#Tài chính

24HMONEY đã kiểm duyệt

Lãi suất vay mua nhà tăng mạnh, 500.000 tỷ đồng tồn kho BĐS đối mặt áp lực gì?

Những tuần gần đây, lãi suất cho vay mua nhà tăng mạnh, với nhóm ngân hàng quốc doanh nâng mức ưu đãi từ 6–8%/năm trước đây lên 9,6–13,5% tùy kỳ hạn, thậm chí có khoản cố định 24 tháng vượt 12%/năm; khối tư nhân phổ biến 9–12% giai đoạn đầu và 11–15% khi thả nổi.

Dù thanh khoản thị trường cải thiện, tồn kho bất động sản lại gia tăng rõ rệt: quý IV/2025 đạt khoảng 32.894 căn/nền, trong đó chung cư và nhà ở riêng lẻ tăng gần 24% so với quý trước.

Ở nhóm 103 doanh nghiệp niêm yết, tổng tồn kho cuối năm 2025 lên gần 508.000 tỷ đồng, tăng 30% so với đầu năm; dẫn đầu là Novaland (hơn 153.000 tỷ đồng) và Vinhomes (hơn 134.000 tỷ đồng), nhiều doanh nghiệp khác ghi nhận 10.000–30.000 tỷ đồng.

Tồn kho chiếm 59–72% tổng tài sản tại nhiều công ty, phản ánh chiến lược “ôm hàng” đón chu kỳ mới trong bối cảnh nguồn cung 2025 đạt khoảng 128.000 sản phẩm – cao nhất từ 2019; tuy nhiên, đây vừa là tài sản tích lũy vừa là rủi ro nếu thanh khoản chững lại.

Lãi suất vay mua nhà tăng làm thu hẹp nhóm khách hàng đủ điều kiện vay, kéo dài thời gian hấp thụ, đặc biệt ở phân khúc trung – cao cấp; với doanh nghiệp, vốn bị “găm” trong tồn kho khiến vòng quay tiền chậm, chi phí tài chính tăng và có thể buộc phải chiết khấu sâu hoặc giãn tiến độ.

Trường hợp Novaland cho thấy áp lực tiềm ẩn khi đã vốn hóa khoảng 25.000 tỷ đồng lãi vay vào tồn kho trong 4 năm qua, giúp lợi nhuận ngắn hạn bớt biến động nhưng tạo rủi ro dài hạn nếu bán hàng chậm.

Tác động sẽ phân hóa: doanh nghiệp có pháp lý hoàn chỉnh, sản phẩm vừa túi tiền và đòn bẩy thấp ít chịu ảnh hưởng hơn, trong khi nhóm phụ thuộc đầu cơ và vay nợ cao đối mặt áp lực lớn.

Với nhà đầu tư, điều quan trọng không chỉ là quy mô mà là chất lượng tồn kho, cấu trúc phân khúc, mức độ vay nợ và khả năng xoay vòng dòng tiền, bởi tồn kho lớn có thể là bệ phóng tăng trưởng khi thị trường vào chu kỳ mới, nhưng cũng có thể trở thành gánh nặng nếu lãi suất cao và tín dụng tiếp tục bị siết.