Lãi suất cao đang tái định giá thị trường bất động sản

Khi lãi suất vay mua nhà tăng lên vùng 13–15%/năm sau ưu đãi, thị trường bất động sản lập tức chịu áp lực tái định giá. Khác với thuế tài sản — vốn chỉ phát sinh khi có giao dịch, ghi nhận lợi nhuận hoặc định giá lại tài sản — lãi suất cao tạo ra chi phí vốn trực tiếp và liên tục cho cả người mua lẫn nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy.

Chi phí vốn tăng khiến quyết định mua bất động sản không còn dựa nhiều vào kỳ vọng tăng giá hay tâm lý FOMO. Người mua buộc phải tính toán kỹ dòng tiền dài hạn, khả năng trả nợ và hiệu suất khai thác tài sản. Điều này làm thanh khoản thị trường suy giảm, giá khó tăng mạnh và dòng tiền đầu cơ bị thu hẹp.

Tuy nhiên, mặt trái là khi bất động sản và tín dụng tiêu dùng chậm lại, khu vực dịch vụ và nhóm doanh nghiệp vừa và nhỏ cũng chịu ảnh hưởng, do đây là khu vực sử dụng nhiều lao động phổ thông và trung cấp. Trong khi đó, các doanh nghiệp lớn, nhóm hưởng lợi từ đầu tư công, hạ tầng, FDI hoặc các xu hướng đầu tư lớn như AI vẫn có thể tăng trưởng tốt. Đây là biểu hiện của nền kinh tế “chữ K”: một nhóm đi lên, nhóm còn lại chịu sức ép.

Ở Việt Nam, dòng tiền chính sách hiện có xu hướng ưu tiên hạ tầng, đầu tư công và các lĩnh vực gắn với mục tiêu tăng trưởng. Do đó, ngành nào được tín dụng ngân hàng và dòng vốn ưu ái sẽ có lợi thế vượt trội.

Với nhà đầu tư, giai đoạn lãi suất cao không hoàn toàn tiêu cực. Những người có sẵn tiền mặt, ít sử dụng đòn bẩy hoặc tiếp cận được vốn vay chi phí thấp sẽ có lợi thế lớn khi thị trường điều chỉnh. Khi mặt bằng lãi suất hạ nhiệt, nhóm này có khả năng mua được tài sản tốt với giá hợp lý và hưởng lợi trong chu kỳ phục hồi tiếp theo.

Tóm lại, trong môi trường lãi suất cao, lợi thế không thuộc về người mua theo cảm xúc, mà thuộc về nhà đầu tư có dòng tiền khỏe, khả năng kiểm soát đòn bẩy và năng lực tiếp cận vốn rẻ.