch chậm lại, phản ánh rõ tác động của mặt bằng lãi suất tăng cao. Theo nhận định của ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, lực cầu suy yếu không chỉ đến từ chi phí vốn mà còn do nguồn cung gia tăng sau giai đoạn bung hàng cuối năm trước và đầu năm nay, khiến áp lực hấp thụ giảm đáng kể.

Diễn biến giá cũng cho thấy trạng thái “nén”. Một số khu vực ghi nhận điều chỉnh cục bộ, song phần lớn phân khúc vẫn đi ngang khi người mua chuyển sang tâm lý thận trọng, chờ đợi tín hiệu rõ ràng hơn trước khi xuống tiền. Bối cảnh quốc tế nhiều biến động, đặc biệt là căng thẳng địa chính trị đẩy chi phí đầu vào tăng, càng khiến thị trường thêm dè dặt.

Tuy nhiên, yếu tố chi phối mạnh nhất vẫn là lãi suất. Mặt bằng cho vay phổ biến quanh 14–15%/năm đang tạo áp lực lên toàn bộ chuỗi thị trường, từ chủ đầu tư đến người mua và nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy. Chi phí tài chính leo thang khiến không ít trường hợp buộc phải bán cắt lỗ, với mức giảm từ vài trăm triệu đến hàng tỷ đồng. Dù vậy, đây chủ yếu là hiện tượng cục bộ, chưa đủ để kéo mặt bằng giá đi xuống trên diện rộng.

Ở góc độ dữ liệu, mức độ quan tâm thị trường sau Tết hồi phục chậm hơn thường lệ, cho thấy tâm lý thận trọng vẫn chiếm ưu thế. Tại Hà Nội, đất nền giảm nhẹ khoảng 5% trong khi chung cư và nhà riêng giữ giá; tại TP.HCM, nhà riêng chỉ điều chỉnh khoảng 2%. Bức tranh chung vẫn là đi ngang, phản ánh sự giằng co giữa áp lực tài chính và kỳ vọng dài hạn.

Đáng chú ý, cấu trúc thị trường đang thay đổi rõ rệt. Dòng tiền đầu cơ ngắn hạn suy yếu, nhường chỗ cho nhu cầu ở thực. Người mua ưu tiên sản phẩm có hạ tầng tốt, tiện ích đầy đủ và chất lượng sống cao, thay vì chạy theo kỳ vọng tăng giá. Những dự án bài bản, vị trí gắn với hạ tầng lớn như metro hay vành đai đang chiếm ưu thế, trong khi sản phẩm kém chất lượng dần mất sức hút.

Sự dịch chuyển này cũng thể hiện qua hành vi nhà đầu tư. Thay vì “lướt sóng”, họ quan tâm nhiều hơn đến khả năng khai thác dòng tiền, như cho thuê, và có thêm thời gian cân nhắc, đàm phán. Thị trường vì thế vận hành chậm hơn nhưng thực chất hơn, quay về giá trị cốt lõi của bất động sản.

Triển vọng ngắn hạn vẫn chịu sức ép từ lãi suất, nhưng khả năng giảm sâu của giá nhà được đánh giá là thấp khi chi phí đầu vào duy trì ở mức cao. Thay vào đó, thị trường xuất hiện các “vùng trũng” giá mang tính chọn lọc, nơi chủ đầu tư đưa ra mức giá cạnh tranh hơn để kích cầu. Song song, nhiều doanh nghiệp kéo dài chính sách hỗ trợ lãi suất lên 3–5 năm nhằm duy trì thanh khoản.

Trong bối cảnh này, thị trường được kỳ vọng phục hồi theo hướng chậm nhưng bền vững, dựa trên nền tảng nhu cầu ở thực. Cơ hội mở ra cho người mua có tài chính ổn định, trong khi những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy cao vẫn cần giữ sự thận trọng trước khi xu hướng lãi suất thực sự đảo chiều.